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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Ciudadano Prat· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−9,23 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (9,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (19,4 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 61 avisos de 2D+1B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
16,57 UF
Capital inicial requerido
857 UF
Cap Rate
2,3 %

3.895 UF · pie 779 UF · crédito 3.116 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
230 %
Cash-on-Cash (año 1)
−12,9 %
VAN
−290 UF
TIR
3,9 %
DSCR
0,44

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Ciudadano Prat no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
16,57 UF
Flujo mensual
−9,23 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.904 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
72,5Sobre superficie total: entre 72,5 y 101,0 UF/m² en sus 4 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

2D+1B frente a la mediana de Santiago: +3%

Mediana de 2D+1B en Santiago: 3.768 UF, sobre 16 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto9,5 UF
− Vacancia−0,48 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,19 UF
− Dividendo−16,57 UF
Flujo neto−9,23 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −111 UF−111Año 1Año 5: −538 UF−538Año 5Año 10: −1.034 UF−1.034Año 10Año 15: −1.484 UF−1.484Año 15Año 20: −1.884 UF−1.884Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie779 UF
Gastos de compra78 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido857 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
19,4 UF

Tu estimación (9,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.760 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.895 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)8,69,510,5
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.505−2901.066
TIR (%)−2,03,98,1
Flujo mensual (UF)−12,32−9,23−7,18

