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Crédito hipotecario · departamentos nuevos

Cuánto pagarías al mes y cuánto necesitas para firmar

La tasa promedio que publica el Banco Central, las reglas vigentes y lo que publican los proyectos nuevos, para quien compra para vivir o para arrendar. ICARIA no es un banco, no presta ni evalúa a nadie y no recomienda instituciones: la oferta que vale es la cotización por escrito de cada una.

Reglas revisadas al 26 de octubre de 2026.

¿Cuánto es el interés hoy?

Hay tres tasas distintas que no se pueden comparar entre sí. Ninguna es «la tasa que te van a dar».

Tasa promedio de los créditos para vivienda en UF de cada mes. Fuente: Banco Central de Chile; esta adaptación es responsabilidad de ICARIA.

Para contexto, no como pronóstico: el promedio fue 1,99 % en octubre de 2019 y 5,21 % en diciembre de 2023. El flujo de créditos para vivienda en UF con que el Banco Central calcula ese promedio fue de $561 mil millones en septiembre de 2026, el más alto desde noviembre de 2021. Según su definición de 2019, el promedio considera las operaciones de los bancos en la Región Metropolitana.

Fuente: Banco Central de Chile, tasa y flujo de colocación promedio vivienda (cuadro T5224) (abre en otra pestaña) · Banco Central de Chile, Estadísticas Monetarias y Financieras de febrero de 2019 (definición de la tasa promedio) (abre en otra pestaña)

¿Cuánto sería el dividendo y con qué renta?

Pon el precio del departamento que te interesa y las condiciones que te ofrezcan. Se calcula en tu navegador y no se guarda.

Condiciones del crédito80 % · 25 años · tasa 4,07 % · sin seguros
Si van en la misma compra.
De todo lo que compras. Vacío = igual al precio.

Parte en 4,07 %, el promedio de septiembre de 2026 (Banco Central). Pon la que te ofrezcan.

La tasa cabe en el tope de noviembre de 2026 para esa entidad (4,45 %). Solo vivienda nueva en su primera venta, a tasa fija y para personas naturales.

Vacío = sin seguros: no hay una prima de referencia publicada.
Dividendo al mes, sin seguros
12,8UF
≈ $526.000 · tasa 4,07 %
Para firmar
630,0a644,4UF
según sea DFL 2 o no · ≈ $25.970.000 a $26.563.000
Crédito
2.400UF
pie de 600 UF
Intereses del plazo
1.428UF
sin seguros ni gastos
Renta líquida si el dividendo es el 25 %
51,0UF
≈ $2.104.000 al mes (sin seguros)
Renta líquida si el dividendo es el 30 %
42,5UF
≈ $1.753.000 al mes (sin seguros)
Si la tasa sin subsidio fuera otra
TasaDividendo sin seguros
3,57 % (−0,5)12,1 UF
4,57 % (+0,5)13,4 UF
5,07 % (+1,0)14,1 UF

Estimación con cuota fija mensual; no es una oferta ni una evaluación del banco, que además usa su propia base de cálculo y sus seguros. Pesos con la UF del 26 de octubre de 2026 ($41.221,08). La carga del 25 % es la referencia más citada; no hay un tope legal y al menos un banco revisado publica 30 %.

Cuánta plata necesitas para firmar

Ajusta

Tasación, estudio de títulos, escritura y notaría.
Desglose de la plata para firmar
Pie que falta600,0 UF
Impuesto de timbres0,2 % del crédito si es DFL 2; 0,8 % si no4,8 o 19,2 UF
Conservador de Bienes Raícesarancel del de Santiago: 0,2 % por inscripción con tope de $264.200, que incluye una copia; bajo el tope no suma la copia. Otros cobran distinto.10,8 UF
Gastos operacionales14,4 UF
Total aproximado630,0 a 644,4 UF

Los gastos operacionales parten en las tarifas que publica un banco en octubre de 2026 (tasación 2,5 UF, estudio de títulos 4,28 UF, borrador de escritura 5,13 UF y notaría 2,5 UF en la RM): no es un arancel, cada institución cobra los suyos. Con crédito, pueden ir dentro del préstamo si el total no pasa el 80 % de la tasación; los seguros no.

