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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Ciudadano Prat· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−10,05 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (11,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (22,3 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 80 avisos de 2D+2B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
19,24 UF
Capital inicial requerido
995 UF
Cap Rate
2,4 %

4.524 UF · pie 905 UF · crédito 3.619 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
251 %
Cash-on-Cash (año 1)
−12,1 %
VAN
−213 UF
TIR
4,3 %
DSCR
0,48

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Ciudadano Prat no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
19,24 UF
Flujo mensual
−10,05 UF
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Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.904 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
72,5Sobre superficie total: entre 72,5 y 101,0 UF/m² en sus 4 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

2D+2B frente a la mediana de Santiago: +13%

Mediana de 2D+2B en Santiago: 4.016 UF, sobre 36 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto11,5 UF
− Vacancia−0,58 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,23 UF
− Dividendo−19,24 UF
Flujo neto−10,05 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −121 UF−121Año 1Año 5: −582 UF−582Año 5Año 10: −1.110 UF−1.110Año 10Año 15: −1.579 UF−1.579Año 15Año 20: −1.984 UF−1.984Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie905 UF
Gastos de compra90 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido995 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
22,3 UF

Tu estimación (11,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.207 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 4.524 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)10,411,512,7
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.636−2131.371
TIR (%)−1,54,38,5
Flujo mensual (UF)−13,7−10,05−7,61

