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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Neo Art· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−11,79 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (11,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (24,2 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 80 avisos de 2D+2B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
20,99 UF
Capital inicial requerido
1.086 UF
Cap Rate
2,2 %

4.934 UF · pie 987 UF · crédito 3.947 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
229 %
Cash-on-Cash (año 1)
−13,0 %
VAN
−378 UF
TIR
3,9 %
DSCR
0,44

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Neo Art no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
20,99 UF
Flujo mensual
−11,79 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.845 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
85,5Sobre superficie útil: entre 85,5 y 86,8 UF/m² en sus 2 modelos con superficie.
Tipologías con precio
2

2D+2B frente a la mediana de Santiago: +23%

Mediana de 2D+2B en Santiago: 4.016 UF, sobre 36 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto11,5 UF
− Vacancia−0,58 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,23 UF
− Dividendo−20,99 UF
Flujo neto−11,79 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −142 UF−142Año 1Año 5: −687 UF−687Año 5Año 10: −1.320 UF−1.320Año 10Año 15: −1.893 UF−1.893Año 15Año 20: −2.403 UF−2.403Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie987 UF
Gastos de compra99 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido1.086 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
24,2 UF

Tu estimación (11,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.207 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 4.934 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)10,411,512,7
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.905−3781.327
TIR (%)−1,93,98,1
Flujo mensual (UF)−15,63−11,79−9,27