Si eliges tasa mixta

Ajusta

Con la tasa de 4,07 % en el período fijo, el dividendo sin seguros pasaría de 12,8 UF a 13,9 UF desde el año 6.

La subida es un supuesto tuyo, no una predicción. Se calcula sin subsidio: el subsidio a la tasa solo aplica a créditos a tasa fija.

Simular este depto como inversión

¿Te puede servir un subsidio? Revisa los subsidios.

Fuente: Banco Central de Chile, tasa y flujo de colocación promedio vivienda (cuadro T5224) (abre en otra pestaña) · Decreto Exento 180 de Hacienda, reglamento del subsidio a la tasa (texto vigente) (abre en otra pestaña) · SII, Circular 17/2015 (impuesto de timbres) (abre en otra pestaña) · SII, Oficio 1829/2016 (timbres en viviendas DFL 2) (abre en otra pestaña) · ChileAtiende, inscripción de una hipoteca (Conservador de Santiago) (abre en otra pestaña) · Conservador de Bienes Raíces de Santiago, inscripción de propiedad e hipotecas (abre en otra pestaña) · CMF Educa, gastos operacionales dentro del crédito (abre en otra pestaña) · Itaú, crédito hipotecario (incluye las tarifas de gastos que publica ese banco) (abre en otra pestaña) · SII, valor de la UF 2026 (abre en otra pestaña)

¿Con qué precio calculas el dividendo? El de tu unidad lo da una cotización formal.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

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¿Qué porcentaje financia el banco y cuánto pie se necesita?

Financiamiento habitual
80% del valor
Mediana del Banco Central (primer trimestre de 2026; la mitad de los créditos va entre 74,6 % y 89,0 %).Fuente: Banco Central de Chile, relación préstamo/valor de la vivienda (abre en otra pestaña)
Con garantía estatal FOGAES, hasta
90%
Lo financian algunos bancos, en viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, para personas naturales y hasta el 31 de mayo de 2028. La ley no exige que sea tu primera vivienda.Fuente: Ley 21.543, art. sexto transitorio (garantía FOGAES, texto vigente) (abre en otra pestaña)
Plazo de los créditos (mediana)
305meses
Unos 25 años; dato al 16 de septiembre de 2026.Fuente: Banco Central de Chile, plazo de los créditos hipotecarios (abre en otra pestaña)
  • El porcentaje se aplica sobre el menor valor entre la tasación del banco y el precio (con estacionamiento y bodega, si van en la misma compra): así lo define el reglamento del subsidio a la tasa y lo publican los bancos revisados que lo indican. Si la tasación sale bajo el precio, el pie sube.
  • Los bancos publican plazos de hasta 30 años.
  • No hay un tope legal de carga: la referencia más citada es que el dividendo no pase el 25 % de la renta, y al menos un banco revisado publica 30 %. Cada banco hace su propio análisis de solvencia.

Fuente: Decreto Exento 180 de Hacienda, reglamento del subsidio a la tasa (texto vigente) (abre en otra pestaña) · CMF, preguntas sobre créditos hipotecarios (carga y mora) (abre en otra pestaña)

Base del financiamiento, plazos y carga publicados: páginas de crédito hipotecario de bancos, consultadas el 26 de octubre de 2026 (en la lista de fuentes, en orden alfabético).

¿Tasa fija, mixta o variable?

Fija

Admite subsidio a la tasa

No cambia en todo el plazo. La CMF llama al mutuo no endosable en UF a tasa fija «la modalidad de crédito hipotecario más utilizada».

