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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Mirador Irarrázaval· Ñuñoa

Resultados

Flujo mensual, año 1

−10,02 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (13,8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (24,6 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 54 avisos de 2D+1B en Ñuñoa, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
21,35 UF
Capital inicial requerido
1.104 UF
Cap Rate
2,7 %

5.019 UF · pie 1.004 UF · crédito 4.015 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
282 %
Cash-on-Cash (año 1)
−10,9 %
VAN
−35 UF
TIR
4,9 %
DSCR
0,53

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Mirador Irarrázaval no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
21,35 UF
Flujo mensual
−10,02 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
4.026 UFSitio de la inmobiliaria, verificado el 2 de noviembre de 2026
3.988 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
103,6Sobre superficie útil: entre 103,6 y 115,0 UF/m² en sus 2 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

2D+1B frente a la mediana de Ñuñoa: +16%

Mediana de 2D+1B en Ñuñoa: 4.335 UF, sobre 16 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 15 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Ñuñoa

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto13,8 UF
− Vacancia−0,69 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,28 UF
− Dividendo−21,35 UF
Flujo neto−10,02 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −120 UF−120Año 1Año 5: −575 UF−575Año 5Año 10: −1.082 UF−1.082Año 10Año 15: −1.514 UF−1.514Año 15Año 20: −1.865 UF−1.865Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie1.004 UF
Gastos de compra100 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido1.104 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
24,6 UF

Tu estimación (13,8 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.720 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 5.019 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)12,413,815,2
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.639−351.746
TIR (%)−0,94,99,1
Flujo mensual (UF)−14,21−10,02−7,18

