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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Rosas 1444· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−3,77 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (12,1 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 287 avisos de 1D+1B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
9,71 UF
Capital inicial requerido
503 UF
Cap Rate
3,1 %

2.283 UF · pie 457 UF · crédito 1.826 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
322 %
Cash-on-Cash (año 1)
−9,0 %
VAN
109 UF
TIR
5,7 %
DSCR
0,61

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Rosas 1444 no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
9,71 UF
Flujo mensual
−3,77 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.283 UFSitio de la inmobiliaria, verificado el 2 de noviembre de 2026
2.505 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
54,2Sobre superficie útil: entre 54,2 y 80,2 UF/m² en sus 3 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

1D+1B frente a la mediana de Santiago: −19%

Mediana de 1D+1B en Santiago: 2.827 UF, sobre 50 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto8 UF
− Vacancia−0,4 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,16 UF
− Dividendo−9,71 UF
Flujo neto−3,77 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −45 UF−45Año 1Año 5: −214 UF−214Año 5Año 10: −394 UF−394Año 10Año 15: −539 UF−539Año 15Año 20: −645 UF−645Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie457 UF
Gastos de compra46 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido503 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
12,1 UF

Tu estimación (8 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.426 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.283 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)7,288,8
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−663109957
TIR (%)−0,35,710,0
Flujo mensual (UF)−5,92−3,77−2,26

