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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Edificio Carrera IV· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−3,63 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (11,9 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 287 avisos de 1D+1B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
9,57 UF
Capital inicial requerido
495 UF
Cap Rate
3,2 %

2.250 UF · pie 450 UF · crédito 1.800 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
327 %
Cash-on-Cash (año 1)
−8,8 %
VAN
122 UF
TIR
5,8 %
DSCR
0,62

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Edificio Carrera IV no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
9,57 UF
Flujo mensual
−3,63 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.890 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
68,9Sobre superficie útil: entre 68,9 y 95,5 UF/m² en sus 11 modelos con superficie.
Tipologías con precio
4

1D+1B frente a la mediana de Santiago: −20%

Mediana de 1D+1B en Santiago: 2.827 UF, sobre 50 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto8 UF
− Vacancia−0,4 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,16 UF
− Dividendo−9,57 UF
Flujo neto−3,63 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −44 UF−44Año 1Año 5: −205 UF−205Año 5Año 10: −377 UF−377Año 10Año 15: −514 UF−514Año 15Año 20: −611 UF−611Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie450 UF
Gastos de compra45 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido495 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
11,9 UF

Tu estimación (8 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.426 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.250 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)7,288,8
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−641122961
TIR (%)−0,25,810,1
Flujo mensual (UF)−5,76−3,63−2,13