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−692 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−293 UF VAN
Arriendo (−10%)−155 UF VAN
Precio de compra (+10%)−148 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−84 UF VAN
Pie (−10 puntos)+37 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.455 UF−1.455−2 %0 %: −982 UF−9820 %2 %: −290 UF−2902 %4 %: 714 UF7144 %6 %: 2.161 UF2.1616 %8 %: 4.231 UF4.2318 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 14,1 UF14,12,57Tasa 3,07 %: 14,9 UF14,93,07Tasa 3,57 %: 15,7 UF15,73,57Tasa 4,07 %: 16,6 UF16,64,07Tasa 4,57 %: 17,4 UF17,44,57Tasa 5,07 %: 18,3 UF18,35,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.116 UF de un precio de 3.895 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 3.973 UFValor propiedad — año 2: 4.052 UFValor propiedad — año 3: 4.133 UFValor propiedad — año 4: 4.216 UFValor propiedad — año 5: 4.300 UFValor propiedad — año 6: 4.386 UFValor propiedad — año 7: 4.474 UFValor propiedad — año 8: 4.564 UFValor propiedad — año 9: 4.655 UFValor propiedad — año 10: 4.748 UFValor propiedad — año 11: 4.843 UFValor propiedad — año 12: 4.940 UFValor propiedad — año 13: 5.039 UFValor propiedad — año 14: 5.139 UFValor propiedad — año 15: 5.242 UFValor propiedad — año 16: 5.347 UFValor propiedad — año 17: 5.454 UFValor propiedad — año 18: 5.563 UFValor propiedad — año 19: 5.674 UFValor propiedad — año 20: 5.788 UFDeuda — año 1: 3.043 UFDeuda — año 2: 2.966 UFDeuda — año 3: 2.887 UFDeuda — año 4: 2.804 UFDeuda — año 5: 2.718 UFDeuda — año 6: 2.628 UFDeuda — año 7: 2.534 UFDeuda — año 8: 2.437 UFDeuda — año 9: 2.335 UFDeuda — año 10: 2.229 UFDeuda — año 11: 2.119 UFDeuda — año 12: 2.004 UFDeuda — año 13: 1.885 UFDeuda — año 14: 1.761 UFDeuda — año 15: 1.631 UFDeuda — año 16: 1.496 UFDeuda — año 17: 1.356 UFDeuda — año 18: 1.209 UFDeuda — año 19: 1.057 UFDeuda — año 20: 898 UFPatrimonio — año 1: 930 UFPatrimonio — año 2: 1.086 UFPatrimonio — año 3: 1.247 UFPatrimonio — año 4: 1.412 UFPatrimonio — año 5: 1.583 UFPatrimonio — año 6: 1.759 UFPatrimonio — año 7: 1.940 UFPatrimonio — año 8: 2.127 UFPatrimonio — año 9: 2.320 UFPatrimonio — año 10: 2.519 UFPatrimonio — año 11: 2.724 UFPatrimonio — año 12: 2.935 UFPatrimonio — año 13: 3.154 UFPatrimonio — año 14: 3.379 UFPatrimonio — año 15: 3.611 UFPatrimonio — año 16: 3.851 UFPatrimonio — año 17: 4.098 UFPatrimonio — año 18: 4.354 UFPatrimonio — año 19: 4.617 UFPatrimonio — año 20: 4.890 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
5.788 UF
Saldo hipotecario
898 UF
Costos de venta
174 UF
Capital neto liberado
4.716 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
16,57 UF
Total intereses
1.854 UF
Total pagado
4.970 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100150Año 1 — capital: 73 UFAño 1 — interés: 125 UF1Año 2 — capital: 76 UFAño 2 — interés: 122 UFAño 3 — capital: 80 UFAño 3 — interés: 119 UFAño 4 — capital: 83 UFAño 4 — interés: 116 UFAño 5 — capital: 86 UFAño 5 — interés: 113 UF5Año 6 — capital: 90 UFAño 6 — interés: 109 UFAño 7 — capital: 94 UFAño 7 — interés: 105 UFAño 8 — capital: 97 UFAño 8 — interés: 101 UFAño 9 — capital: 102 UFAño 9 — interés: 97 UFAño 10 — capital: 106 UFAño 10 — interés: 93 UF10Año 11 — capital: 110 UFAño 11 — interés: 89 UFAño 12 — capital: 115 UFAño 12 — interés: 84 UFAño 13 — capital: 119 UFAño 13 — interés: 79 UFAño 14 — capital: 124 UFAño 14 — interés: 74 UFAño 15 — capital: 130 UFAño 15 — interés: 69 UF15Año 16 — capital: 135 UFAño 16 — interés: 64 UFAño 17 — capital: 141 UFAño 17 — interés: 58 UFAño 18 — capital: 146 UFAño 18 — interés: 52 UFAño 19 — capital: 152 UFAño 19 — interés: 46 UFAño 20 — capital: 159 UFAño 20 — interés: 40 UF20Año 21 — capital: 165 UFAño 21 — interés: 33 UFAño 22 — capital: 172 UFAño 22 — interés: 27 UFAño 23 — capital: 179 UFAño 23 — interés: 19 UFAño 24 — capital: 187 UFAño 24 — interés: 12 UFAño 25 — capital: 195 UFAño 25 — interés: 4 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1198,8 UF125,5 UF73,4 UF3.043 UF
2198,8 UF122,4 UF76,4 UF2.966 UF
3198,8 UF119,3 UF79,6 UF2.887 UF
4198,8 UF116 UF82,9 UF2.804 UF
5198,8 UF112,5 UF86,3 UF2.718 UF
6198,8 UF108,9 UF89,9 UF2.628 UF
7198,8 UF105,2 UF93,6 UF2.534 UF
8198,8 UF101,3 UF97,5 UF2.437 UF
9198,8 UF97,3 UF101,5 UF2.335 UF
10198,8 UF93,1 UF105,7 UF2.229 UF
11198,8 UF88,7 UF110,1 UF2.119 UF
12198,8 UF84,1 UF114,7 UF2.004 UF
13198,8 UF79,4 UF119,4 UF1.885 UF
14198,8 UF74,4 UF124,4 UF1.761 UF
15198,8 UF69,3 UF129,6 UF1.631 UF
16198,8 UF63,9 UF134,9 UF1.496 UF
17198,8 UF58,3 UF140,5 UF1.356 UF
18198,8 UF52,5 UF146,4 UF1.209 UF
19198,8 UF46,4 UF152,4 UF1.057 UF
20198,8 UF40,1 UF158,7 UF898 UF
21198,8 UF33,5 UF165,3 UF733 UF
22198,8 UF26,6 UF172,2 UF561 UF
23198,8 UF19,5 UF179,3 UF381 UF
24198,8 UF12,1 UF186,8 UF195 UF
25198,8 UF4,3 UF194,5 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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