Mixta

Fija durante un primer período de años y después variable. En la calculadora puedes ver cuánto subiría el dividendo si la tasa sube después del período fijo.

Variable

Se mueve con un índice, por ejemplo la TAB.

El subsidio a la tasa solo aplica a créditos a tasa fija.

Fuente: CMF Educa, tipos de tasa del crédito hipotecario (abre en otra pestaña) · CMF, simulador de créditos hipotecarios (abre en otra pestaña) · Decreto Exento 180 de Hacienda, reglamento del subsidio a la tasa (texto vigente) (abre en otra pestaña)

¿Cómo comparo ofertas?

Compara por la CAE y el costo total, no solo por la tasa: una oferta publicada en octubre de 2026 tenía tasa 3,35 % y CAE 3,93 %
La CAE (carga anual equivalente) suma los seguros y otros costos del crédito. Esa oferta, con subsidio a la tasa, era para un crédito de 2.400 UF con 80 % de financiamiento y a 30 años: tasa de 3,35 % y CAE de 3,93 %. Es un ejemplo de la diferencia entre tasa y CAE, no una comparación.
Pide a cada institución una cotización con tus mismos datos
Los mismos datos en cada una: monto, plazo, tipo de tasa y porcentaje financiado. Las ofertas publicadas usan supuestos distintos y no se comparan directamente.
Una simulación no es una cotización, y la cotización debe estar vigente al menos 7 días hábiles
Pide la hoja resumen de la cotización. Si te rechazan, tienen que darte las razones por escrito.
Seguros: desgravamen e incendio son obligatorios
Sismo es una cobertura adicional, aunque al menos un banco revisado la exige. Se licitan, y puedes contratar tu propia póliza con la misma cobertura.
Páginas de bancos revisadas en octubre de 2026: tasas con subsidio a la tasa de 3,35 % a 3,49 %, dividendo máximo de 25 % o 30 % de la renta
Las que publican un dividendo máximo dicen 25 % o 30 % de la renta; los plazos llegan a 30 años, y las que publican una tasa con subsidio a la tasa, en viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, van de 3,35 % a 3,49 %. No todas publican todo, y no es una comparación: cada oferta tiene sus propios supuestos y condiciones.

La CMF tiene un simulador oficial (abre en otra pestaña) con las tasas que informa cada institución: solo para tasa fija, con 75 % de financiamiento y una propiedad en Santiago, y sin impuestos ni Conservador. Su nota todavía dice 4.000 UF para el subsidio a la tasa; el tope vigente es 6.000 UF.

Fuente: SERNAC, derechos al pedir un crédito hipotecario (abre en otra pestaña) · CMF Educa, seguros asociados y licitación (abre en otra pestaña) · CMF, simulador de créditos hipotecarios (abre en otra pestaña) · Bci, crédito hipotecario (abre en otra pestaña)

Ofertas y condiciones publicadas: páginas de crédito hipotecario de bancos, consultadas el 26 de octubre de 2026 (en la lista de fuentes, en orden alfabético).

Si compras para arrendar

Cuánto sería el dividendo con el precio mediano del modelo más barato que publica cada proyecto de la comuna, frente al arriendo que se pide por esa tipología. Es una primera mirada, no una rentabilidad: faltan los gastos que paga el dueño y no cuenta el pie.

A la derecha, arriendo − dividendo al mes. El precio es la mediana del modelo más barato que publica cada proyecto.

