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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Edificio Victoria· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−14,98 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (11,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (27,6 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 80 avisos de 2D+2B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
24,17 UF
Capital inicial requerido
1.251 UF
Cap Rate
1,9 %

5.683 UF · pie 1.137 UF · crédito 4.546 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
197 %
Cash-on-Cash (año 1)
−14,4 %
VAN
−678 UF
TIR
3,3 %
DSCR
0,38

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Edificio Victoria no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
24,17 UF
Flujo mensual
−14,98 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
3.584 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
96,5Sobre una superficie que el sitio no dice si es útil o total: entre 96,5 y 100,6 UF/m² en sus 3 modelos con superficie.
Tipologías con precio
2

2D+2B frente a la mediana de Santiago: +42%

Mediana de 2D+2B en Santiago: 4.016 UF, sobre 36 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto11,5 UF
− Vacancia−0,58 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,23 UF
− Dividendo−24,17 UF
Flujo neto−14,98 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −180 UF−180Año 1Año 5: −878 UF−878Año 5Año 10: −1.702 UF−1.702Año 10Año 15: −2.467 UF−2.467Año 15Año 20: −3.167 UF−3.167Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie1.137 UF
Gastos de compra114 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido1.251 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
27,6 UF

Tu estimación (11,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.207 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 5.683 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)10,411,512,7
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−2.393−6781.248
TIR (%)−2,53,37,5
Flujo mensual (UF)−19,16−14,98−12,29