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−400 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−169 UF VAN
Arriendo (−10%)−131 UF VAN
Precio de compra (+10%)−85 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−70 UF VAN
Pie (−10 puntos)+22 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −551 UF−551−2 %0 %: −277 UF−2770 %2 %: 122 UF1222 %4 %: 702 UF7024 %6 %: 1.538 UF1.5386 %8 %: 2.734 UF2.7348 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 8,1 UF8,12,57Tasa 3,07 %: 8,6 UF8,63,07Tasa 3,57 %: 9,1 UF9,13,57Tasa 4,07 %: 9,6 UF9,64,07Tasa 4,57 %: 10,1 UF10,14,57Tasa 5,07 %: 10,6 UF10,65,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 1.800 UF de un precio de 2.250 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
01.0002.0003.000Valor propiedad — año 1: 2.295 UFValor propiedad — año 2: 2.341 UFValor propiedad — año 3: 2.388 UFValor propiedad — año 4: 2.435 UFValor propiedad — año 5: 2.484 UFValor propiedad — año 6: 2.534 UFValor propiedad — año 7: 2.585 UFValor propiedad — año 8: 2.636 UFValor propiedad — año 9: 2.689 UFValor propiedad — año 10: 2.743 UFValor propiedad — año 11: 2.798 UFValor propiedad — año 12: 2.854 UFValor propiedad — año 13: 2.911 UFValor propiedad — año 14: 2.969 UFValor propiedad — año 15: 3.028 UFValor propiedad — año 16: 3.089 UFValor propiedad — año 17: 3.151 UFValor propiedad — año 18: 3.214 UFValor propiedad — año 19: 3.278 UFValor propiedad — año 20: 3.343 UFDeuda — año 1: 1.758 UFDeuda — año 2: 1.713 UFDeuda — año 3: 1.668 UFDeuda — año 4: 1.620 UFDeuda — año 5: 1.570 UFDeuda — año 6: 1.518 UFDeuda — año 7: 1.464 UFDeuda — año 8: 1.408 UFDeuda — año 9: 1.349 UFDeuda — año 10: 1.288 UFDeuda — año 11: 1.224 UFDeuda — año 12: 1.158 UFDeuda — año 13: 1.089 UFDeuda — año 14: 1.017 UFDeuda — año 15: 942 UFDeuda — año 16: 864 UFDeuda — año 17: 783 UFDeuda — año 18: 699 UFDeuda — año 19: 610 UFDeuda — año 20: 519 UFPatrimonio — año 1: 537 UFPatrimonio — año 2: 627 UFPatrimonio — año 3: 720 UFPatrimonio — año 4: 816 UFPatrimonio — año 5: 914 UFPatrimonio — año 6: 1.016 UFPatrimonio — año 7: 1.121 UFPatrimonio — año 8: 1.229 UFPatrimonio — año 9: 1.340 UFPatrimonio — año 10: 1.455 UFPatrimonio — año 11: 1.573 UFPatrimonio — año 12: 1.696 UFPatrimonio — año 13: 1.822 UFPatrimonio — año 14: 1.952 UFPatrimonio — año 15: 2.086 UFPatrimonio — año 16: 2.225 UFPatrimonio — año 17: 2.367 UFPatrimonio — año 18: 2.515 UFPatrimonio — año 19: 2.667 UFPatrimonio — año 20: 2.825 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
3.343 UF
Saldo hipotecario
519 UF
Costos de venta
100 UF
Capital neto liberado
2.724 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
9,57 UF
Total intereses
1.071 UF
Total pagado
2.871 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100Año 1 — capital: 42 UFAño 1 — interés: 72 UF1Año 2 — capital: 44 UFAño 2 — interés: 71 UFAño 3 — capital: 46 UFAño 3 — interés: 69 UFAño 4 — capital: 48 UFAño 4 — interés: 67 UFAño 5 — capital: 50 UFAño 5 — interés: 65 UF5Año 6 — capital: 52 UFAño 6 — interés: 63 UFAño 7 — capital: 54 UFAño 7 — interés: 61 UFAño 8 — capital: 56 UFAño 8 — interés: 59 UFAño 9 — capital: 59 UFAño 9 — interés: 56 UFAño 10 — capital: 61 UFAño 10 — interés: 54 UF10Año 11 — capital: 64 UFAño 11 — interés: 51 UFAño 12 — capital: 66 UFAño 12 — interés: 49 UFAño 13 — capital: 69 UFAño 13 — interés: 46 UFAño 14 — capital: 72 UFAño 14 — interés: 43 UFAño 15 — capital: 75 UFAño 15 — interés: 40 UF15Año 16 — capital: 78 UFAño 16 — interés: 37 UFAño 17 — capital: 81 UFAño 17 — interés: 34 UFAño 18 — capital: 85 UFAño 18 — interés: 30 UFAño 19 — capital: 88 UFAño 19 — interés: 27 UFAño 20 — capital: 92 UFAño 20 — interés: 23 UF20Año 21 — capital: 96 UFAño 21 — interés: 19 UFAño 22 — capital: 99 UFAño 22 — interés: 15 UFAño 23 — capital: 104 UFAño 23 — interés: 11 UFAño 24 — capital: 108 UFAño 24 — interés: 7 UFAño 25 — capital: 112 UFAño 25 — interés: 2 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1114,8 UF72,5 UF42,4 UF1.758 UF
2114,8 UF70,7 UF44,1 UF1.713 UF
3114,8 UF68,9 UF46 UF1.668 UF
4114,8 UF67 UF47,9 UF1.620 UF
5114,8 UF65 UF49,9 UF1.570 UF
6114,8 UF62,9 UF51,9 UF1.518 UF
7114,8 UF60,8 UF54,1 UF1.464 UF
8114,8 UF58,5 UF56,3 UF1.408 UF
9114,8 UF56,2 UF58,6 UF1.349 UF
10114,8 UF53,8 UF61,1 UF1.288 UF
11114,8 UF51,2 UF63,6 UF1.224 UF
12114,8 UF48,6 UF66,3 UF1.158 UF
13114,8 UF45,8 UF69 UF1.089 UF
14114,8 UF43 UF71,9 UF1.017 UF
15114,8 UF40 UF74,8 UF942 UF
16114,8 UF36,9 UF77,9 UF864 UF
17114,8 UF33,7 UF81,2 UF783 UF
18114,8 UF30,3 UF84,5 UF699 UF
19114,8 UF26,8 UF88 UF610 UF
20114,8 UF23,1 UF91,7 UF519 UF
21114,8 UF19,3 UF95,5 UF423 UF
22114,8 UF15,4 UF99,5 UF324 UF
23114,8 UF11,3 UF103,6 UF220 UF
24114,8 UF7 UF107,9 UF112 UF
25114,8 UF2,5 UF112,4 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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