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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Edificio Ñuble· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−11,18 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (11,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (23,5 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 80 avisos de 2D+2B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
20,38 UF
Capital inicial requerido
1.054 UF
Cap Rate
2,3 %

4.790 UF · pie 958 UF · crédito 3.832 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
236 %
Cash-on-Cash (año 1)
−12,7 %
VAN
−320 UF
TIR
4,1 %
DSCR
0,45

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Edificio Ñuble no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
20,38 UF
Flujo mensual
−11,18 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.390 UFSitio de la inmobiliaria, verificado el 2 de noviembre de 2026
2.390 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
64,4Sobre superficie útil: entre 64,4 y 95,6 UF/m² en sus 7 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

2D+2B frente a la mediana de Santiago: +19%

Mediana de 2D+2B en Santiago: 4.016 UF, sobre 36 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto11,5 UF
− Vacancia−0,58 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,23 UF
− Dividendo−20,38 UF
Flujo neto−11,18 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −134 UF−134Año 1Año 5: −650 UF−650Año 5Año 10: −1.246 UF−1.246Año 10Año 15: −1.783 UF−1.783Año 15Año 20: −2.255 UF−2.255Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie958 UF
Gastos de compra96 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido1.054 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
23,5 UF

Tu estimación (11,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.207 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 4.790 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)10,411,512,7
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.811−3201.343
TIR (%)−1,84,18,2
Flujo mensual (UF)−14,95−11,18−8,68

