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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Edificio Carrera IV· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−9,04 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (9,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (19,2 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 61 avisos de 2D+1B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
16,38 UF
Capital inicial requerido
847 UF
Cap Rate
2,3 %

3.850 UF · pie 770 UF · crédito 3.080 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
233 %
Cash-on-Cash (año 1)
−12,8 %
VAN
−272 UF
TIR
4,0 %
DSCR
0,45

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Edificio Carrera IV no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
16,38 UF
Flujo mensual
−9,04 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.890 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
68,9Sobre superficie útil: entre 68,9 y 95,5 UF/m² en sus 11 modelos con superficie.
Tipologías con precio
4

2D+1B frente a la mediana de Santiago: +2%

Mediana de 2D+1B en Santiago: 3.768 UF, sobre 16 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto9,5 UF
− Vacancia−0,48 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,19 UF
− Dividendo−16,38 UF
Flujo neto−9,04 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −108 UF−108Año 1Año 5: −526 UF−526Año 5Año 10: −1.011 UF−1.011Año 10Año 15: −1.449 UF−1.449Año 15Año 20: −1.838 UF−1.838Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie770 UF
Gastos de compra77 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido847 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
19,2 UF

Tu estimación (9,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.760 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.850 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)8,69,510,5
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.476−2721.071
TIR (%)−1,94,08,2
Flujo mensual (UF)−12,11−9,04−7

