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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Edificio Carmen 72· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−10,86 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (11,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (23,2 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 80 avisos de 2D+2B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
20,06 UF
Capital inicial requerido
1.037 UF
Cap Rate
2,3 %

4.715 UF · pie 943 UF · crédito 3.772 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
240 %
Cash-on-Cash (año 1)
−12,6 %
VAN
−290 UF
TIR
4,1 %
DSCR
0,46

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Edificio Carmen 72 no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
20,06 UF
Flujo mensual
−10,86 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.419 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
100,4Sobre superficie útil: entre 100,4 y 121,9 UF/m² en sus 2 modelos con superficie.
Tipologías con precio
2

2D+2B frente a la mediana de Santiago: +17%

Mediana de 2D+2B en Santiago: 4.016 UF, sobre 36 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto11,5 UF
− Vacancia−0,58 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,23 UF
− Dividendo−20,06 UF
Flujo neto−10,86 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −130 UF−130Año 1Año 5: −631 UF−631Año 5Año 10: −1.208 UF−1.208Año 10Año 15: −1.725 UF−1.725Año 15Año 20: −2.179 UF−2.179Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie943 UF
Gastos de compra94 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido1.037 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
23,2 UF

Tu estimación (11,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.207 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 4.715 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)10,411,512,7
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.761−2901.351
TIR (%)−1,74,18,3
Flujo mensual (UF)−14,6−10,86−8,38