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−1.010 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−427 UF VAN
Precio de compra (+10%)−216 UF VAN
Arriendo (−10%)−188 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−101 UF VAN
Pie (−10 puntos)+55 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −2.378 UF−2.378−2 %0 %: −1.687 UF−1.6870 %2 %: −678 UF−6782 %4 %: 788 UF7884 %6 %: 2.898 UF2.8986 %8 %: 5.919 UF5.9198 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 20,6 UF20,62,57Tasa 3,07 %: 21,7 UF21,73,07Tasa 3,57 %: 22,9 UF22,93,57Tasa 4,07 %: 24,2 UF24,24,07Tasa 4,57 %: 25,5 UF25,54,57Tasa 5,07 %: 26,8 UF26,85,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 4.546 UF de un precio de 5.683 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.5005.0007.500Valor propiedad — año 1: 5.797 UFValor propiedad — año 2: 5.913 UFValor propiedad — año 3: 6.031 UFValor propiedad — año 4: 6.151 UFValor propiedad — año 5: 6.274 UFValor propiedad — año 6: 6.400 UFValor propiedad — año 7: 6.528 UFValor propiedad — año 8: 6.659 UFValor propiedad — año 9: 6.792 UFValor propiedad — año 10: 6.928 UFValor propiedad — año 11: 7.066 UFValor propiedad — año 12: 7.207 UFValor propiedad — año 13: 7.352 UFValor propiedad — año 14: 7.499 UFValor propiedad — año 15: 7.649 UFValor propiedad — año 16: 7.802 UFValor propiedad — año 17: 7.958 UFValor propiedad — año 18: 8.117 UFValor propiedad — año 19: 8.279 UFValor propiedad — año 20: 8.445 UFDeuda — año 1: 4.439 UFDeuda — año 2: 4.328 UFDeuda — año 3: 4.212 UFDeuda — año 4: 4.091 UFDeuda — año 5: 3.965 UFDeuda — año 6: 3.834 UFDeuda — año 7: 3.697 UFDeuda — año 8: 3.555 UFDeuda — año 9: 3.407 UFDeuda — año 10: 3.253 UFDeuda — año 11: 3.092 UFDeuda — año 12: 2.925 UFDeuda — año 13: 2.750 UFDeuda — año 14: 2.569 UFDeuda — año 15: 2.380 UFDeuda — año 16: 2.183 UFDeuda — año 17: 1.978 UFDeuda — año 18: 1.764 UFDeuda — año 19: 1.542 UFDeuda — año 20: 1.310 UFPatrimonio — año 1: 1.357 UFPatrimonio — año 2: 1.585 UFPatrimonio — año 3: 1.819 UFPatrimonio — año 4: 2.061 UFPatrimonio — año 5: 2.309 UFPatrimonio — año 6: 2.566 UFPatrimonio — año 7: 2.831 UFPatrimonio — año 8: 3.103 UFPatrimonio — año 9: 3.385 UFPatrimonio — año 10: 3.675 UFPatrimonio — año 11: 3.974 UFPatrimonio — año 12: 4.283 UFPatrimonio — año 13: 4.601 UFPatrimonio — año 14: 4.930 UFPatrimonio — año 15: 5.269 UFPatrimonio — año 16: 5.619 UFPatrimonio — año 17: 5.980 UFPatrimonio — año 18: 6.352 UFPatrimonio — año 19: 6.737 UFPatrimonio — año 20: 7.134 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
8.445 UF
Saldo hipotecario
1.310 UF
Costos de venta
253 UF
Capital neto liberado
6.881 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
24,17 UF
Total intereses
2.706 UF
Total pagado
7.252 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 107 UFAño 1 — interés: 183 UF1Año 2 — capital: 111 UFAño 2 — interés: 179 UFAño 3 — capital: 116 UFAño 3 — interés: 174 UFAño 4 — capital: 121 UFAño 4 — interés: 169 UFAño 5 — capital: 126 UFAño 5 — interés: 164 UF5Año 6 — capital: 131 UFAño 6 — interés: 159 UFAño 7 — capital: 137 UFAño 7 — interés: 154 UFAño 8 — capital: 142 UFAño 8 — interés: 148 UFAño 9 — capital: 148 UFAño 9 — interés: 142 UFAño 10 — capital: 154 UFAño 10 — interés: 136 UF10Año 11 — capital: 161 UFAño 11 — interés: 129 UFAño 12 — capital: 167 UFAño 12 — interés: 123 UFAño 13 — capital: 174 UFAño 13 — interés: 116 UFAño 14 — capital: 182 UFAño 14 — interés: 109 UFAño 15 — capital: 189 UFAño 15 — interés: 101 UF15Año 16 — capital: 197 UFAño 16 — interés: 93 UFAño 17 — capital: 205 UFAño 17 — interés: 85 UFAño 18 — capital: 214 UFAño 18 — interés: 77 UFAño 19 — capital: 222 UFAño 19 — interés: 68 UFAño 20 — capital: 232 UFAño 20 — interés: 58 UF20Año 21 — capital: 241 UFAño 21 — interés: 49 UFAño 22 — capital: 251 UFAño 22 — interés: 39 UFAño 23 — capital: 262 UFAño 23 — interés: 28 UFAño 24 — capital: 272 UFAño 24 — interés: 18 UFAño 25 — capital: 284 UFAño 25 — interés: 6 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1290,1 UF183,1 UF107 UF4.439 UF
2290,1 UF178,6 UF111,5 UF4.328 UF
3290,1 UF174 UF116,1 UF4.212 UF
4290,1 UF169,2 UF120,9 UF4.091 UF
5290,1 UF164,2 UF125,9 UF3.965 UF
6290,1 UF158,9 UF131,1 UF3.834 UF
7290,1 UF153,5 UF136,6 UF3.697 UF
8290,1 UF147,8 UF142,2 UF3.555 UF
9290,1 UF141,9 UF148,1 UF3.407 UF
10290,1 UF135,8 UF154,3 UF3.253 UF
11290,1 UF129,4 UF160,7 UF3.092 UF
12290,1 UF122,7 UF167,3 UF2.925 UF
13290,1 UF115,8 UF174,3 UF2.750 UF
14290,1 UF108,6 UF181,5 UF2.569 UF
15290,1 UF101,1 UF189 UF2.380 UF
16290,1 UF93,2 UF196,9 UF2.183 UF
17290,1 UF85 UF205 UF1.978 UF
18290,1 UF76,5 UF213,5 UF1.764 UF
19290,1 UF67,7 UF222,4 UF1.542 UF
20290,1 UF58,5 UF231,6 UF1.310 UF
21290,1 UF48,9 UF241,2 UF1.069 UF
22290,1 UF38,9 UF251,2 UF818 UF
23290,1 UF28,4 UF261,6 UF556 UF
24290,1 UF17,6 UF272,5 UF284 UF
25290,1 UF6,3 UF283,8 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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