Región Metropolitana

  • Estación CentralArriendo menos dividendo: −3,4 UF

    Precio 2.915 UF (5 proyectos) · Dividendo 12,4 UF · Arriendo 9,0 UF (78 avisos)

  • IndependenciaArriendo menos dividendo: −3,1 UF

    Precio 3.184 UF (6 proyectos) · Dividendo 13,5 UF · Arriendo 10,4 UF (73 avisos)

  • La CisternaArriendo menos dividendo: −4,5 UF

    Precio 3.335 UF (5 proyectos) · Dividendo 14,2 UF · Arriendo 9,7 UF (91 avisos)

  • La FloridaArriendo menos dividendo: −3,7 UF

    Precio 3.815 UF (26 proyectos) · Dividendo 16,2 UF · Arriendo 12,6 UF (199 avisos)

  • Las CondesArriendo menos dividendo: −6,3 UF

    Precio 9.178 UF (12 proyectos) · Dividendo 39,0 UF · Arriendo 32,7 UF (137 avisos)

  • Lo BarnecheaArriendo menos dividendo: −7,1 UF

    Precio 9.648 UF (7 proyectos) · Dividendo 41,0 UF · Arriendo 33,9 UF (99 avisos)

  • MaculArriendo menos dividendo: −3,8 UF

    Precio 3.906 UF (6 proyectos) · Dividendo 16,6 UF · Arriendo 12,9 UF (182 avisos)

  • ÑuñoaArriendo menos dividendo: −3,8 UF

    Precio 4.852 UF (33 proyectos) · Dividendo 20,6 UF · Arriendo 16,9 UF (160 avisos)

  • ProvidenciaArriendo menos dividendo: −9,4 UF

    Precio 8.289 UF (19 proyectos) · Dividendo 35,3 UF · Arriendo 25,8 UF (174 avisos)

  • SantiagoArriendo menos dividendo: −5,6 UF

    Precio 4.016 UF (36 proyectos) · Dividendo 17,1 UF · Arriendo 11,5 UF (80 avisos)

  • VitacuraArriendo menos dividendo: −3,5 UF

    Precio 10.215 UF (6 proyectos) · Dividendo 43,5 UF · Arriendo 40,0 UF (102 avisos)

Otras regiones

  • ConcepciónArriendo menos dividendo: −2,4 UF

    Precio 3.902 UF (8 proyectos) · Dividendo 16,6 UF · Arriendo 14,2 UF (80 avisos)

  • TemucoArriendo menos dividendo: −3,3 UF

    Precio 4.190 UF (5 proyectos) · Dividendo 17,8 UF · Arriendo 14,5 UF (92 avisos)

Dividendo sin seguros de un crédito por el 80 % del precio mediano, a 25 años y a 4,07 % (promedio del Banco Central de septiembre de 2026). Arriendo: mediana de los avisos de la comuna en Portal Inmobiliario (usados y nuevos), leídos el 1 de noviembre de 2026. El modelo más barato, el arriendo pedido y el dividendo sin seguros agrandan la diferencia a favor del arriendo, y faltan los gastos del dueño y el pie: no es una rentabilidad.

Cómo se calcula

El precio es la mediana del precio más bajo que publica cada proyecto nuevo para esa tipología, en comunas con 5 o más proyectos. El arriendo es lo que se pide en los avisos, no lo que se firma, en comunas con 10 o más avisos. Quedan fuera los gastos comunes, las contribuciones, la vacancia, la administración y los seguros, que ICARIA no mide por proyecto, y tampoco cuenta el pie (el 20 % restante del precio) ni los gastos de la firma, que pones tú al comprar.

