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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Rosas 1444· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−7,86 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (11,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (20 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 80 avisos de 2D+2B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
17,06 UF
Capital inicial requerido
882 UF
Cap Rate
2,8 %

4.010 UF · pie 802 UF · crédito 3.208 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
285 %
Cash-on-Cash (año 1)
−10,7 %
VAN
−8 UF
TIR
5,0 %
DSCR
0,54

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Rosas 1444 no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
17,06 UF
Flujo mensual
−7,86 UF
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Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.283 UFSitio de la inmobiliaria, verificado el 2 de noviembre de 2026
2.505 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
54,2Sobre superficie útil: entre 54,2 y 80,2 UF/m² en sus 3 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

2D+2B frente a la mediana de Santiago: igual

Mediana de 2D+2B en Santiago: 4.016 UF, sobre 36 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto11,5 UF
− Vacancia−0,58 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,23 UF
− Dividendo−17,06 UF
Flujo neto−7,86 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −94 UF−94Año 1Año 5: −451 UF−451Año 5Año 10: −848 UF−848Año 10Año 15: −1.186 UF−1.186Año 15Año 20: −1.459 UF−1.459Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie802 UF
Gastos de compra80 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido882 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
20 UF

Tu estimación (11,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.207 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 4.010 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)10,411,512,7
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.301−81.426
TIR (%)−0,95,09,2
Flujo mensual (UF)−11,28−7,86−5,54