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−892 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−377 UF VAN
Arriendo (−10%)−226 UF VAN
Precio de compra (+10%)−191 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−121 UF VAN
Pie (−10 puntos)+48 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.536 UF−1.536−2 %0 %: −927 UF−9270 %2 %: −35 UF−352 %4 %: 1.259 UF1.2594 %6 %: 3.123 UF3.1236 %8 %: 5.791 UF5.7918 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 18,2 UF18,22,57Tasa 3,07 %: 19,2 UF19,23,07Tasa 3,57 %: 20,3 UF20,33,57Tasa 4,07 %: 21,3 UF21,34,07Tasa 4,57 %: 22,5 UF22,54,57Tasa 5,07 %: 23,6 UF23,65,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 4.015 UF de un precio de 5.019 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.0006.000Valor propiedad — año 1: 5.119 UFValor propiedad — año 2: 5.222 UFValor propiedad — año 3: 5.326 UFValor propiedad — año 4: 5.433 UFValor propiedad — año 5: 5.541 UFValor propiedad — año 6: 5.652 UFValor propiedad — año 7: 5.765 UFValor propiedad — año 8: 5.881 UFValor propiedad — año 9: 5.998 UFValor propiedad — año 10: 6.118 UFValor propiedad — año 11: 6.240 UFValor propiedad — año 12: 6.365 UFValor propiedad — año 13: 6.493 UFValor propiedad — año 14: 6.622 UFValor propiedad — año 15: 6.755 UFValor propiedad — año 16: 6.890 UFValor propiedad — año 17: 7.028 UFValor propiedad — año 18: 7.168 UFValor propiedad — año 19: 7.312 UFValor propiedad — año 20: 7.458 UFDeuda — año 1: 3.921 UFDeuda — año 2: 3.822 UFDeuda — año 3: 3.720 UFDeuda — año 4: 3.613 UFDeuda — año 5: 3.502 UFDeuda — año 6: 3.386 UFDeuda — año 7: 3.265 UFDeuda — año 8: 3.140 UFDeuda — año 9: 3.009 UFDeuda — año 10: 2.873 UFDeuda — año 11: 2.731 UFDeuda — año 12: 2.583 UFDeuda — año 13: 2.429 UFDeuda — año 14: 2.269 UFDeuda — año 15: 2.102 UFDeuda — año 16: 1.928 UFDeuda — año 17: 1.747 UFDeuda — año 18: 1.558 UFDeuda — año 19: 1.362 UFDeuda — año 20: 1.157 UFPatrimonio — año 1: 1.199 UFPatrimonio — año 2: 1.400 UFPatrimonio — año 3: 1.606 UFPatrimonio — año 4: 1.820 UFPatrimonio — año 5: 2.040 UFPatrimonio — año 6: 2.266 UFPatrimonio — año 7: 2.500 UFPatrimonio — año 8: 2.741 UFPatrimonio — año 9: 2.989 UFPatrimonio — año 10: 3.246 UFPatrimonio — año 11: 3.510 UFPatrimonio — año 12: 3.782 UFPatrimonio — año 13: 4.064 UFPatrimonio — año 14: 4.354 UFPatrimonio — año 15: 4.653 UFPatrimonio — año 16: 4.962 UFPatrimonio — año 17: 5.281 UFPatrimonio — año 18: 5.610 UFPatrimonio — año 19: 5.950 UFPatrimonio — año 20: 6.301 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
7.458 UF
Saldo hipotecario
1.157 UF
Costos de venta
224 UF
Capital neto liberado
6.077 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
21,35 UF
Total intereses
2.390 UF
Total pagado
6.405 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 95 UFAño 1 — interés: 162 UF1Año 2 — capital: 98 UFAño 2 — interés: 158 UFAño 3 — capital: 103 UFAño 3 — interés: 154 UFAño 4 — capital: 107 UFAño 4 — interés: 149 UFAño 5 — capital: 111 UFAño 5 — interés: 145 UF5Año 6 — capital: 116 UFAño 6 — interés: 140 UFAño 7 — capital: 121 UFAño 7 — interés: 136 UFAño 8 — capital: 126 UFAño 8 — interés: 131 UFAño 9 — capital: 131 UFAño 9 — interés: 125 UFAño 10 — capital: 136 UFAño 10 — interés: 120 UF10Año 11 — capital: 142 UFAño 11 — interés: 114 UFAño 12 — capital: 148 UFAño 12 — interés: 108 UFAño 13 — capital: 154 UFAño 13 — interés: 102 UFAño 14 — capital: 160 UFAño 14 — interés: 96 UFAño 15 — capital: 167 UFAño 15 — interés: 89 UF15Año 16 — capital: 174 UFAño 16 — interés: 82 UFAño 17 — capital: 181 UFAño 17 — interés: 75 UFAño 18 — capital: 189 UFAño 18 — interés: 68 UFAño 19 — capital: 196 UFAño 19 — interés: 60 UFAño 20 — capital: 205 UFAño 20 — interés: 52 UF20Año 21 — capital: 213 UFAño 21 — interés: 43 UFAño 22 — capital: 222 UFAño 22 — interés: 34 UFAño 23 — capital: 231 UFAño 23 — interés: 25 UFAño 24 — capital: 241 UFAño 24 — interés: 16 UFAño 25 — capital: 251 UFAño 25 — interés: 6 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1256,2 UF161,7 UF94,5 UF3.921 UF
2256,2 UF157,7 UF98,4 UF3.822 UF
3256,2 UF153,7 UF102,5 UF3.720 UF
4256,2 UF149,4 UF106,8 UF3.613 UF
5256,2 UF145 UF111,2 UF3.502 UF
6256,2 UF140,4 UF115,8 UF3.386 UF
7256,2 UF135,6 UF120,6 UF3.265 UF
8256,2 UF130,6 UF125,6 UF3.140 UF
9256,2 UF125,4 UF130,8 UF3.009 UF
10256,2 UF119,9 UF136,3 UF2.873 UF
11256,2 UF114,3 UF141,9 UF2.731 UF
12256,2 UF108,4 UF147,8 UF2.583 UF
13256,2 UF102,3 UF153,9 UF2.429 UF
14256,2 UF95,9 UF160,3 UF2.269 UF
15256,2 UF89,2 UF166,9 UF2.102 UF
16256,2 UF82,3 UF173,9 UF1.928 UF
17256,2 UF75,1 UF181,1 UF1.747 UF
18256,2 UF67,6 UF188,6 UF1.558 UF
19256,2 UF59,8 UF196,4 UF1.362 UF
20256,2 UF51,6 UF204,6 UF1.157 UF
21256,2 UF43,2 UF213 UF944 UF
22256,2 UF34,3 UF221,9 UF722 UF
23256,2 UF25,1 UF231,1 UF491 UF
24256,2 UF15,5 UF240,7 UF251 UF
25256,2 UF5,6 UF250,6 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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