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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Plaza Nova· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−6 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (14,5 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 287 avisos de 1D+1B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
11,94 UF
Capital inicial requerido
617 UF
Cap Rate
2,5 %

2.807 UF · pie 561 UF · crédito 2.246 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
259 %
Cash-on-Cash (año 1)
−11,7 %
VAN
−100 UF
TIR
4,5 %
DSCR
0,50

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Plaza Nova no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
11,94 UF
Flujo mensual
−6 UF
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Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.300 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
85,7Sobre superficie útil: entre 85,7 y 107,4 UF/m² en sus 8 modelos con superficie.
Tipologías con precio
1

1D+1B frente a la mediana de Santiago: −1%

Mediana de 1D+1B en Santiago: 2.827 UF, sobre 50 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto8 UF
− Vacancia−0,4 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,16 UF
− Dividendo−11,94 UF
Flujo neto−6 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −72 UF−72Año 1Año 5: −347 UF−347Año 5Año 10: −662 UF−662Año 10Año 15: −940 UF−940Año 15Año 20: −1.180 UF−1.180Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie561 UF
Gastos de compra56 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido617 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
14,5 UF

Tu estimación (8 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.426 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.807 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)7,288,8
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.004−100902
TIR (%)−1,54,58,7
Flujo mensual (UF)−8,38−6−4,38