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−877 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−371 UF VAN
Arriendo (−10%)−188 UF VAN
Precio de compra (+10%)−187 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−101 UF VAN
Pie (−10 puntos)+47 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.854 UF−1.854−2 %0 %: −1.255 UF−1.2550 %2 %: −378 UF−3782 %4 %: 894 UF8944 %6 %: 2.727 UF2.7276 %8 %: 5.349 UF5.3498 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 17,8 UF17,82,57Tasa 3,07 %: 18,9 UF18,93,07Tasa 3,57 %: 19,9 UF19,93,57Tasa 4,07 %: 21 UF214,07Tasa 4,57 %: 22,1 UF22,14,57Tasa 5,07 %: 23,2 UF23,25,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.947 UF de un precio de 4.934 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.0006.000Valor propiedad — año 1: 5.033 UFValor propiedad — año 2: 5.134 UFValor propiedad — año 3: 5.236 UFValor propiedad — año 4: 5.341 UFValor propiedad — año 5: 5.448 UFValor propiedad — año 6: 5.557 UFValor propiedad — año 7: 5.668 UFValor propiedad — año 8: 5.781 UFValor propiedad — año 9: 5.897 UFValor propiedad — año 10: 6.015 UFValor propiedad — año 11: 6.135 UFValor propiedad — año 12: 6.258 UFValor propiedad — año 13: 6.383 UFValor propiedad — año 14: 6.511 UFValor propiedad — año 15: 6.641 UFValor propiedad — año 16: 6.774 UFValor propiedad — año 17: 6.909 UFValor propiedad — año 18: 7.047 UFValor propiedad — año 19: 7.188 UFValor propiedad — año 20: 7.332 UFDeuda — año 1: 3.854 UFDeuda — año 2: 3.758 UFDeuda — año 3: 3.657 UFDeuda — año 4: 3.552 UFDeuda — año 5: 3.443 UFDeuda — año 6: 3.329 UFDeuda — año 7: 3.210 UFDeuda — año 8: 3.087 UFDeuda — año 9: 2.958 UFDeuda — año 10: 2.824 UFDeuda — año 11: 2.685 UFDeuda — año 12: 2.539 UFDeuda — año 13: 2.388 UFDeuda — año 14: 2.230 UFDeuda — año 15: 2.066 UFDeuda — año 16: 1.895 UFDeuda — año 17: 1.717 UFDeuda — año 18: 1.532 UFDeuda — año 19: 1.339 UFDeuda — año 20: 1.138 UFPatrimonio — año 1: 1.178 UFPatrimonio — año 2: 1.376 UFPatrimonio — año 3: 1.579 UFPatrimonio — año 4: 1.789 UFPatrimonio — año 5: 2.005 UFPatrimonio — año 6: 2.228 UFPatrimonio — año 7: 2.458 UFPatrimonio — año 8: 2.695 UFPatrimonio — año 9: 2.939 UFPatrimonio — año 10: 3.191 UFPatrimonio — año 11: 3.451 UFPatrimonio — año 12: 3.718 UFPatrimonio — año 13: 3.995 UFPatrimonio — año 14: 4.280 UFPatrimonio — año 15: 4.575 UFPatrimonio — año 16: 4.878 UFPatrimonio — año 17: 5.192 UFPatrimonio — año 18: 5.515 UFPatrimonio — año 19: 5.849 UFPatrimonio — año 20: 6.194 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
7.332 UF
Saldo hipotecario
1.138 UF
Costos de venta
220 UF
Capital neto liberado
5.974 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
20,99 UF
Total intereses
2.349 UF
Total pagado
6.297 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 93 UFAño 1 — interés: 159 UF1Año 2 — capital: 97 UFAño 2 — interés: 155 UFAño 3 — capital: 101 UFAño 3 — interés: 151 UFAño 4 — capital: 105 UFAño 4 — interés: 147 UFAño 5 — capital: 109 UFAño 5 — interés: 143 UF5Año 6 — capital: 114 UFAño 6 — interés: 138 UFAño 7 — capital: 119 UFAño 7 — interés: 133 UFAño 8 — capital: 123 UFAño 8 — interés: 128 UFAño 9 — capital: 129 UFAño 9 — interés: 123 UFAño 10 — capital: 134 UFAño 10 — interés: 118 UF10Año 11 — capital: 140 UFAño 11 — interés: 112 UFAño 12 — capital: 145 UFAño 12 — interés: 107 UFAño 13 — capital: 151 UFAño 13 — interés: 101 UFAño 14 — capital: 158 UFAño 14 — interés: 94 UFAño 15 — capital: 164 UFAño 15 — interés: 88 UF15Año 16 — capital: 171 UFAño 16 — interés: 81 UFAño 17 — capital: 178 UFAño 17 — interés: 74 UFAño 18 — capital: 185 UFAño 18 — interés: 66 UFAño 19 — capital: 193 UFAño 19 — interés: 59 UFAño 20 — capital: 201 UFAño 20 — interés: 51 UF20Año 21 — capital: 209 UFAño 21 — interés: 42 UFAño 22 — capital: 218 UFAño 22 — interés: 34 UFAño 23 — capital: 227 UFAño 23 — interés: 25 UFAño 24 — capital: 237 UFAño 24 — interés: 15 UFAño 25 — capital: 246 UFAño 25 — interés: 5 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1251,9 UF158,9 UF92,9 UF3.854 UF
2251,9 UF155,1 UF96,8 UF3.758 UF
3251,9 UF151,1 UF100,8 UF3.657 UF
4251,9 UF146,9 UF105 UF3.552 UF
5251,9 UF142,5 UF109,3 UF3.443 UF
6251,9 UF138 UF113,9 UF3.329 UF
7251,9 UF133,3 UF118,6 UF3.210 UF
8251,9 UF128,4 UF123,5 UF3.087 UF
9251,9 UF123,2 UF128,6 UF2.958 UF
10251,9 UF117,9 UF134 UF2.824 UF
11251,9 UF112,4 UF139,5 UF2.685 UF
12251,9 UF106,6 UF145,3 UF2.539 UF
13251,9 UF100,5 UF151,3 UF2.388 UF
14251,9 UF94,3 UF157,6 UF2.230 UF
15251,9 UF87,7 UF164,1 UF2.066 UF
16251,9 UF80,9 UF170,9 UF1.895 UF
17251,9 UF73,8 UF178 UF1.717 UF
18251,9 UF66,5 UF185,4 UF1.532 UF
19251,9 UF58,8 UF193,1 UF1.339 UF
20251,9 UF50,8 UF201,1 UF1.138 UF
21251,9 UF42,4 UF209,4 UF928 UF
22251,9 UF33,7 UF218,1 UF710 UF
23251,9 UF24,7 UF227,2 UF483 UF
24251,9 UF15,3 UF236,6 UF246 UF
25251,9 UF5,5 UF246,4 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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