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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Botánico· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−6,18 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (14,6 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 287 avisos de 1D+1B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
12,12 UF
Capital inicial requerido
627 UF
Cap Rate
2,5 %

2.850 UF · pie 570 UF · crédito 2.280 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
255 %
Cash-on-Cash (año 1)
−11,8 %
VAN
−117 UF
TIR
4,4 %
DSCR
0,49

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Botánico no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
12,12 UF
Flujo mensual
−6,18 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.390 UFSitio de la inmobiliaria, visto por primera vez el 20 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
95,3Sobre superficie útil: entre 95,3 y 113,9 UF/m² en sus 10 modelos con superficie.
Tipologías con precio
1

1D+1B frente a la mediana de Santiago: +1%

Mediana de 1D+1B en Santiago: 2.827 UF, sobre 50 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto8 UF
− Vacancia−0,4 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,16 UF
− Dividendo−12,12 UF
Flujo neto−6,18 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −74 UF−74Año 1Año 5: −358 UF−358Año 5Año 10: −684 UF−684Año 10Año 15: −973 UF−973Año 15Año 20: −1.224 UF−1.224Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie570 UF
Gastos de compra57 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido627 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
14,6 UF

Tu estimación (8 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.426 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.850 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)7,288,8
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.032−117898
TIR (%)−1,64,48,6
Flujo mensual (UF)−8,59−6,18−4,55

