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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Edificio Santo· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−6,78 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (11,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (18,8 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 80 avisos de 2D+2B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
15,98 UF
Capital inicial requerido
826 UF
Cap Rate
2,9 %

3.756 UF · pie 751 UF · crédito 3.005 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
305 %
Cash-on-Cash (año 1)
−9,9 %
VAN
93 UF
TIR
5,4 %
DSCR
0,58

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Edificio Santo no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
15,98 UF
Flujo mensual
−6,78 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
3.756 UFSitio de la inmobiliaria, verificado el 2 de noviembre de 2026
UF/m² más bajo publicado
Sin superficie publicada
Tipologías con precio
1

2D+2B frente a la mediana de Santiago: −6%

Mediana de 2D+2B en Santiago: 4.016 UF, sobre 36 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto11,5 UF
− Vacancia−0,58 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,23 UF
− Dividendo−15,98 UF
Flujo neto−6,78 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −81 UF−81Año 1Año 5: −386 UF−386Año 5Año 10: −718 UF−718Año 10Año 15: −991 UF−991Año 15Año 20: −1.200 UF−1.200Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie751 UF
Gastos de compra75 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido826 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
18,8 UF

Tu estimación (11,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.207 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.756 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)10,411,512,7
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.135931.452
TIR (%)−0,55,49,6
Flujo mensual (UF)−10,08−6,78−4,51

