Calculadora de inversión
¿Se paga solo ese departamento?
Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.
Bold· Valdivia
Resultados
Lo que queda cada mes después de vacancia, gastos, administración, mantención y dividendo. Puede ser negativo.
−5,13 UF
Con tus supuestos, tu arriendo (12,2 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (17,7 UF).
La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.
Arriendo: Mediana de 52 avisos de 1D+1B en Valdivia, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.
- Dividendo (mes)
- 14,98 UF
- Capital inicial requerido
- 774 UF
- Cap Rate
- 3,4 %
Dividendo (mes): Cuota mensual del crédito hipotecario (sistema francés), sin seguros.
Cap Rate: Estima la rentabilidad anual del inmueble respecto de su valor, ANTES del financiamiento. Fórmula: ingreso operativo neto (NOI) del año 1 ÷ precio. No considera si compraste con crédito o al contado.
3.521 UF · pie 704 UF · crédito 2.817 UF
Indicadores de rentabilidad
- ROI (horizonte completo)
- 351 %
- Cash-on-Cash (año 1)
- −8,0 %
- VAN
- 302 UF
- TIR
- 6,3 %
- DSCR
- 0,66
ROI (horizonte completo): Compara la ganancia TOTAL del horizonte completo (todos los flujos + capital neto de la venta) con el capital invertido. A diferencia del Cash-on-Cash, sí incluye la venta futura.
Cash-on-Cash (año 1): Mide cuánto genera anualmente tu inversión en relación con el dinero que TÚ pusiste (pie + gastos de compra) — a diferencia del ROI, no incluye la venta futura. Fórmula: flujo neto del año 1 ÷ capital inicial.
VAN: Estima cuánto valor genera la inversión hoy considerando los flujos futuros y una tasa de descuento. Si es positivo, los flujos superan esa tasa exigida.
TIR: Es la rentabilidad anual implícita del proyecto bajo los supuestos ingresados: la tasa que hace el VAN igual a cero.
DSCR: Compara los ingresos disponibles para pagar la deuda con el servicio de la deuda (NOI ÷ dividendo anual). Bajo 1.0 significa que el arriendo no alcanza a cubrir el dividendo.
- Dividendo
- 14,98 UF
- Flujo mensual
- −5,13 UF
Lo que ICARIA conoce de este proyecto
- Precio «desde» publicado
- 2.860 UFSitio de la inmobiliaria, verificado el 2 de noviembre de 2026
- 3.732 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 15 de octubre de 2026
- UF/m² más bajo publicado
- Sin superficie publicada
- Tipologías con precio
- 1
- Ficha del proyecto
- Ver precios, fuentes y fechas
No hay mediana de 1D+1B en Valdivia: hacen falta 5 proyectos que publiquen esa tipología.
Con tus supuestos
El detalle de la simulación
Flujo de caja del año 1
| Arriendo bruto | 12,2 UF |
|---|---|
| − Vacancia | −0,61 UF |
| − GGCC + contribuciones + seguros | −1,5 UF |
| − Administración | 0 UF |
| − Mantención | −0,24 UF |
| − Dividendo | −14,98 UF |
| Flujo neto | −5,13 UF |
Flujo acumulado (sin venta), en UF
¿Cuánto dinero necesito para comprar?
| Pie | 704 UF |
|---|---|
| Gastos de compra | 70 UF |
| Reserva / imprevistos | 0 UF |
| Capital inicial requerido | 774 UF |
Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.
Punto de equilibrio
Tu estimación (12,2 UF) está bajo el equilibrio.
Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.521 UF.
Escenarios
Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).
| Variable | Pesimista | Base | Optimista |
|---|---|---|---|
| Plusvalía (%) | 0,0 | 2,0 | 4,0 |
| Arriendo (UF/mes) | 11 | 12,2 | 13,4 |
| Vacancia (%) | 10,0 | 5,0 | 2,0 |
| Tasa (%) | 5,07 | 4,07 | 3,57 |
| VAN (UF) | −884 | 302 | 1.608 |
| TIR (%) | 0,4 | 6,3 | 10,5 |
| Flujo mensual (UF) | −8,42 | −5,13 | −2,82 |
¿Qué puede cambiar el resultado?
Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.
Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.
VAN en UF, según la plusvalía anual asumida
Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)
Endeudamiento
Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.
- LTV (Loan-to-Value)
- 80 %En rango
- Crédito 2.817 UF de un precio de 3.521 UF.
- DTI (Debt-to-Income)
- —
- Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.
LTV (Loan-to-Value): Loan-to-Value: crédito ÷ valor de la propiedad. Mide cuánto de la compra financia el banco. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia ni implica aprobación bancaria.
DTI (Debt-to-Income): Debt-to-Income: dividendo (+ seguros) ÷ tu ingreso mensual. Mide qué parte de tu ingreso compromete este crédito. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia.
Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.
Evolución del patrimonio
Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.
- Valor propiedad
- Deuda
- Patrimonio
Venta futura
Venta en el año 20 ·
- Valor proyectado
- 5.232 UF
- Saldo hipotecario
- 812 UF
- Costos de venta
- 157 UF
- Capital neto liberado
- 4.263 UF
El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.
Amortización del crédito
Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.
- Dividendo mensual
- 14,98 UF
- Total intereses
- 1.676 UF
- Total pagado
- 4.493 UF
UF por año
- Capital
- Interés
Ver tabla año por año (25 años)
| Año | Cuota del año | Interés del año | Capital del año | Saldo final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 179,7 UF | 113,4 UF | 66,3 UF | 2.750 UF |
| 2 | 179,7 UF | 110,7 UF | 69,1 UF | 2.681 UF |
| 3 | 179,7 UF | 107,8 UF | 71,9 UF | 2.610 UF |
| 4 | 179,7 UF | 104,8 UF | 74,9 UF | 2.535 UF |
| 5 | 179,7 UF | 101,7 UF | 78 UF | 2.457 UF |
| 6 | 179,7 UF | 98,5 UF | 81,2 UF | 2.375 UF |
| 7 | 179,7 UF | 95,1 UF | 84,6 UF | 2.291 UF |
| 8 | 179,7 UF | 91,6 UF | 88,1 UF | 2.203 UF |
| 9 | 179,7 UF | 87,9 UF | 91,8 UF | 2.111 UF |
| 10 | 179,7 UF | 84,1 UF | 95,6 UF | 2.015 UF |
| 11 | 179,7 UF | 80,2 UF | 99,5 UF | 1.916 UF |
| 12 | 179,7 UF | 76 UF | 103,7 UF | 1.812 UF |
| 13 | 179,7 UF | 71,7 UF | 108 UF | 1.704 UF |
| 14 | 179,7 UF | 67,3 UF | 112,5 UF | 1.592 UF |
| 15 | 179,7 UF | 62,6 UF | 117,1 UF | 1.474 UF |
| 16 | 179,7 UF | 57,8 UF | 122 UF | 1.352 UF |
| 17 | 179,7 UF | 52,7 UF | 127 UF | 1.225 UF |
| 18 | 179,7 UF | 47,4 UF | 132,3 UF | 1.093 UF |
| 19 | 179,7 UF | 41,9 UF | 137,8 UF | 955 UF |
| 20 | 179,7 UF | 36,2 UF | 143,5 UF | 812 UF |
| 21 | 179,7 UF | 30,3 UF | 149,5 UF | 662 UF |
| 22 | 179,7 UF | 24,1 UF | 155,6 UF | 507 UF |
| 23 | 179,7 UF | 17,6 UF | 162,1 UF | 345 UF |
| 24 | 179,7 UF | 10,9 UF | 168,8 UF | 176 UF |
| 25 | 179,7 UF | 3,9 UF | 175,8 UF | 0 UF |
Desliza la tabla para ver todas las columnas →
Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.
El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.
ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.
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