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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Vista Portugal· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−5,19 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (13,6 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 287 avisos de 1D+1B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
11,13 UF
Capital inicial requerido
575 UF
Cap Rate
2,7 %

2.616 UF · pie 523 UF · crédito 2.093 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
279 %
Cash-on-Cash (año 1)
−10,8 %
VAN
−24 UF
TIR
4,9 %
DSCR
0,53

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Vista Portugal no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
11,13 UF
Flujo mensual
−5,19 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.616 UFSitio de la inmobiliaria, verificado el 2 de noviembre de 2026
2.617 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
67,9Sobre superficie útil: entre 67,9 y 87,2 UF/m² en sus 5 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

1D+1B frente a la mediana de Santiago: −7%

Mediana de 1D+1B en Santiago: 2.827 UF, sobre 50 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto8 UF
− Vacancia−0,4 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,16 UF
− Dividendo−11,13 UF
Flujo neto−5,19 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −62 UF−62Año 1Año 5: −299 UF−299Año 5Año 10: −564 UF−564Año 10Año 15: −794 UF−794Año 15Año 20: −985 UF−985Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie523 UF
Gastos de compra52 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido575 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
13,6 UF

Tu estimación (8 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.426 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.616 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)7,288,8
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−879−24923
TIR (%)−1,14,99,1
Flujo mensual (UF)−7,48−5,19−3,61