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−684 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−289 UF VAN
Arriendo (−10%)−155 UF VAN
Precio de compra (+10%)−146 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−84 UF VAN
Pie (−10 puntos)+37 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.424 UF−1.424−2 %0 %: −956 UF−9560 %2 %: −272 UF−2722 %4 %: 721 UF7214 %6 %: 2.151 UF2.1516 %8 %: 4.197 UF4.1978 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 13,9 UF13,92,57Tasa 3,07 %: 14,7 UF14,73,07Tasa 3,57 %: 15,5 UF15,53,57Tasa 4,07 %: 16,4 UF16,44,07Tasa 4,57 %: 17,2 UF17,24,57Tasa 5,07 %: 18,1 UF18,15,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.080 UF de un precio de 3.850 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 3.927 UFValor propiedad — año 2: 4.006 UFValor propiedad — año 3: 4.086 UFValor propiedad — año 4: 4.167 UFValor propiedad — año 5: 4.251 UFValor propiedad — año 6: 4.336 UFValor propiedad — año 7: 4.422 UFValor propiedad — año 8: 4.511 UFValor propiedad — año 9: 4.601 UFValor propiedad — año 10: 4.693 UFValor propiedad — año 11: 4.787 UFValor propiedad — año 12: 4.883 UFValor propiedad — año 13: 4.980 UFValor propiedad — año 14: 5.080 UFValor propiedad — año 15: 5.182 UFValor propiedad — año 16: 5.285 UFValor propiedad — año 17: 5.391 UFValor propiedad — año 18: 5.499 UFValor propiedad — año 19: 5.609 UFValor propiedad — año 20: 5.721 UFDeuda — año 1: 3.007 UFDeuda — año 2: 2.932 UFDeuda — año 3: 2.853 UFDeuda — año 4: 2.771 UFDeuda — año 5: 2.686 UFDeuda — año 6: 2.597 UFDeuda — año 7: 2.505 UFDeuda — año 8: 2.408 UFDeuda — año 9: 2.308 UFDeuda — año 10: 2.204 UFDeuda — año 11: 2.095 UFDeuda — año 12: 1.981 UFDeuda — año 13: 1.863 UFDeuda — año 14: 1.740 UFDeuda — año 15: 1.612 UFDeuda — año 16: 1.479 UFDeuda — año 17: 1.340 UFDeuda — año 18: 1.195 UFDeuda — año 19: 1.045 UFDeuda — año 20: 888 UFPatrimonio — año 1: 920 UFPatrimonio — año 2: 1.074 UFPatrimonio — año 3: 1.232 UFPatrimonio — año 4: 1.396 UFPatrimonio — año 5: 1.565 UFPatrimonio — año 6: 1.738 UFPatrimonio — año 7: 1.918 UFPatrimonio — año 8: 2.102 UFPatrimonio — año 9: 2.293 UFPatrimonio — año 10: 2.490 UFPatrimonio — año 11: 2.692 UFPatrimonio — año 12: 2.901 UFPatrimonio — año 13: 3.117 UFPatrimonio — año 14: 3.340 UFPatrimonio — año 15: 3.569 UFPatrimonio — año 16: 3.806 UFPatrimonio — año 17: 4.051 UFPatrimonio — año 18: 4.303 UFPatrimonio — año 19: 4.564 UFPatrimonio — año 20: 4.833 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
5.721 UF
Saldo hipotecario
888 UF
Costos de venta
172 UF
Capital neto liberado
4.662 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
16,38 UF
Total intereses
1.833 UF
Total pagado
4.913 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100150Año 1 — capital: 73 UFAño 1 — interés: 124 UF1Año 2 — capital: 76 UFAño 2 — interés: 121 UFAño 3 — capital: 79 UFAño 3 — interés: 118 UFAño 4 — capital: 82 UFAño 4 — interés: 115 UFAño 5 — capital: 85 UFAño 5 — interés: 111 UF5Año 6 — capital: 89 UFAño 6 — interés: 108 UFAño 7 — capital: 93 UFAño 7 — interés: 104 UFAño 8 — capital: 96 UFAño 8 — interés: 100 UFAño 9 — capital: 100 UFAño 9 — interés: 96 UFAño 10 — capital: 105 UFAño 10 — interés: 92 UF10Año 11 — capital: 109 UFAño 11 — interés: 88 UFAño 12 — capital: 113 UFAño 12 — interés: 83 UFAño 13 — capital: 118 UFAño 13 — interés: 78 UFAño 14 — capital: 123 UFAño 14 — interés: 74 UFAño 15 — capital: 128 UFAño 15 — interés: 68 UF15Año 16 — capital: 133 UFAño 16 — interés: 63 UFAño 17 — capital: 139 UFAño 17 — interés: 58 UFAño 18 — capital: 145 UFAño 18 — interés: 52 UFAño 19 — capital: 151 UFAño 19 — interés: 46 UFAño 20 — capital: 157 UFAño 20 — interés: 40 UF20Año 21 — capital: 163 UFAño 21 — interés: 33 UFAño 22 — capital: 170 UFAño 22 — interés: 26 UFAño 23 — capital: 177 UFAño 23 — interés: 19 UFAño 24 — capital: 185 UFAño 24 — interés: 12 UFAño 25 — capital: 192 UFAño 25 — interés: 4 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1196,5 UF124 UF72,5 UF3.007 UF
2196,5 UF121 UF75,5 UF2.932 UF
3196,5 UF117,9 UF78,6 UF2.853 UF
4196,5 UF114,6 UF81,9 UF2.771 UF
5196,5 UF111,2 UF85,3 UF2.686 UF
6196,5 UF107,7 UF88,8 UF2.597 UF
7196,5 UF104 UF92,5 UF2.505 UF
8196,5 UF100,2 UF96,4 UF2.408 UF
9196,5 UF96,2 UF100,4 UF2.308 UF
10196,5 UF92 UF104,5 UF2.204 UF
11196,5 UF87,7 UF108,9 UF2.095 UF
12196,5 UF83,2 UF113,4 UF1.981 UF
13196,5 UF78,5 UF118,1 UF1.863 UF
14196,5 UF73,6 UF123 UF1.740 UF
15196,5 UF68,5 UF128,1 UF1.612 UF
16196,5 UF63,1 UF133,4 UF1.479 UF
17196,5 UF57,6 UF138,9 UF1.340 UF
18196,5 UF51,9 UF144,7 UF1.195 UF
19196,5 UF45,9 UF150,7 UF1.045 UF
20196,5 UF39,6 UF156,9 UF888 UF
21196,5 UF33,1 UF163,4 UF724 UF
22196,5 UF26,3 UF170,2 UF554 UF
23196,5 UF19,3 UF177,2 UF377 UF
24196,5 UF11,9 UF184,6 UF192 UF
25196,5 UF4,3 UF192,3 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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