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−667 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−282 UF VAN
Arriendo (−10%)−188 UF VAN
Precio de compra (+10%)−143 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−101 UF VAN
Pie (−10 puntos)+36 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.030 UF−1.030−2 %0 %: −574 UF−5740 %2 %: 93 UF932 %4 %: 1.062 UF1.0624 %6 %: 2.457 UF2.4576 %8 %: 4.453 UF4.4538 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 13,6 UF13,62,57Tasa 3,07 %: 14,4 UF14,43,07Tasa 3,57 %: 15,2 UF15,23,57Tasa 4,07 %: 16 UF164,07Tasa 4,57 %: 16,8 UF16,84,57Tasa 5,07 %: 17,7 UF17,75,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.005 UF de un precio de 3.756 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 3.831 UFValor propiedad — año 2: 3.908 UFValor propiedad — año 3: 3.986 UFValor propiedad — año 4: 4.066 UFValor propiedad — año 5: 4.147 UFValor propiedad — año 6: 4.230 UFValor propiedad — año 7: 4.314 UFValor propiedad — año 8: 4.401 UFValor propiedad — año 9: 4.489 UFValor propiedad — año 10: 4.579 UFValor propiedad — año 11: 4.670 UFValor propiedad — año 12: 4.764 UFValor propiedad — año 13: 4.859 UFValor propiedad — año 14: 4.956 UFValor propiedad — año 15: 5.055 UFValor propiedad — año 16: 5.156 UFValor propiedad — año 17: 5.259 UFValor propiedad — año 18: 5.364 UFValor propiedad — año 19: 5.472 UFValor propiedad — año 20: 5.581 UFDeuda — año 1: 2.934 UFDeuda — año 2: 2.860 UFDeuda — año 3: 2.784 UFDeuda — año 4: 2.704 UFDeuda — año 5: 2.621 UFDeuda — año 6: 2.534 UFDeuda — año 7: 2.444 UFDeuda — año 8: 2.350 UFDeuda — año 9: 2.252 UFDeuda — año 10: 2.150 UFDeuda — año 11: 2.044 UFDeuda — año 12: 1.933 UFDeuda — año 13: 1.818 UFDeuda — año 14: 1.698 UFDeuda — año 15: 1.573 UFDeuda — año 16: 1.443 UFDeuda — año 17: 1.307 UFDeuda — año 18: 1.166 UFDeuda — año 19: 1.019 UFDeuda — año 20: 866 UFPatrimonio — año 1: 897 UFPatrimonio — año 2: 1.047 UFPatrimonio — año 3: 1.202 UFPatrimonio — año 4: 1.362 UFPatrimonio — año 5: 1.526 UFPatrimonio — año 6: 1.696 UFPatrimonio — año 7: 1.871 UFPatrimonio — año 8: 2.051 UFPatrimonio — año 9: 2.237 UFPatrimonio — año 10: 2.429 UFPatrimonio — año 11: 2.627 UFPatrimonio — año 12: 2.831 UFPatrimonio — año 13: 3.041 UFPatrimonio — año 14: 3.258 UFPatrimonio — año 15: 3.482 UFPatrimonio — año 16: 3.713 UFPatrimonio — año 17: 3.952 UFPatrimonio — año 18: 4.198 UFPatrimonio — año 19: 4.453 UFPatrimonio — año 20: 4.715 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
5.581 UF
Saldo hipotecario
866 UF
Costos de venta
167 UF
Capital neto liberado
4.548 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
15,98 UF
Total intereses
1.788 UF
Total pagado
4.793 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100150Año 1 — capital: 71 UFAño 1 — interés: 121 UF1Año 2 — capital: 74 UFAño 2 — interés: 118 UFAño 3 — capital: 77 UFAño 3 — interés: 115 UFAño 4 — capital: 80 UFAño 4 — interés: 112 UFAño 5 — capital: 83 UFAño 5 — interés: 109 UF5Año 6 — capital: 87 UFAño 6 — interés: 105 UFAño 7 — capital: 90 UFAño 7 — interés: 101 UFAño 8 — capital: 94 UFAño 8 — interés: 98 UFAño 9 — capital: 98 UFAño 9 — interés: 94 UFAño 10 — capital: 102 UFAño 10 — interés: 90 UF10Año 11 — capital: 106 UFAño 11 — interés: 86 UFAño 12 — capital: 111 UFAño 12 — interés: 81 UFAño 13 — capital: 115 UFAño 13 — interés: 77 UFAño 14 — capital: 120 UFAño 14 — interés: 72 UFAño 15 — capital: 125 UFAño 15 — interés: 67 UF15Año 16 — capital: 130 UFAño 16 — interés: 62 UFAño 17 — capital: 136 UFAño 17 — interés: 56 UFAño 18 — capital: 141 UFAño 18 — interés: 51 UFAño 19 — capital: 147 UFAño 19 — interés: 45 UFAño 20 — capital: 153 UFAño 20 — interés: 39 UF20Año 21 — capital: 159 UFAño 21 — interés: 32 UFAño 22 — capital: 166 UFAño 22 — interés: 26 UFAño 23 — capital: 173 UFAño 23 — interés: 19 UFAño 24 — capital: 180 UFAño 24 — interés: 12 UFAño 25 — capital: 188 UFAño 25 — interés: 4 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1191,7 UF121 UF70,7 UF2.934 UF
2191,7 UF118,1 UF73,7 UF2.860 UF
3191,7 UF115 UF76,7 UF2.784 UF
4191,7 UF111,8 UF79,9 UF2.704 UF
5191,7 UF108,5 UF83,2 UF2.621 UF
6191,7 UF105,1 UF86,7 UF2.534 UF
7191,7 UF101,5 UF90,3 UF2.444 UF
8191,7 UF97,7 UF94 UF2.350 UF
9191,7 UF93,8 UF97,9 UF2.252 UF
10191,7 UF89,8 UF102 UF2.150 UF
11191,7 UF85,5 UF106,2 UF2.044 UF
12191,7 UF81,1 UF110,6 UF1.933 UF
13191,7 UF76,5 UF115,2 UF1.818 UF
14191,7 UF71,8 UF120 UF1.698 UF
15191,7 UF66,8 UF124,9 UF1.573 UF
16191,7 UF61,6 UF130,1 UF1.443 UF
17191,7 UF56,2 UF135,5 UF1.307 UF
18191,7 UF50,6 UF141,1 UF1.166 UF
19191,7 UF44,7 UF147 UF1.019 UF
20191,7 UF38,6 UF153,1 UF866 UF
21191,7 UF32,3 UF159,4 UF707 UF
22191,7 UF25,7 UF166 UF541 UF
23191,7 UF18,8 UF172,9 UF368 UF
24191,7 UF11,6 UF180,1 UF188 UF
25191,7 UF4,2 UF187,6 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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