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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Carmen Marín· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−12,03 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (9,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (22,4 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 61 avisos de 2D+1B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
19,36 UF
Capital inicial requerido
1.001 UF
Cap Rate
1,9 %

4.552 UF · pie 910 UF · crédito 3.642 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
195 %
Cash-on-Cash (año 1)
−14,4 %
VAN
−552 UF
TIR
3,3 %
DSCR
0,38

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Carmen Marín no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
19,36 UF
Flujo mensual
−12,03 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.522 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
93,3Sobre superficie útil: entre 93,3 y 114,4 UF/m² en sus 9 modelos con superficie.
Tipologías con precio
2

2D+1B frente a la mediana de Santiago: +21%

Mediana de 2D+1B en Santiago: 3.768 UF, sobre 16 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto9,5 UF
− Vacancia−0,48 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,19 UF
− Dividendo−19,36 UF
Flujo neto−12,03 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −144 UF−144Año 1Año 5: −706 UF−706Año 5Año 10: −1.369 UF−1.369Año 10Año 15: −1.987 UF−1.987Año 15Año 20: −2.555 UF−2.555Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie910 UF
Gastos de compra91 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido1.001 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
22,4 UF

Tu estimación (9,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.760 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 4.552 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)8,69,510,5
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.934−552996
TIR (%)−2,63,37,5
Flujo mensual (UF)−15,41−12,03−9,84