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−465 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−197 UF VAN
Arriendo (−10%)−131 UF VAN
Precio de compra (+10%)−99 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−70 UF VAN
Pie (−10 puntos)+25 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −806 UF−806−2 %0 %: −488 UF−4880 %2 %: −24 UF−242 %4 %: 651 UF6514 %6 %: 1.623 UF1.6236 %8 %: 3.013 UF3.0138 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 9,5 UF9,52,57Tasa 3,07 %: 10 UF103,07Tasa 3,57 %: 10,6 UF10,63,57Tasa 4,07 %: 11,1 UF11,14,07Tasa 4,57 %: 11,7 UF11,74,57Tasa 5,07 %: 12,3 UF12,35,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.093 UF de un precio de 2.616 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
01.0002.0003.000Valor propiedad — año 1: 2.668 UFValor propiedad — año 2: 2.722 UFValor propiedad — año 3: 2.776 UFValor propiedad — año 4: 2.832 UFValor propiedad — año 5: 2.888 UFValor propiedad — año 6: 2.946 UFValor propiedad — año 7: 3.005 UFValor propiedad — año 8: 3.065 UFValor propiedad — año 9: 3.126 UFValor propiedad — año 10: 3.189 UFValor propiedad — año 11: 3.253 UFValor propiedad — año 12: 3.318 UFValor propiedad — año 13: 3.384 UFValor propiedad — año 14: 3.452 UFValor propiedad — año 15: 3.521 UFValor propiedad — año 16: 3.591 UFValor propiedad — año 17: 3.663 UFValor propiedad — año 18: 3.736 UFValor propiedad — año 19: 3.811 UFValor propiedad — año 20: 3.887 UFDeuda — año 1: 2.044 UFDeuda — año 2: 1.992 UFDeuda — año 3: 1.939 UFDeuda — año 4: 1.883 UFDeuda — año 5: 1.825 UFDeuda — año 6: 1.765 UFDeuda — año 7: 1.702 UFDeuda — año 8: 1.636 UFDeuda — año 9: 1.568 UFDeuda — año 10: 1.497 UFDeuda — año 11: 1.423 UFDeuda — año 12: 1.346 UFDeuda — año 13: 1.266 UFDeuda — año 14: 1.182 UFDeuda — año 15: 1.095 UFDeuda — año 16: 1.005 UFDeuda — año 17: 910 UFDeuda — año 18: 812 UFDeuda — año 19: 710 UFDeuda — año 20: 603 UFPatrimonio — año 1: 625 UFPatrimonio — año 2: 729 UFPatrimonio — año 3: 837 UFPatrimonio — año 4: 949 UFPatrimonio — año 5: 1.063 UFPatrimonio — año 6: 1.181 UFPatrimonio — año 7: 1.303 UFPatrimonio — año 8: 1.429 UFPatrimonio — año 9: 1.558 UFPatrimonio — año 10: 1.692 UFPatrimonio — año 11: 1.829 UFPatrimonio — año 12: 1.971 UFPatrimonio — año 13: 2.118 UFPatrimonio — año 14: 2.269 UFPatrimonio — año 15: 2.425 UFPatrimonio — año 16: 2.586 UFPatrimonio — año 17: 2.753 UFPatrimonio — año 18: 2.924 UFPatrimonio — año 19: 3.101 UFPatrimonio — año 20: 3.284 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
3.887 UF
Saldo hipotecario
603 UF
Costos de venta
117 UF
Capital neto liberado
3.167 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
11,13 UF
Total intereses
1.245 UF
Total pagado
3.338 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100Año 1 — capital: 49 UFAño 1 — interés: 84 UF1Año 2 — capital: 51 UFAño 2 — interés: 82 UFAño 3 — capital: 53 UFAño 3 — interés: 80 UFAño 4 — capital: 56 UFAño 4 — interés: 78 UFAño 5 — capital: 58 UFAño 5 — interés: 76 UF5Año 6 — capital: 60 UFAño 6 — interés: 73 UFAño 7 — capital: 63 UFAño 7 — interés: 71 UFAño 8 — capital: 65 UFAño 8 — interés: 68 UFAño 9 — capital: 68 UFAño 9 — interés: 65 UFAño 10 — capital: 71 UFAño 10 — interés: 63 UF10Año 11 — capital: 74 UFAño 11 — interés: 60 UFAño 12 — capital: 77 UFAño 12 — interés: 57 UFAño 13 — capital: 80 UFAño 13 — interés: 53 UFAño 14 — capital: 84 UFAño 14 — interés: 50 UFAño 15 — capital: 87 UFAño 15 — interés: 47 UF15Año 16 — capital: 91 UFAño 16 — interés: 43 UFAño 17 — capital: 94 UFAño 17 — interés: 39 UFAño 18 — capital: 98 UFAño 18 — interés: 35 UFAño 19 — capital: 102 UFAño 19 — interés: 31 UFAño 20 — capital: 107 UFAño 20 — interés: 27 UF20Año 21 — capital: 111 UFAño 21 — interés: 22 UFAño 22 — capital: 116 UFAño 22 — interés: 18 UFAño 23 — capital: 120 UFAño 23 — interés: 13 UFAño 24 — capital: 125 UFAño 24 — interés: 8 UFAño 25 — capital: 131 UFAño 25 — interés: 3 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1133,5 UF84,3 UF49,3 UF2.044 UF
2133,5 UF82,2 UF51,3 UF1.992 UF
3133,5 UF80,1 UF53,4 UF1.939 UF
4133,5 UF77,9 UF55,7 UF1.883 UF
5133,5 UF75,6 UF58 UF1.825 UF
6133,5 UF73,2 UF60,4 UF1.765 UF
7133,5 UF70,7 UF62,9 UF1.702 UF
8133,5 UF68,1 UF65,5 UF1.636 UF
9133,5 UF65,3 UF68,2 UF1.568 UF
10133,5 UF62,5 UF71 UF1.497 UF
11133,5 UF59,6 UF74 UF1.423 UF
12133,5 UF56,5 UF77 UF1.346 UF
13133,5 UF53,3 UF80,2 UF1.266 UF
14133,5 UF50 UF83,6 UF1.182 UF
15133,5 UF46,5 UF87 UF1.095 UF
16133,5 UF42,9 UF90,6 UF1.005 UF
17133,5 UF39,1 UF94,4 UF910 UF
18133,5 UF35,2 UF98,3 UF812 UF
19133,5 UF31,2 UF102,4 UF710 UF
20133,5 UF26,9 UF106,6 UF603 UF
21133,5 UF22,5 UF111 UF492 UF
22133,5 UF17,9 UF115,6 UF377 UF
23133,5 UF13,1 UF120,4 UF256 UF
24133,5 UF8,1 UF125,4 UF131 UF
25133,5 UF2,9 UF130,6 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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