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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Ciudadano Prat· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−8,35 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (17 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 287 avisos de 1D+1B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
14,29 UF
Capital inicial requerido
739 UF
Cap Rate
2,1 %

3.359 UF · pie 672 UF · crédito 2.687 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
214 %
Cash-on-Cash (año 1)
−13,6 %
VAN
−321 UF
TIR
3,7 %
DSCR
0,42

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Ciudadano Prat no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
14,29 UF
Flujo mensual
−8,35 UF
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Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.904 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
72,5Sobre superficie total: entre 72,5 y 101,0 UF/m² en sus 4 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

1D+1B frente a la mediana de Santiago: +19%

Mediana de 1D+1B en Santiago: 2.827 UF, sobre 50 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto8 UF
− Vacancia−0,4 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,16 UF
− Dividendo−14,29 UF
Flujo neto−8,35 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −100 UF−100Año 1Año 5: −488 UF−488Año 5Año 10: −943 UF−943Año 10Año 15: −1.363 UF−1.363Año 15Año 20: −1.744 UF−1.744Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie672 UF
Gastos de compra67 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido739 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
17 UF

Tu estimación (8 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.426 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.359 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)7,288,8
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.364−321844
TIR (%)−2,33,77,8
Flujo mensual (UF)−10,98−8,35−6,61