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−506 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−214 UF VAN
Arriendo (−10%)−131 UF VAN
Precio de compra (+10%)−108 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−70 UF VAN
Pie (−10 puntos)+27 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −970 UF−970−2 %0 %: −624 UF−6240 %2 %: −117 UF−1172 %4 %: 617 UF6174 %6 %: 1.676 UF1.6766 %8 %: 3.191 UF3.1918 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 10,3 UF10,32,57Tasa 3,07 %: 10,9 UF10,93,07Tasa 3,57 %: 11,5 UF11,53,57Tasa 4,07 %: 12,1 UF12,14,07Tasa 4,57 %: 12,8 UF12,84,57Tasa 5,07 %: 13,4 UF13,45,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.280 UF de un precio de 2.850 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 2.907 UFValor propiedad — año 2: 2.965 UFValor propiedad — año 3: 3.024 UFValor propiedad — año 4: 3.085 UFValor propiedad — año 5: 3.147 UFValor propiedad — año 6: 3.210 UFValor propiedad — año 7: 3.274 UFValor propiedad — año 8: 3.339 UFValor propiedad — año 9: 3.406 UFValor propiedad — año 10: 3.474 UFValor propiedad — año 11: 3.544 UFValor propiedad — año 12: 3.614 UFValor propiedad — año 13: 3.687 UFValor propiedad — año 14: 3.761 UFValor propiedad — año 15: 3.836 UFValor propiedad — año 16: 3.912 UFValor propiedad — año 17: 3.991 UFValor propiedad — año 18: 4.071 UFValor propiedad — año 19: 4.152 UFValor propiedad — año 20: 4.235 UFDeuda — año 1: 2.226 UFDeuda — año 2: 2.170 UFDeuda — año 3: 2.112 UFDeuda — año 4: 2.052 UFDeuda — año 5: 1.988 UFDeuda — año 6: 1.923 UFDeuda — año 7: 1.854 UFDeuda — año 8: 1.783 UFDeuda — año 9: 1.709 UFDeuda — año 10: 1.631 UFDeuda — año 11: 1.551 UFDeuda — año 12: 1.467 UFDeuda — año 13: 1.379 UFDeuda — año 14: 1.288 UFDeuda — año 15: 1.193 UFDeuda — año 16: 1.095 UFDeuda — año 17: 992 UFDeuda — año 18: 885 UFDeuda — año 19: 773 UFDeuda — año 20: 657 UFPatrimonio — año 1: 681 UFPatrimonio — año 2: 795 UFPatrimonio — año 3: 912 UFPatrimonio — año 4: 1.033 UFPatrimonio — año 5: 1.158 UFPatrimonio — año 6: 1.287 UFPatrimonio — año 7: 1.420 UFPatrimonio — año 8: 1.556 UFPatrimonio — año 9: 1.697 UFPatrimonio — año 10: 1.843 UFPatrimonio — año 11: 1.993 UFPatrimonio — año 12: 2.148 UFPatrimonio — año 13: 2.307 UFPatrimonio — año 14: 2.472 UFPatrimonio — año 15: 2.642 UFPatrimonio — año 16: 2.818 UFPatrimonio — año 17: 2.999 UFPatrimonio — año 18: 3.186 UFPatrimonio — año 19: 3.379 UFPatrimonio — año 20: 3.578 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
4.235 UF
Saldo hipotecario
657 UF
Costos de venta
127 UF
Capital neto liberado
3.451 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
12,12 UF
Total intereses
1.357 UF
Total pagado
3.637 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100Año 1 — capital: 54 UFAño 1 — interés: 92 UF1Año 2 — capital: 56 UFAño 2 — interés: 90 UFAño 3 — capital: 58 UFAño 3 — interés: 87 UFAño 4 — capital: 61 UFAño 4 — interés: 85 UFAño 5 — capital: 63 UFAño 5 — interés: 82 UF5Año 6 — capital: 66 UFAño 6 — interés: 80 UFAño 7 — capital: 68 UFAño 7 — interés: 77 UFAño 8 — capital: 71 UFAño 8 — interés: 74 UFAño 9 — capital: 74 UFAño 9 — interés: 71 UFAño 10 — capital: 77 UFAño 10 — interés: 68 UF10Año 11 — capital: 81 UFAño 11 — interés: 65 UFAño 12 — capital: 84 UFAño 12 — interés: 62 UFAño 13 — capital: 87 UFAño 13 — interés: 58 UFAño 14 — capital: 91 UFAño 14 — interés: 54 UFAño 15 — capital: 95 UFAño 15 — interés: 51 UF15Año 16 — capital: 99 UFAño 16 — interés: 47 UFAño 17 — capital: 103 UFAño 17 — interés: 43 UFAño 18 — capital: 107 UFAño 18 — interés: 38 UFAño 19 — capital: 112 UFAño 19 — interés: 34 UFAño 20 — capital: 116 UFAño 20 — interés: 29 UF20Año 21 — capital: 121 UFAño 21 — interés: 25 UFAño 22 — capital: 126 UFAño 22 — interés: 19 UFAño 23 — capital: 131 UFAño 23 — interés: 14 UFAño 24 — capital: 137 UFAño 24 — interés: 9 UFAño 25 — capital: 142 UFAño 25 — interés: 3 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1145,5 UF91,8 UF53,7 UF2.226 UF
2145,5 UF89,6 UF55,9 UF2.170 UF
3145,5 UF87,3 UF58,2 UF2.112 UF
4145,5 UF84,8 UF60,6 UF2.052 UF
5145,5 UF82,3 UF63,1 UF1.988 UF
6145,5 UF79,7 UF65,8 UF1.923 UF
7145,5 UF77 UF68,5 UF1.854 UF
8145,5 UF74,1 UF71,3 UF1.783 UF
9145,5 UF71,2 UF74,3 UF1.709 UF
10145,5 UF68,1 UF77,4 UF1.631 UF
11145,5 UF64,9 UF80,6 UF1.551 UF
12145,5 UF61,6 UF83,9 UF1.467 UF
13145,5 UF58,1 UF87,4 UF1.379 UF
14145,5 UF54,5 UF91 UF1.288 UF
15145,5 UF50,7 UF94,8 UF1.193 UF
16145,5 UF46,7 UF98,7 UF1.095 UF
17145,5 UF42,7 UF102,8 UF992 UF
18145,5 UF38,4 UF107,1 UF885 UF
19145,5 UF33,9 UF111,5 UF773 UF
20145,5 UF29,3 UF116,2 UF657 UF
21145,5 UF24,5 UF121 UF536 UF
22145,5 UF19,5 UF126 UF410 UF
23145,5 UF14,3 UF131,2 UF279 UF
24145,5 UF8,8 UF136,7 UF142 UF
25145,5 UF3,2 UF142,3 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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