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−851 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−360 UF VAN
Arriendo (−10%)−188 UF VAN
Precio de compra (+10%)−182 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−101 UF VAN
Pie (−10 puntos)+46 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.753 UF−1.753−2 %0 %: −1.171 UF−1.1710 %2 %: −320 UF−3202 %4 %: 914 UF9144 %6 %: 2.694 UF2.6946 %8 %: 5.240 UF5.2408 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 17,3 UF17,32,57Tasa 3,07 %: 18,3 UF18,33,07Tasa 3,57 %: 19,3 UF19,33,57Tasa 4,07 %: 20,4 UF20,44,07Tasa 4,57 %: 21,5 UF21,54,57Tasa 5,07 %: 22,6 UF22,65,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.832 UF de un precio de 4.790 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.0006.000Valor propiedad — año 1: 4.886 UFValor propiedad — año 2: 4.984 UFValor propiedad — año 3: 5.083 UFValor propiedad — año 4: 5.185 UFValor propiedad — año 5: 5.289 UFValor propiedad — año 6: 5.394 UFValor propiedad — año 7: 5.502 UFValor propiedad — año 8: 5.612 UFValor propiedad — año 9: 5.724 UFValor propiedad — año 10: 5.839 UFValor propiedad — año 11: 5.956 UFValor propiedad — año 12: 6.075 UFValor propiedad — año 13: 6.196 UFValor propiedad — año 14: 6.320 UFValor propiedad — año 15: 6.447 UFValor propiedad — año 16: 6.576 UFValor propiedad — año 17: 6.707 UFValor propiedad — año 18: 6.841 UFValor propiedad — año 19: 6.978 UFValor propiedad — año 20: 7.118 UFDeuda — año 1: 3.742 UFDeuda — año 2: 3.648 UFDeuda — año 3: 3.550 UFDeuda — año 4: 3.448 UFDeuda — año 5: 3.342 UFDeuda — año 6: 3.231 UFDeuda — año 7: 3.116 UFDeuda — año 8: 2.996 UFDeuda — año 9: 2.872 UFDeuda — año 10: 2.742 UFDeuda — año 11: 2.606 UFDeuda — año 12: 2.465 UFDeuda — año 13: 2.318 UFDeuda — año 14: 2.165 UFDeuda — año 15: 2.006 UFDeuda — año 16: 1.840 UFDeuda — año 17: 1.667 UFDeuda — año 18: 1.487 UFDeuda — año 19: 1.300 UFDeuda — año 20: 1.104 UFPatrimonio — año 1: 1.144 UFPatrimonio — año 2: 1.336 UFPatrimonio — año 3: 1.533 UFPatrimonio — año 4: 1.737 UFPatrimonio — año 5: 1.947 UFPatrimonio — año 6: 2.163 UFPatrimonio — año 7: 2.386 UFPatrimonio — año 8: 2.616 UFPatrimonio — año 9: 2.853 UFPatrimonio — año 10: 3.097 UFPatrimonio — año 11: 3.350 UFPatrimonio — año 12: 3.610 UFPatrimonio — año 13: 3.878 UFPatrimonio — año 14: 4.155 UFPatrimonio — año 15: 4.441 UFPatrimonio — año 16: 4.736 UFPatrimonio — año 17: 5.040 UFPatrimonio — año 18: 5.354 UFPatrimonio — año 19: 5.678 UFPatrimonio — año 20: 6.013 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
7.118 UF
Saldo hipotecario
1.104 UF
Costos de venta
214 UF
Capital neto liberado
5.800 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
20,38 UF
Total intereses
2.281 UF
Total pagado
6.113 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 90 UFAño 1 — interés: 154 UF1Año 2 — capital: 94 UFAño 2 — interés: 151 UFAño 3 — capital: 98 UFAño 3 — interés: 147 UFAño 4 — capital: 102 UFAño 4 — interés: 143 UFAño 5 — capital: 106 UFAño 5 — interés: 138 UF5Año 6 — capital: 111 UFAño 6 — interés: 134 UFAño 7 — capital: 115 UFAño 7 — interés: 129 UFAño 8 — capital: 120 UFAño 8 — interés: 125 UFAño 9 — capital: 125 UFAño 9 — interés: 120 UFAño 10 — capital: 130 UFAño 10 — interés: 114 UF10Año 11 — capital: 135 UFAño 11 — interés: 109 UFAño 12 — capital: 141 UFAño 12 — interés: 103 UFAño 13 — capital: 147 UFAño 13 — interés: 98 UFAño 14 — capital: 153 UFAño 14 — interés: 92 UFAño 15 — capital: 159 UFAño 15 — interés: 85 UF15Año 16 — capital: 166 UFAño 16 — interés: 79 UFAño 17 — capital: 173 UFAño 17 — interés: 72 UFAño 18 — capital: 180 UFAño 18 — interés: 65 UFAño 19 — capital: 187 UFAño 19 — interés: 57 UFAño 20 — capital: 195 UFAño 20 — interés: 49 UF20Año 21 — capital: 203 UFAño 21 — interés: 41 UFAño 22 — capital: 212 UFAño 22 — interés: 33 UFAño 23 — capital: 221 UFAño 23 — interés: 24 UFAño 24 — capital: 230 UFAño 24 — interés: 15 UFAño 25 — capital: 239 UFAño 25 — interés: 5 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1244,5 UF154,3 UF90,2 UF3.742 UF
2244,5 UF150,6 UF94 UF3.648 UF
3244,5 UF146,7 UF97,8 UF3.550 UF
4244,5 UF142,6 UF101,9 UF3.448 UF
5244,5 UF138,4 UF106,1 UF3.342 UF
6244,5 UF134 UF110,5 UF3.231 UF
7244,5 UF129,4 UF115,1 UF3.116 UF
8244,5 UF124,6 UF119,9 UF2.996 UF
9244,5 UF119,6 UF124,9 UF2.872 UF
10244,5 UF114,5 UF130 UF2.742 UF
11244,5 UF109,1 UF135,4 UF2.606 UF
12244,5 UF103,5 UF141 UF2.465 UF
13244,5 UF97,6 UF146,9 UF2.318 UF
14244,5 UF91,5 UF153 UF2.165 UF
15244,5 UF85,2 UF159,3 UF2.006 UF
16244,5 UF78,6 UF165,9 UF1.840 UF
17244,5 UF71,7 UF172,8 UF1.667 UF
18244,5 UF64,5 UF180 UF1.487 UF
19244,5 UF57,1 UF187,4 UF1.300 UF
20244,5 UF49,3 UF195,2 UF1.104 UF
21244,5 UF41,2 UF203,3 UF901 UF
22244,5 UF32,8 UF211,7 UF689 UF
23244,5 UF24 UF220,5 UF469 UF
24244,5 UF14,8 UF229,7 UF239 UF
25244,5 UF5,3 UF239,2 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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