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−712 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−301 UF VAN
Arriendo (−10%)−188 UF VAN
Precio de compra (+10%)−152 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−101 UF VAN
Pie (−10 puntos)+39 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.208 UF−1.208−2 %0 %: −721 UF−7210 %2 %: −8 UF−82 %4 %: 1.026 UF1.0264 %6 %: 2.515 UF2.5156 %8 %: 4.646 UF4.6468 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 14,5 UF14,52,57Tasa 3,07 %: 15,3 UF15,33,07Tasa 3,57 %: 16,2 UF16,23,57Tasa 4,07 %: 17,1 UF17,14,07Tasa 4,57 %: 18 UF184,57Tasa 5,07 %: 18,9 UF18,95,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.208 UF de un precio de 4.010 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 4.090 UFValor propiedad — año 2: 4.172 UFValor propiedad — año 3: 4.255 UFValor propiedad — año 4: 4.341 UFValor propiedad — año 5: 4.427 UFValor propiedad — año 6: 4.516 UFValor propiedad — año 7: 4.606 UFValor propiedad — año 8: 4.698 UFValor propiedad — año 9: 4.792 UFValor propiedad — año 10: 4.888 UFValor propiedad — año 11: 4.986 UFValor propiedad — año 12: 5.086 UFValor propiedad — año 13: 5.187 UFValor propiedad — año 14: 5.291 UFValor propiedad — año 15: 5.397 UFValor propiedad — año 16: 5.505 UFValor propiedad — año 17: 5.615 UFValor propiedad — año 18: 5.727 UFValor propiedad — año 19: 5.842 UFValor propiedad — año 20: 5.959 UFDeuda — año 1: 3.132 UFDeuda — año 2: 3.054 UFDeuda — año 3: 2.972 UFDeuda — año 4: 2.887 UFDeuda — año 5: 2.798 UFDeuda — año 6: 2.705 UFDeuda — año 7: 2.609 UFDeuda — año 8: 2.508 UFDeuda — año 9: 2.404 UFDeuda — año 10: 2.295 UFDeuda — año 11: 2.182 UFDeuda — año 12: 2.064 UFDeuda — año 13: 1.941 UFDeuda — año 14: 1.813 UFDeuda — año 15: 1.679 UFDeuda — año 16: 1.540 UFDeuda — año 17: 1.396 UFDeuda — año 18: 1.245 UFDeuda — año 19: 1.088 UFDeuda — año 20: 925 UFPatrimonio — año 1: 958 UFPatrimonio — año 2: 1.118 UFPatrimonio — año 3: 1.284 UFPatrimonio — año 4: 1.454 UFPatrimonio — año 5: 1.630 UFPatrimonio — año 6: 1.811 UFPatrimonio — año 7: 1.997 UFPatrimonio — año 8: 2.190 UFPatrimonio — año 9: 2.388 UFPatrimonio — año 10: 2.593 UFPatrimonio — año 11: 2.804 UFPatrimonio — año 12: 3.022 UFPatrimonio — año 13: 3.247 UFPatrimonio — año 14: 3.479 UFPatrimonio — año 15: 3.718 UFPatrimonio — año 16: 3.965 UFPatrimonio — año 17: 4.219 UFPatrimonio — año 18: 4.482 UFPatrimonio — año 19: 4.754 UFPatrimonio — año 20: 5.034 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
5.959 UF
Saldo hipotecario
925 UF
Costos de venta
179 UF
Capital neto liberado
4.855 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
17,06 UF
Total intereses
1.909 UF
Total pagado
5.117 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 76 UFAño 1 — interés: 129 UF1Año 2 — capital: 79 UFAño 2 — interés: 126 UFAño 3 — capital: 82 UFAño 3 — interés: 123 UFAño 4 — capital: 85 UFAño 4 — interés: 119 UFAño 5 — capital: 89 UFAño 5 — interés: 116 UF5Año 6 — capital: 93 UFAño 6 — interés: 112 UFAño 7 — capital: 96 UFAño 7 — interés: 108 UFAño 8 — capital: 100 UFAño 8 — interés: 104 UFAño 9 — capital: 105 UFAño 9 — interés: 100 UFAño 10 — capital: 109 UFAño 10 — interés: 96 UF10Año 11 — capital: 113 UFAño 11 — interés: 91 UFAño 12 — capital: 118 UFAño 12 — interés: 87 UFAño 13 — capital: 123 UFAño 13 — interés: 82 UFAño 14 — capital: 128 UFAño 14 — interés: 77 UFAño 15 — capital: 133 UFAño 15 — interés: 71 UF15Año 16 — capital: 139 UFAño 16 — interés: 66 UFAño 17 — capital: 145 UFAño 17 — interés: 60 UFAño 18 — capital: 151 UFAño 18 — interés: 54 UFAño 19 — capital: 157 UFAño 19 — interés: 48 UFAño 20 — capital: 163 UFAño 20 — interés: 41 UF20Año 21 — capital: 170 UFAño 21 — interés: 34 UFAño 22 — capital: 177 UFAño 22 — interés: 27 UFAño 23 — capital: 185 UFAño 23 — interés: 20 UFAño 24 — capital: 192 UFAño 24 — interés: 12 UFAño 25 — capital: 200 UFAño 25 — interés: 4 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1204,7 UF129,2 UF75,5 UF3.132 UF
2204,7 UF126 UF78,7 UF3.054 UF
3204,7 UF122,8 UF81,9 UF2.972 UF
4204,7 UF119,4 UF85,3 UF2.887 UF
5204,7 UF115,8 UF88,8 UF2.798 UF
6204,7 UF112,2 UF92,5 UF2.705 UF
7204,7 UF108,3 UF96,4 UF2.609 UF
8204,7 UF104,3 UF100,4 UF2.508 UF
9204,7 UF100,2 UF104,5 UF2.404 UF
10204,7 UF95,8 UF108,9 UF2.295 UF
11204,7 UF91,3 UF113,4 UF2.182 UF
12204,7 UF86,6 UF118,1 UF2.064 UF
13204,7 UF81,7 UF123 UF1.941 UF
14204,7 UF76,6 UF128,1 UF1.813 UF
15204,7 UF71,3 UF133,4 UF1.679 UF
16204,7 UF65,8 UF138,9 UF1.540 UF
17204,7 UF60 UF144,7 UF1.396 UF
18204,7 UF54 UF150,7 UF1.245 UF
19204,7 UF47,8 UF156,9 UF1.088 UF
20204,7 UF41,3 UF163,4 UF925 UF
21204,7 UF34,5 UF170,2 UF754 UF
22204,7 UF27,4 UF177,3 UF577 UF
23204,7 UF20,1 UF184,6 UF393 UF
24204,7 UF12,4 UF192,3 UF200 UF
25204,7 UF4,4 UF200,2 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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