Qué cambia en el banco y en los impuestos

  • La tabla con que la CMF pide provisionar los créditos hipotecarios no distingue primera de segunda vivienda, y ninguna de las páginas de banco revisadas publica un porcentaje de financiamiento ni una carga distintos para una segunda vivienda. Una ofrece el 90 % «para tu primera vivienda», y otra dice en sus preguntas frecuentes que el crédito con subsidio a la tasa se puede pedir teniendo otras propiedades. Pregúntale al banco qué porcentaje financia, si cuenta el arriendo como ingreso y cómo suma dos dividendos en tu carga.
  • Subsidio a la tasa y FOGAES: solo personas naturales. FOGAES no exige primera vivienda; el subsidio la exige solo en un cupo reservado de 6.000 subsidios. Antes de contar con la rebaja, pídele al banco que te lo confirme por escrito.
  • DFL 2: el arriendo está exento de impuesto en hasta dos viviendas DFL 2 por persona natural (las más antiguas). Desde el 1 de enero de 2027, la Ley 21.850 agrega una opción: un impuesto único de 5 % sobre el arriendo bruto, sin deducciones, desde la tercera vivienda DFL 2 de hasta 90 m², arrendada a alguien no relacionado. Además, quien compre una vivienda económica nueva de hasta 140 m² dentro de los 12 meses siguientes al 17 de octubre de 2026 puede optar a ese 5 % por los arriendos de esa vivienda. Las viviendas que entran a esa opción pierden los demás beneficios del DFL 2. Antes de usarla, consulta con el SII o un contador cómo se aplica.
  • Intereses del crédito: se pueden rebajar de la renta imponible hasta 8 UTA al año, por una o más viviendas (art. 55 bis): completo si tu renta bruta anual es de hasta 90 UTA, decreciente entre 90 y 150 UTA y nada sobre 150 UTA. No está confirmado que aplique a una vivienda arrendada: consúltalo con el SII o un contador.
  • El subsidio a la tasa y la exención del arriendo del DFL 2 son para personas naturales: comprando con una sociedad quedan fuera. Desde 2027 una sociedad sí puede optar al impuesto de 5 % de la Ley 21.850.
  • Morosidad de 90 días o más en la cartera de vivienda: 2,6 % (agosto de 2026).

Fuente: CMF, Compendio de Normas Contables, cap. B-1 (provisiones de la cartera de vivienda) (abre en otra pestaña) · Banco Falabella, crédito hipotecario (abre en otra pestaña) · Santander, crédito hipotecario con subsidio al dividendo (abre en otra pestaña) · Decreto Exento 180 de Hacienda, reglamento del subsidio a la tasa (texto vigente) (abre en otra pestaña) · SII, arriendo de viviendas DFL 2 (abre en otra pestaña) · SII, asistente de arriendo (Operación Renta 2025): DFL 2 solo para personas naturales (abre en otra pestaña) · Ley 21.850, de reconstrucción nacional (IVA y DFL 2) (abre en otra pestaña) · SII, beneficios tributarios de la renta (art. 55 bis, tramos de renta) (abre en otra pestaña) · SII, beneficio por intereses hipotecarios (art. 55 bis) (abre en otra pestaña) · Banco Central de Chile, morosidad de 90 días o más de la cartera de vivienda (abre en otra pestaña)

Para el flujo mes a mes, el arriendo de equilibrio y la TIR, usa la calculadora de inversión.

Después de firmar

Prepago: en créditos de hasta 5.000 UF no necesita acuerdo del banco si abonas 10 % del saldo o más, y la comisión máxima es de 1,5 meses de intereses
En créditos de hasta 5.000 UF puedes prepagar aunque el banco no quiera; la comisión máxima es de 1,5 meses de intereses si el crédito es en UF. Un abono menor al 10 % del saldo necesita acuerdo del banco. Sobre 5.000 UF, el prepago y su comisión se pactan con el banco.
Portabilidad: puedes cambiar el crédito a otra institución
Puedes cambiar el crédito a otra institución; la hipoteca pasa al nuevo crédito y notario y Conservador no cobran recargo, salvo por el monto adicional.
Subsidio a la tasa: dura todo el crédito, hasta 30 años; refinanciar o portar el crédito lo hace perder
Dura todo el crédito, con un máximo de 30 años. Repactar no lo hace perder; refinanciar o portar el crédito, sí. El banco debe avisarte cuando el promedio del Banco Central de un mes quede bajo el del mes en que firmaste.
Refinanciar un crédito hipotecario puede quedar exento del impuesto de timbres
Si el crédito original pagó la tasa máxima, la exención llega hasta el saldo adeudado más los otros conceptos que la ley permite agregar; si no, se paga la diferencia de tasa. Lo que pase de esos montos paga el impuesto.
Gastos de cobranza: 9 %, 6 % o 3 % con más de 15 días de mora
Con más de 15 días de mora se pueden cobrar gastos de cobranza de 9 %, 6 % o 3 %, según el tramo de la deuda.