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−838 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−354 UF VAN
Arriendo (−10%)−188 UF VAN
Precio de compra (+10%)−179 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−101 UF VAN
Pie (−10 puntos)+45 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.700 UF−1.700−2 %0 %: −1.128 UF−1.1280 %2 %: −290 UF−2902 %4 %: 926 UF9264 %6 %: 2.677 UF2.6776 %8 %: 5.183 UF5.1838 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 17,1 UF17,12,57Tasa 3,07 %: 18 UF183,07Tasa 3,57 %: 19 UF193,57Tasa 4,07 %: 20,1 UF20,14,07Tasa 4,57 %: 21,1 UF21,14,57Tasa 5,07 %: 22,2 UF22,25,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.772 UF de un precio de 4.715 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.0006.000Valor propiedad — año 1: 4.809 UFValor propiedad — año 2: 4.905 UFValor propiedad — año 3: 5.004 UFValor propiedad — año 4: 5.104 UFValor propiedad — año 5: 5.206 UFValor propiedad — año 6: 5.310 UFValor propiedad — año 7: 5.416 UFValor propiedad — año 8: 5.524 UFValor propiedad — año 9: 5.635 UFValor propiedad — año 10: 5.748 UFValor propiedad — año 11: 5.863 UFValor propiedad — año 12: 5.980 UFValor propiedad — año 13: 6.099 UFValor propiedad — año 14: 6.221 UFValor propiedad — año 15: 6.346 UFValor propiedad — año 16: 6.473 UFValor propiedad — año 17: 6.602 UFValor propiedad — año 18: 6.734 UFValor propiedad — año 19: 6.869 UFValor propiedad — año 20: 7.006 UFDeuda — año 1: 3.683 UFDeuda — año 2: 3.591 UFDeuda — año 3: 3.494 UFDeuda — año 4: 3.394 UFDeuda — año 5: 3.290 UFDeuda — año 6: 3.181 UFDeuda — año 7: 3.068 UFDeuda — año 8: 2.950 UFDeuda — año 9: 2.827 UFDeuda — año 10: 2.699 UFDeuda — año 11: 2.565 UFDeuda — año 12: 2.426 UFDeuda — año 13: 2.282 UFDeuda — año 14: 2.131 UFDeuda — año 15: 1.974 UFDeuda — año 16: 1.811 UFDeuda — año 17: 1.641 UFDeuda — año 18: 1.464 UFDeuda — año 19: 1.279 UFDeuda — año 20: 1.087 UFPatrimonio — año 1: 1.126 UFPatrimonio — año 2: 1.315 UFPatrimonio — año 3: 1.509 UFPatrimonio — año 4: 1.710 UFPatrimonio — año 5: 1.916 UFPatrimonio — año 6: 2.129 UFPatrimonio — año 7: 2.349 UFPatrimonio — año 8: 2.575 UFPatrimonio — año 9: 2.808 UFPatrimonio — año 10: 3.049 UFPatrimonio — año 11: 3.297 UFPatrimonio — año 12: 3.553 UFPatrimonio — año 13: 3.817 UFPatrimonio — año 14: 4.090 UFPatrimonio — año 15: 4.371 UFPatrimonio — año 16: 4.662 UFPatrimonio — año 17: 4.961 UFPatrimonio — año 18: 5.270 UFPatrimonio — año 19: 5.590 UFPatrimonio — año 20: 5.919 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
7.006 UF
Saldo hipotecario
1.087 UF
Costos de venta
210 UF
Capital neto liberado
5.709 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
20,06 UF
Total intereses
2.245 UF
Total pagado
6.017 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 89 UFAño 1 — interés: 152 UF1Año 2 — capital: 92 UFAño 2 — interés: 148 UFAño 3 — capital: 96 UFAño 3 — interés: 144 UFAño 4 — capital: 100 UFAño 4 — interés: 140 UFAño 5 — capital: 104 UFAño 5 — interés: 136 UF5Año 6 — capital: 109 UFAño 6 — interés: 132 UFAño 7 — capital: 113 UFAño 7 — interés: 127 UFAño 8 — capital: 118 UFAño 8 — interés: 123 UFAño 9 — capital: 123 UFAño 9 — interés: 118 UFAño 10 — capital: 128 UFAño 10 — interés: 113 UF10Año 11 — capital: 133 UFAño 11 — interés: 107 UFAño 12 — capital: 139 UFAño 12 — interés: 102 UFAño 13 — capital: 145 UFAño 13 — interés: 96 UFAño 14 — capital: 151 UFAño 14 — interés: 90 UFAño 15 — capital: 157 UFAño 15 — interés: 84 UF15Año 16 — capital: 163 UFAño 16 — interés: 77 UFAño 17 — capital: 170 UFAño 17 — interés: 71 UFAño 18 — capital: 177 UFAño 18 — interés: 64 UFAño 19 — capital: 185 UFAño 19 — interés: 56 UFAño 20 — capital: 192 UFAño 20 — interés: 49 UF20Año 21 — capital: 200 UFAño 21 — interés: 41 UFAño 22 — capital: 208 UFAño 22 — interés: 32 UFAño 23 — capital: 217 UFAño 23 — interés: 24 UFAño 24 — capital: 226 UFAño 24 — interés: 15 UFAño 25 — capital: 235 UFAño 25 — interés: 5 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1240,7 UF151,9 UF88,8 UF3.683 UF
2240,7 UF148,2 UF92,5 UF3.591 UF
3240,7 UF144,4 UF96,3 UF3.494 UF
4240,7 UF140,4 UF100,3 UF3.394 UF
5240,7 UF136,2 UF104,5 UF3.290 UF
6240,7 UF131,9 UF108,8 UF3.181 UF
7240,7 UF127,4 UF113,3 UF3.068 UF
8240,7 UF122,7 UF118 UF2.950 UF
9240,7 UF117,8 UF122,9 UF2.827 UF
10240,7 UF112,7 UF128 UF2.699 UF
11240,7 UF107,4 UF133,3 UF2.565 UF
12240,7 UF101,8 UF138,8 UF2.426 UF
13240,7 UF96,1 UF144,6 UF2.282 UF
14240,7 UF90,1 UF150,6 UF2.131 UF
15240,7 UF83,8 UF156,8 UF1.974 UF
16240,7 UF77,3 UF163,3 UF1.811 UF
17240,7 UF70,6 UF170,1 UF1.641 UF
18240,7 UF63,5 UF177,2 UF1.464 UF
19240,7 UF56,2 UF184,5 UF1.279 UF
20240,7 UF48,5 UF192,2 UF1.087 UF
21240,7 UF40,5 UF200,1 UF887 UF
22240,7 UF32,2 UF208,4 UF679 UF
23240,7 UF23,6 UF217,1 UF462 UF
24240,7 UF14,6 UF226,1 UF235 UF
25240,7 UF5,2 UF235,5 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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