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−499 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−211 UF VAN
Arriendo (−10%)−131 UF VAN
Precio de compra (+10%)−107 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−70 UF VAN
Pie (−10 puntos)+27 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −940 UF−940−2 %0 %: −599 UF−5990 %2 %: −100 UF−1002 %4 %: 624 UF6244 %6 %: 1.666 UF1.6666 %8 %: 3.158 UF3.1588 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 10,2 UF10,22,57Tasa 3,07 %: 10,7 UF10,73,07Tasa 3,57 %: 11,3 UF11,33,57Tasa 4,07 %: 11,9 UF11,94,07Tasa 4,57 %: 12,6 UF12,64,57Tasa 5,07 %: 13,2 UF13,25,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.246 UF de un precio de 2.807 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 2.863 UFValor propiedad — año 2: 2.920 UFValor propiedad — año 3: 2.979 UFValor propiedad — año 4: 3.038 UFValor propiedad — año 5: 3.099 UFValor propiedad — año 6: 3.161 UFValor propiedad — año 7: 3.224 UFValor propiedad — año 8: 3.289 UFValor propiedad — año 9: 3.355 UFValor propiedad — año 10: 3.422 UFValor propiedad — año 11: 3.490 UFValor propiedad — año 12: 3.560 UFValor propiedad — año 13: 3.631 UFValor propiedad — año 14: 3.704 UFValor propiedad — año 15: 3.778 UFValor propiedad — año 16: 3.853 UFValor propiedad — año 17: 3.930 UFValor propiedad — año 18: 4.009 UFValor propiedad — año 19: 4.089 UFValor propiedad — año 20: 4.171 UFDeuda — año 1: 2.193 UFDeuda — año 2: 2.138 UFDeuda — año 3: 2.080 UFDeuda — año 4: 2.021 UFDeuda — año 5: 1.958 UFDeuda — año 6: 1.894 UFDeuda — año 7: 1.826 UFDeuda — año 8: 1.756 UFDeuda — año 9: 1.683 UFDeuda — año 10: 1.607 UFDeuda — año 11: 1.527 UFDeuda — año 12: 1.445 UFDeuda — año 13: 1.358 UFDeuda — año 14: 1.269 UFDeuda — año 15: 1.175 UFDeuda — año 16: 1.078 UFDeuda — año 17: 977 UFDeuda — año 18: 871 UFDeuda — año 19: 762 UFDeuda — año 20: 647 UFPatrimonio — año 1: 670 UFPatrimonio — año 2: 783 UFPatrimonio — año 3: 898 UFPatrimonio — año 4: 1.018 UFPatrimonio — año 5: 1.141 UFPatrimonio — año 6: 1.267 UFPatrimonio — año 7: 1.398 UFPatrimonio — año 8: 1.533 UFPatrimonio — año 9: 1.672 UFPatrimonio — año 10: 1.815 UFPatrimonio — año 11: 1.963 UFPatrimonio — año 12: 2.115 UFPatrimonio — año 13: 2.273 UFPatrimonio — año 14: 2.435 UFPatrimonio — año 15: 2.602 UFPatrimonio — año 16: 2.775 UFPatrimonio — año 17: 2.954 UFPatrimonio — año 18: 3.138 UFPatrimonio — año 19: 3.328 UFPatrimonio — año 20: 3.524 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
4.171 UF
Saldo hipotecario
647 UF
Costos de venta
125 UF
Capital neto liberado
3.399 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
11,94 UF
Total intereses
1.336 UF
Total pagado
3.582 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100Año 1 — capital: 53 UFAño 1 — interés: 90 UF1Año 2 — capital: 55 UFAño 2 — interés: 88 UFAño 3 — capital: 57 UFAño 3 — interés: 86 UFAño 4 — capital: 60 UFAño 4 — interés: 84 UFAño 5 — capital: 62 UFAño 5 — interés: 81 UF5Año 6 — capital: 65 UFAño 6 — interés: 79 UFAño 7 — capital: 67 UFAño 7 — interés: 76 UFAño 8 — capital: 70 UFAño 8 — interés: 73 UFAño 9 — capital: 73 UFAño 9 — interés: 70 UFAño 10 — capital: 76 UFAño 10 — interés: 67 UF10Año 11 — capital: 79 UFAño 11 — interés: 64 UFAño 12 — capital: 83 UFAño 12 — interés: 61 UFAño 13 — capital: 86 UFAño 13 — interés: 57 UFAño 14 — capital: 90 UFAño 14 — interés: 54 UFAño 15 — capital: 93 UFAño 15 — interés: 50 UF15Año 16 — capital: 97 UFAño 16 — interés: 46 UFAño 17 — capital: 101 UFAño 17 — interés: 42 UFAño 18 — capital: 105 UFAño 18 — interés: 38 UFAño 19 — capital: 110 UFAño 19 — interés: 33 UFAño 20 — capital: 114 UFAño 20 — interés: 29 UF20Año 21 — capital: 119 UFAño 21 — interés: 24 UFAño 22 — capital: 124 UFAño 22 — interés: 19 UFAño 23 — capital: 129 UFAño 23 — interés: 14 UFAño 24 — capital: 135 UFAño 24 — interés: 9 UFAño 25 — capital: 140 UFAño 25 — interés: 3 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1143,3 UF90,4 UF52,9 UF2.193 UF
2143,3 UF88,2 UF55,1 UF2.138 UF
3143,3 UF85,9 UF57,3 UF2.080 UF
4143,3 UF83,6 UF59,7 UF2.021 UF
5143,3 UF81,1 UF62,2 UF1.958 UF
6143,3 UF78,5 UF64,8 UF1.894 UF
7143,3 UF75,8 UF67,5 UF1.826 UF
8143,3 UF73 UF70,3 UF1.756 UF
9143,3 UF70,1 UF73,2 UF1.683 UF
10143,3 UF67,1 UF76,2 UF1.607 UF
11143,3 UF63,9 UF79,4 UF1.527 UF
12143,3 UF60,6 UF82,7 UF1.445 UF
13143,3 UF57,2 UF86,1 UF1.358 UF
14143,3 UF53,6 UF89,7 UF1.269 UF
15143,3 UF49,9 UF93,4 UF1.175 UF
16143,3 UF46 UF97,2 UF1.078 UF
17143,3 UF42 UF101,3 UF977 UF
18143,3 UF37,8 UF105,5 UF871 UF
19143,3 UF33,4 UF109,8 UF762 UF
20143,3 UF28,9 UF114,4 UF647 UF
21143,3 UF24,1 UF119,1 UF528 UF
22143,3 UF19,2 UF124,1 UF404 UF
23143,3 UF14 UF129,2 UF275 UF
24143,3 UF8,7 UF134,6 UF140 UF
25143,3 UF3,1 UF140,2 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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