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−597 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−252 UF VAN
Arriendo (−10%)−131 UF VAN
Precio de compra (+10%)−128 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−70 UF VAN
Pie (−10 puntos)+32 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.326 UF−1.326−2 %0 %: −917 UF−9170 %2 %: −321 UF−3212 %4 %: 545 UF5454 %6 %: 1.793 UF1.7936 %8 %: 3.578 UF3.5788 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 12,2 UF12,22,57Tasa 3,07 %: 12,8 UF12,83,07Tasa 3,57 %: 13,6 UF13,63,57Tasa 4,07 %: 14,3 UF14,34,07Tasa 4,57 %: 15 UF154,57Tasa 5,07 %: 15,8 UF15,85,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.687 UF de un precio de 3.359 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 3.426 UFValor propiedad — año 2: 3.495 UFValor propiedad — año 3: 3.565 UFValor propiedad — año 4: 3.636 UFValor propiedad — año 5: 3.709 UFValor propiedad — año 6: 3.783 UFValor propiedad — año 7: 3.858 UFValor propiedad — año 8: 3.936 UFValor propiedad — año 9: 4.014 UFValor propiedad — año 10: 4.095 UFValor propiedad — año 11: 4.176 UFValor propiedad — año 12: 4.260 UFValor propiedad — año 13: 4.345 UFValor propiedad — año 14: 4.432 UFValor propiedad — año 15: 4.521 UFValor propiedad — año 16: 4.611 UFValor propiedad — año 17: 4.703 UFValor propiedad — año 18: 4.797 UFValor propiedad — año 19: 4.893 UFValor propiedad — año 20: 4.991 UFDeuda — año 1: 2.624 UFDeuda — año 2: 2.558 UFDeuda — año 3: 2.489 UFDeuda — año 4: 2.418 UFDeuda — año 5: 2.344 UFDeuda — año 6: 2.266 UFDeuda — año 7: 2.185 UFDeuda — año 8: 2.101 UFDeuda — año 9: 2.014 UFDeuda — año 10: 1.923 UFDeuda — año 11: 1.828 UFDeuda — año 12: 1.729 UFDeuda — año 13: 1.626 UFDeuda — año 14: 1.518 UFDeuda — año 15: 1.407 UFDeuda — año 16: 1.290 UFDeuda — año 17: 1.169 UFDeuda — año 18: 1.043 UFDeuda — año 19: 911 UFDeuda — año 20: 775 UFPatrimonio — año 1: 802 UFPatrimonio — año 2: 937 UFPatrimonio — año 3: 1.075 UFPatrimonio — año 4: 1.218 UFPatrimonio — año 5: 1.365 UFPatrimonio — año 6: 1.517 UFPatrimonio — año 7: 1.673 UFPatrimonio — año 8: 1.834 UFPatrimonio — año 9: 2.001 UFPatrimonio — año 10: 2.172 UFPatrimonio — año 11: 2.349 UFPatrimonio — año 12: 2.531 UFPatrimonio — año 13: 2.720 UFPatrimonio — año 14: 2.914 UFPatrimonio — año 15: 3.114 UFPatrimonio — año 16: 3.321 UFPatrimonio — año 17: 3.534 UFPatrimonio — año 18: 3.755 UFPatrimonio — año 19: 3.982 UFPatrimonio — año 20: 4.217 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
4.991 UF
Saldo hipotecario
775 UF
Costos de venta
150 UF
Capital neto liberado
4.067 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
14,29 UF
Total intereses
1.599 UF
Total pagado
4.286 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100150Año 1 — capital: 63 UFAño 1 — interés: 108 UF1Año 2 — capital: 66 UFAño 2 — interés: 106 UFAño 3 — capital: 69 UFAño 3 — interés: 103 UFAño 4 — capital: 71 UFAño 4 — interés: 100 UFAño 5 — capital: 74 UFAño 5 — interés: 97 UF5Año 6 — capital: 78 UFAño 6 — interés: 94 UFAño 7 — capital: 81 UFAño 7 — interés: 91 UFAño 8 — capital: 84 UFAño 8 — interés: 87 UFAño 9 — capital: 88 UFAño 9 — interés: 84 UFAño 10 — capital: 91 UFAño 10 — interés: 80 UF10Año 11 — capital: 95 UFAño 11 — interés: 76 UFAño 12 — capital: 99 UFAño 12 — interés: 73 UFAño 13 — capital: 103 UFAño 13 — interés: 68 UFAño 14 — capital: 107 UFAño 14 — interés: 64 UFAño 15 — capital: 112 UFAño 15 — interés: 60 UF15Año 16 — capital: 116 UFAño 16 — interés: 55 UFAño 17 — capital: 121 UFAño 17 — interés: 50 UFAño 18 — capital: 126 UFAño 18 — interés: 45 UFAño 19 — capital: 131 UFAño 19 — interés: 40 UFAño 20 — capital: 137 UFAño 20 — interés: 35 UF20Año 21 — capital: 143 UFAño 21 — interés: 29 UFAño 22 — capital: 148 UFAño 22 — interés: 23 UFAño 23 — capital: 155 UFAño 23 — interés: 17 UFAño 24 — capital: 161 UFAño 24 — interés: 10 UFAño 25 — capital: 168 UFAño 25 — interés: 4 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1171,5 UF108,2 UF63,3 UF2.624 UF
2171,5 UF105,6 UF65,9 UF2.558 UF
3171,5 UF102,8 UF68,6 UF2.489 UF
4171,5 UF100 UF71,5 UF2.418 UF
5171,5 UF97 UF74,4 UF2.344 UF
6171,5 UF93,9 UF77,5 UF2.266 UF
7171,5 UF90,7 UF80,7 UF2.185 UF
8171,5 UF87,4 UF84,1 UF2.101 UF
9171,5 UF83,9 UF87,6 UF2.014 UF
10171,5 UF80,3 UF91,2 UF1.923 UF
11171,5 UF76,5 UF95 UF1.828 UF
12171,5 UF72,5 UF98,9 UF1.729 UF
13171,5 UF68,4 UF103 UF1.626 UF
14171,5 UF64,2 UF107,3 UF1.518 UF
15171,5 UF59,7 UF111,7 UF1.407 UF
16171,5 UF55,1 UF116,4 UF1.290 UF
17171,5 UF50,3 UF121,2 UF1.169 UF
18171,5 UF45,2 UF126,2 UF1.043 UF
19171,5 UF40 UF131,4 UF911 UF
20171,5 UF34,6 UF136,9 UF775 UF
21171,5 UF28,9 UF142,6 UF632 UF
22171,5 UF23 UF148,5 UF483 UF
23171,5 UF16,8 UF154,6 UF329 UF
24171,5 UF10,4 UF161,1 UF168 UF
25171,5 UF3,7 UF167,7 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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