Fuente: Ley 18.010, art. 10 (prepago) (abre en otra pestaña) · Ley 21.236 de portabilidad financiera (abre en otra pestaña) · Decreto Exento 180 de Hacienda, reglamento del subsidio a la tasa (texto vigente) (abre en otra pestaña) · SII, impuesto de timbres en el refinanciamiento de un crédito hipotecario (abre en otra pestaña) · CMF, preguntas sobre créditos hipotecarios (carga y mora) (abre en otra pestaña)

Fechas

  1. Cada mes

    El Banco Central publica la tasa promedio del mes anterior.

  2. Cerca del 15 de cada mes

    La CMF publica el interés corriente y el máximo convencional.

  3. Normalmente en los primeros 20 días de cada mes

    Hacienda fija el tope del subsidio a la tasa para el mes siguiente.

  4. 1 de enero de 2027

    Empieza la opción de 5 % sobre el arriendo en viviendas DFL 2.

  5. Cerca del 27 de febrero de 2027

    Entra en vigencia el DS 49, con nuevas hojas de cotización y una tasa de referencia del SERNAC publicada cada mes.

  6. 31 de mayo de 2028

    Último día para pedir un crédito con garantía FOGAES o con subsidio a la tasa; el subsidio puede terminar antes si se usan sus 80.000 cupos.

Fuente: Banco Central de Chile, tasa y flujo de colocación promedio vivienda (cuadro T5224) (abre en otra pestaña) · CMF, certificado 10/2026 de interés corriente y máximo convencional (abre en otra pestaña) · Decreto Exento 180 de Hacienda, reglamento del subsidio a la tasa (texto vigente) (abre en otra pestaña) · DS 49 de Economía, nuevo reglamento de información de créditos (vigente desde febrero de 2027) (abre en otra pestaña) · Ley 21.850, de reconstrucción nacional (IVA y DFL 2) (abre en otra pestaña) · Ley 21.836, que amplía el subsidio a la tasa (6.000 UF, 80.000 cupos) (abre en otra pestaña)

Lo que todavía no está confirmado

  • Si el promedio del Banco Central incluye los créditos con subsidio a la tasa, y si sigue considerando solo los bancos de la Región Metropolitana.
  • Si una misma persona puede usar el subsidio a la tasa en más de un crédito.
  • Las condiciones de los bancos para una segunda vivienda.
  • Si el art. 55 bis aplica a una vivienda arrendada.
  • Qué parte de los créditos es a tasa fija y qué parte mixta.
  • Cómo aplicará el SII los cambios de la Ley 21.850.

Errores comunes

  • Comparar ofertas por la tasa y no por la CAE o el costo total.
  • Calcular el crédito sobre el precio y no sobre el menor entre tasación y precio: si la tasación sale baja, el pie sube.
  • Olvidar los timbres, el Conservador y los gastos operacionales.
  • Confundir una simulación con una cotización.
  • Olvidar que el estacionamiento y la bodega cuentan para el tope de 6.000 UF si van en la misma compra, y que comprados aparte quedan fuera del subsidio a la tasa y de la garantía FOGAES.
  • Decir que un departamento «se paga solo» sin restar los gastos del dueño.
  • Creerle a páginas que todavía dicen «4.000 UF»: el tope vigente del subsidio a la tasa es 6.000 UF.

Fuentes

Páginas de bancos consultadas (en orden alfabético; no es una comparación)

Fuente de las series de tasas: Banco Central de Chile; esta adaptación es responsabilidad de ICARIA. ICARIA no es un banco ni un asesor financiero: esta página orienta con información pública y no es una oferta ni una evaluación de crédito.

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