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−406 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−172 UF VAN
Arriendo (−10%)−131 UF VAN
Precio de compra (+10%)−87 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−70 UF VAN
Pie (−10 puntos)+22 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −574 UF−574−2 %0 %: −297 UF−2970 %2 %: 109 UF1092 %4 %: 697 UF6974 %6 %: 1.545 UF1.5456 %8 %: 2.759 UF2.7598 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 8,3 UF8,32,57Tasa 3,07 %: 8,7 UF8,73,07Tasa 3,57 %: 9,2 UF9,23,57Tasa 4,07 %: 9,7 UF9,74,07Tasa 4,57 %: 10,2 UF10,24,57Tasa 5,07 %: 10,8 UF10,85,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 1.826 UF de un precio de 2.283 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
01.0002.0003.000Valor propiedad — año 1: 2.329 UFValor propiedad — año 2: 2.375 UFValor propiedad — año 3: 2.423 UFValor propiedad — año 4: 2.471 UFValor propiedad — año 5: 2.521 UFValor propiedad — año 6: 2.571 UFValor propiedad — año 7: 2.622 UFValor propiedad — año 8: 2.675 UFValor propiedad — año 9: 2.728 UFValor propiedad — año 10: 2.783 UFValor propiedad — año 11: 2.839 UFValor propiedad — año 12: 2.895 UFValor propiedad — año 13: 2.953 UFValor propiedad — año 14: 3.012 UFValor propiedad — año 15: 3.073 UFValor propiedad — año 16: 3.134 UFValor propiedad — año 17: 3.197 UFValor propiedad — año 18: 3.261 UFValor propiedad — año 19: 3.326 UFValor propiedad — año 20: 3.392 UFDeuda — año 1: 1.783 UFDeuda — año 2: 1.739 UFDeuda — año 3: 1.692 UFDeuda — año 4: 1.643 UFDeuda — año 5: 1.593 UFDeuda — año 6: 1.540 UFDeuda — año 7: 1.485 UFDeuda — año 8: 1.428 UFDeuda — año 9: 1.369 UFDeuda — año 10: 1.307 UFDeuda — año 11: 1.242 UFDeuda — año 12: 1.175 UFDeuda — año 13: 1.105 UFDeuda — año 14: 1.032 UFDeuda — año 15: 956 UFDeuda — año 16: 877 UFDeuda — año 17: 795 UFDeuda — año 18: 709 UFDeuda — año 19: 619 UFDeuda — año 20: 526 UFPatrimonio — año 1: 545 UFPatrimonio — año 2: 637 UFPatrimonio — año 3: 731 UFPatrimonio — año 4: 828 UFPatrimonio — año 5: 928 UFPatrimonio — año 6: 1.031 UFPatrimonio — año 7: 1.137 UFPatrimonio — año 8: 1.247 UFPatrimonio — año 9: 1.360 UFPatrimonio — año 10: 1.476 UFPatrimonio — año 11: 1.597 UFPatrimonio — año 12: 1.721 UFPatrimonio — año 13: 1.848 UFPatrimonio — año 14: 1.980 UFPatrimonio — año 15: 2.117 UFPatrimonio — año 16: 2.257 UFPatrimonio — año 17: 2.402 UFPatrimonio — año 18: 2.552 UFPatrimonio — año 19: 2.706 UFPatrimonio — año 20: 2.866 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
3.392 UF
Saldo hipotecario
526 UF
Costos de venta
102 UF
Capital neto liberado
2.764 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
9,71 UF
Total intereses
1.087 UF
Total pagado
2.913 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100Año 1 — capital: 43 UFAño 1 — interés: 74 UF1Año 2 — capital: 45 UFAño 2 — interés: 72 UFAño 3 — capital: 47 UFAño 3 — interés: 70 UFAño 4 — capital: 49 UFAño 4 — interés: 68 UFAño 5 — capital: 51 UFAño 5 — interés: 66 UF5Año 6 — capital: 53 UFAño 6 — interés: 64 UFAño 7 — capital: 55 UFAño 7 — interés: 62 UFAño 8 — capital: 57 UFAño 8 — interés: 59 UFAño 9 — capital: 60 UFAño 9 — interés: 57 UFAño 10 — capital: 62 UFAño 10 — interés: 55 UF10Año 11 — capital: 65 UFAño 11 — interés: 52 UFAño 12 — capital: 67 UFAño 12 — interés: 49 UFAño 13 — capital: 70 UFAño 13 — interés: 47 UFAño 14 — capital: 73 UFAño 14 — interés: 44 UFAño 15 — capital: 76 UFAño 15 — interés: 41 UF15Año 16 — capital: 79 UFAño 16 — interés: 37 UFAño 17 — capital: 82 UFAño 17 — interés: 34 UFAño 18 — capital: 86 UFAño 18 — interés: 31 UFAño 19 — capital: 89 UFAño 19 — interés: 27 UFAño 20 — capital: 93 UFAño 20 — interés: 23 UF20Año 21 — capital: 97 UFAño 21 — interés: 20 UFAño 22 — capital: 101 UFAño 22 — interés: 16 UFAño 23 — capital: 105 UFAño 23 — interés: 11 UFAño 24 — capital: 109 UFAño 24 — interés: 7 UFAño 25 — capital: 114 UFAño 25 — interés: 3 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1116,5 UF73,5 UF43 UF1.783 UF
2116,5 UF71,8 UF44,8 UF1.739 UF
3116,5 UF69,9 UF46,6 UF1.692 UF
4116,5 UF68 UF48,6 UF1.643 UF
5116,5 UF66 UF50,6 UF1.593 UF
6116,5 UF63,9 UF52,7 UF1.540 UF
7116,5 UF61,7 UF54,9 UF1.485 UF
8116,5 UF59,4 UF57,1 UF1.428 UF
9116,5 UF57 UF59,5 UF1.369 UF
10116,5 UF54,6 UF62 UF1.307 UF
11116,5 UF52 UF64,5 UF1.242 UF
12116,5 UF49,3 UF67,2 UF1.175 UF
13116,5 UF46,5 UF70 UF1.105 UF
14116,5 UF43,6 UF72,9 UF1.032 UF
15116,5 UF40,6 UF75,9 UF956 UF
16116,5 UF37,4 UF79,1 UF877 UF
17116,5 UF34,2 UF82,4 UF795 UF
18116,5 UF30,8 UF85,8 UF709 UF
19116,5 UF27,2 UF89,3 UF619 UF
20116,5 UF23,5 UF93 UF526 UF
21116,5 UF19,6 UF96,9 UF429 UF
22116,5 UF15,6 UF100,9 UF329 UF
23116,5 UF11,4 UF105,1 UF223 UF
24116,5 UF7,1 UF109,5 UF114 UF
25116,5 UF2,5 UF114 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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