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−804 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−340 UF VAN
Arriendo (−10%)−188 UF VAN
Precio de compra (+10%)−172 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−101 UF VAN
Pie (−10 puntos)+44 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.567 UF−1.567−2 %0 %: −1.017 UF−1.0170 %2 %: −213 UF−2132 %4 %: 953 UF9534 %6 %: 2.633 UF2.6336 %8 %: 5.038 UF5.0388 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 16,4 UF16,42,57Tasa 3,07 %: 17,3 UF17,33,07Tasa 3,57 %: 18,3 UF18,33,57Tasa 4,07 %: 19,2 UF19,24,07Tasa 4,57 %: 20,3 UF20,34,57Tasa 5,07 %: 21,3 UF21,35,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.619 UF de un precio de 4.524 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.0006.000Valor propiedad — año 1: 4.614 UFValor propiedad — año 2: 4.707 UFValor propiedad — año 3: 4.801 UFValor propiedad — año 4: 4.897 UFValor propiedad — año 5: 4.995 UFValor propiedad — año 6: 5.095 UFValor propiedad — año 7: 5.197 UFValor propiedad — año 8: 5.301 UFValor propiedad — año 9: 5.407 UFValor propiedad — año 10: 5.515 UFValor propiedad — año 11: 5.625 UFValor propiedad — año 12: 5.738 UFValor propiedad — año 13: 5.852 UFValor propiedad — año 14: 5.969 UFValor propiedad — año 15: 6.089 UFValor propiedad — año 16: 6.210 UFValor propiedad — año 17: 6.335 UFValor propiedad — año 18: 6.461 UFValor propiedad — año 19: 6.591 UFValor propiedad — año 20: 6.722 UFDeuda — año 1: 3.534 UFDeuda — año 2: 3.445 UFDeuda — año 3: 3.353 UFDeuda — año 4: 3.257 UFDeuda — año 5: 3.156 UFDeuda — año 6: 3.052 UFDeuda — año 7: 2.943 UFDeuda — año 8: 2.830 UFDeuda — año 9: 2.712 UFDeuda — año 10: 2.589 UFDeuda — año 11: 2.461 UFDeuda — año 12: 2.328 UFDeuda — año 13: 2.189 UFDeuda — año 14: 2.045 UFDeuda — año 15: 1.894 UFDeuda — año 16: 1.738 UFDeuda — año 17: 1.575 UFDeuda — año 18: 1.405 UFDeuda — año 19: 1.227 UFDeuda — año 20: 1.043 UFPatrimonio — año 1: 1.080 UFPatrimonio — año 2: 1.262 UFPatrimonio — año 3: 1.448 UFPatrimonio — año 4: 1.640 UFPatrimonio — año 5: 1.838 UFPatrimonio — año 6: 2.043 UFPatrimonio — año 7: 2.253 UFPatrimonio — año 8: 2.471 UFPatrimonio — año 9: 2.694 UFPatrimonio — año 10: 2.925 UFPatrimonio — año 11: 3.164 UFPatrimonio — año 12: 3.409 UFPatrimonio — año 13: 3.663 UFPatrimonio — año 14: 3.924 UFPatrimonio — año 15: 4.194 UFPatrimonio — año 16: 4.473 UFPatrimonio — año 17: 4.760 UFPatrimonio — año 18: 5.057 UFPatrimonio — año 19: 5.363 UFPatrimonio — año 20: 5.679 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
6.722 UF
Saldo hipotecario
1.043 UF
Costos de venta
202 UF
Capital neto liberado
5.478 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
19,24 UF
Total intereses
2.154 UF
Total pagado
5.773 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 85 UFAño 1 — interés: 146 UF1Año 2 — capital: 89 UFAño 2 — interés: 142 UFAño 3 — capital: 92 UFAño 3 — interés: 139 UFAño 4 — capital: 96 UFAño 4 — interés: 135 UFAño 5 — capital: 100 UFAño 5 — interés: 131 UF5Año 6 — capital: 104 UFAño 6 — interés: 127 UFAño 7 — capital: 109 UFAño 7 — interés: 122 UFAño 8 — capital: 113 UFAño 8 — interés: 118 UFAño 9 — capital: 118 UFAño 9 — interés: 113 UFAño 10 — capital: 123 UFAño 10 — interés: 108 UF10Año 11 — capital: 128 UFAño 11 — interés: 103 UFAño 12 — capital: 133 UFAño 12 — interés: 98 UFAño 13 — capital: 139 UFAño 13 — interés: 92 UFAño 14 — capital: 144 UFAño 14 — interés: 86 UFAño 15 — capital: 150 UFAño 15 — interés: 80 UF15Año 16 — capital: 157 UFAño 16 — interés: 74 UFAño 17 — capital: 163 UFAño 17 — interés: 68 UFAño 18 — capital: 170 UFAño 18 — interés: 61 UFAño 19 — capital: 177 UFAño 19 — interés: 54 UFAño 20 — capital: 184 UFAño 20 — interés: 47 UF20Año 21 — capital: 192 UFAño 21 — interés: 39 UFAño 22 — capital: 200 UFAño 22 — interés: 31 UFAño 23 — capital: 208 UFAño 23 — interés: 23 UFAño 24 — capital: 217 UFAño 24 — interés: 14 UFAño 25 — capital: 226 UFAño 25 — interés: 5 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1230,9 UF145,7 UF85,2 UF3.534 UF
2230,9 UF142,2 UF88,7 UF3.445 UF
3230,9 UF138,5 UF92,4 UF3.353 UF
4230,9 UF134,7 UF96,2 UF3.257 UF
5230,9 UF130,7 UF100,2 UF3.156 UF
6230,9 UF126,5 UF104,4 UF3.052 UF
7230,9 UF122,2 UF108,7 UF2.943 UF
8230,9 UF117,7 UF113,2 UF2.830 UF
9230,9 UF113 UF117,9 UF2.712 UF
10230,9 UF108,1 UF122,8 UF2.589 UF
11230,9 UF103 UF127,9 UF2.461 UF
12230,9 UF97,7 UF133,2 UF2.328 UF
13230,9 UF92,2 UF138,7 UF2.189 UF
14230,9 UF86,4 UF144,5 UF2.045 UF
15230,9 UF80,4 UF150,5 UF1.894 UF
16230,9 UF74,2 UF156,7 UF1.738 UF
17230,9 UF67,7 UF163,2 UF1.575 UF
18230,9 UF60,9 UF170 UF1.405 UF
19230,9 UF53,9 UF177 UF1.227 UF
20230,9 UF46,5 UF184,4 UF1.043 UF
21230,9 UF38,9 UF192 UF851 UF
22230,9 UF30,9 UF200 UF651 UF
23230,9 UF22,6 UF208,3 UF443 UF
24230,9 UF14 UF216,9 UF226 UF
25230,9 UF5 UF225,9 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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