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−809 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−342 UF VAN
Precio de compra (+10%)−173 UF VAN
Arriendo (−10%)−155 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−84 UF VAN
Pie (−10 puntos)+44 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.914 UF−1.914−2 %0 %: −1.361 UF−1.3610 %2 %: −552 UF−5522 %4 %: 621 UF6214 %6 %: 2.312 UF2.3126 %8 %: 4.731 UF4.7318 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 16,5 UF16,52,57Tasa 3,07 %: 17,4 UF17,43,07Tasa 3,57 %: 18,4 UF18,43,57Tasa 4,07 %: 19,4 UF19,44,07Tasa 4,57 %: 20,4 UF20,44,57Tasa 5,07 %: 21,4 UF21,45,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.642 UF de un precio de 4.552 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.0006.000Valor propiedad — año 1: 4.643 UFValor propiedad — año 2: 4.736 UFValor propiedad — año 3: 4.831 UFValor propiedad — año 4: 4.927 UFValor propiedad — año 5: 5.026 UFValor propiedad — año 6: 5.126 UFValor propiedad — año 7: 5.229 UFValor propiedad — año 8: 5.333 UFValor propiedad — año 9: 5.440 UFValor propiedad — año 10: 5.549 UFValor propiedad — año 11: 5.660 UFValor propiedad — año 12: 5.773 UFValor propiedad — año 13: 5.888 UFValor propiedad — año 14: 6.006 UFValor propiedad — año 15: 6.126 UFValor propiedad — año 16: 6.249 UFValor propiedad — año 17: 6.374 UFValor propiedad — año 18: 6.501 UFValor propiedad — año 19: 6.631 UFValor propiedad — año 20: 6.764 UFDeuda — año 1: 3.556 UFDeuda — año 2: 3.467 UFDeuda — año 3: 3.374 UFDeuda — año 4: 3.277 UFDeuda — año 5: 3.176 UFDeuda — año 6: 3.071 UFDeuda — año 7: 2.961 UFDeuda — año 8: 2.848 UFDeuda — año 9: 2.729 UFDeuda — año 10: 2.605 UFDeuda — año 11: 2.477 UFDeuda — año 12: 2.343 UFDeuda — año 13: 2.203 UFDeuda — año 14: 2.058 UFDeuda — año 15: 1.906 UFDeuda — año 16: 1.749 UFDeuda — año 17: 1.584 UFDeuda — año 18: 1.413 UFDeuda — año 19: 1.235 UFDeuda — año 20: 1.050 UFPatrimonio — año 1: 1.087 UFPatrimonio — año 2: 1.269 UFPatrimonio — año 3: 1.457 UFPatrimonio — año 4: 1.650 UFPatrimonio — año 5: 1.850 UFPatrimonio — año 6: 2.055 UFPatrimonio — año 7: 2.267 UFPatrimonio — año 8: 2.486 UFPatrimonio — año 9: 2.711 UFPatrimonio — año 10: 2.944 UFPatrimonio — año 11: 3.183 UFPatrimonio — año 12: 3.430 UFPatrimonio — año 13: 3.686 UFPatrimonio — año 14: 3.949 UFPatrimonio — año 15: 4.220 UFPatrimonio — año 16: 4.500 UFPatrimonio — año 17: 4.790 UFPatrimonio — año 18: 5.088 UFPatrimonio — año 19: 5.396 UFPatrimonio — año 20: 5.714 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
6.764 UF
Saldo hipotecario
1.050 UF
Costos de venta
203 UF
Capital neto liberado
5.512 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
19,36 UF
Total intereses
2.167 UF
Total pagado
5.809 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 86 UFAño 1 — interés: 147 UF1Año 2 — capital: 89 UFAño 2 — interés: 143 UFAño 3 — capital: 93 UFAño 3 — interés: 139 UFAño 4 — capital: 97 UFAño 4 — interés: 136 UFAño 5 — capital: 101 UFAño 5 — interés: 131 UF5Año 6 — capital: 105 UFAño 6 — interés: 127 UFAño 7 — capital: 109 UFAño 7 — interés: 123 UFAño 8 — capital: 114 UFAño 8 — interés: 118 UFAño 9 — capital: 119 UFAño 9 — interés: 114 UFAño 10 — capital: 124 UFAño 10 — interés: 109 UF10Año 11 — capital: 129 UFAño 11 — interés: 104 UFAño 12 — capital: 134 UFAño 12 — interés: 98 UFAño 13 — capital: 140 UFAño 13 — interés: 93 UFAño 14 — capital: 145 UFAño 14 — interés: 87 UFAño 15 — capital: 151 UFAño 15 — interés: 81 UF15Año 16 — capital: 158 UFAño 16 — interés: 75 UFAño 17 — capital: 164 UFAño 17 — interés: 68 UFAño 18 — capital: 171 UFAño 18 — interés: 61 UFAño 19 — capital: 178 UFAño 19 — interés: 54 UFAño 20 — capital: 186 UFAño 20 — interés: 47 UF20Año 21 — capital: 193 UFAño 21 — interés: 39 UFAño 22 — capital: 201 UFAño 22 — interés: 31 UFAño 23 — capital: 210 UFAño 23 — interés: 23 UFAño 24 — capital: 218 UFAño 24 — interés: 14 UFAño 25 — capital: 227 UFAño 25 — interés: 5 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1232,4 UF146,6 UF85,7 UF3.556 UF
2232,4 UF143,1 UF89,3 UF3.467 UF
3232,4 UF139,4 UF93 UF3.374 UF
4232,4 UF135,5 UF96,8 UF3.277 UF
5232,4 UF131,5 UF100,9 UF3.176 UF
6232,4 UF127,3 UF105 UF3.071 UF
7232,4 UF123 UF109,4 UF2.961 UF
8232,4 UF118,4 UF113,9 UF2.848 UF
9232,4 UF113,7 UF118,7 UF2.729 UF
10232,4 UF108,8 UF123,6 UF2.605 UF
11232,4 UF103,7 UF128,7 UF2.477 UF
12232,4 UF98,3 UF134 UF2.343 UF
13232,4 UF92,8 UF139,6 UF2.203 UF
14232,4 UF87 UF145,4 UF2.058 UF
15232,4 UF80,9 UF151,4 UF1.906 UF
16232,4 UF74,7 UF157,7 UF1.749 UF
17232,4 UF68,1 UF164,2 UF1.584 UF
18232,4 UF61,3 UF171 UF1.413 UF
19232,4 UF54,2 UF178,1 UF1.235 UF
20232,4 UF46,8 UF185,5 UF1.050 UF
21232,4 UF39,1 UF193,2 UF856 UF
22232,4 UF31,1 UF201,2 UF655 UF
23232,4 UF22,8 UF209,6 UF446 UF
24232,4 UF14,1 UF218,3 UF227 UF
25232,4 UF5 UF227,3 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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