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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Best Too Santiago· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−5,91 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (11,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (17,9 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 80 avisos de 2D+2B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
15,1 UF
Capital inicial requerido
781 UF
Cap Rate
3,1 %

3.550 UF · pie 710 UF · crédito 2.840 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
324 %
Cash-on-Cash (año 1)
−9,1 %
VAN
176 UF
TIR
5,7 %
DSCR
0,61

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Best Too Santiago no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
15,1 UF
Flujo mensual
−5,91 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.800 UFSitio de la inmobiliaria, verificado el 2 de noviembre de 2026
UF/m² más bajo publicado
63,2Sobre una superficie que el sitio no dice si es útil o total: entre 63,2 y 76,0 UF/m² en sus 5 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

2D+2B frente a la mediana de Santiago: −12%

Mediana de 2D+2B en Santiago: 4.016 UF, sobre 36 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto11,5 UF
− Vacancia−0,58 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,23 UF
− Dividendo−15,1 UF
Flujo neto−5,91 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −71 UF−71Año 1Año 5: −334 UF−334Año 5Año 10: −613 UF−613Año 10Año 15: −833 UF−833Año 15Año 20: −989 UF−989Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie710 UF
Gastos de compra71 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido781 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
17,9 UF

Tu estimación (11,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.207 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.550 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)10,411,512,7
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.0011761.474
TIR (%)−0,25,710,0
Flujo mensual (UF)−9,11−5,91−3,68

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−631 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−267 UF VAN
Arriendo (−10%)−188 UF VAN
Precio de compra (+10%)−135 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−101 UF VAN
Pie (−10 puntos)+34 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −887 UF−887−2 %0 %: −455 UF−4550 %2 %: 176 UF1762 %4 %: 1.091 UF1.0914 %6 %: 2.409 UF2.4096 %8 %: 4.296 UF4.2968 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 12,8 UF12,82,57Tasa 3,07 %: 13,6 UF13,63,07Tasa 3,57 %: 14,3 UF14,33,57Tasa 4,07 %: 15,1 UF15,14,07Tasa 4,57 %: 15,9 UF15,94,57Tasa 5,07 %: 16,7 UF16,75,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.840 UF de un precio de 3.550 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 3.621 UFValor propiedad — año 2: 3.693 UFValor propiedad — año 3: 3.767 UFValor propiedad — año 4: 3.843 UFValor propiedad — año 5: 3.919 UFValor propiedad — año 6: 3.998 UFValor propiedad — año 7: 4.078 UFValor propiedad — año 8: 4.159 UFValor propiedad — año 9: 4.243 UFValor propiedad — año 10: 4.327 UFValor propiedad — año 11: 4.414 UFValor propiedad — año 12: 4.502 UFValor propiedad — año 13: 4.592 UFValor propiedad — año 14: 4.684 UFValor propiedad — año 15: 4.778 UFValor propiedad — año 16: 4.873 UFValor propiedad — año 17: 4.971 UFValor propiedad — año 18: 5.070 UFValor propiedad — año 19: 5.172 UFValor propiedad — año 20: 5.275 UFDeuda — año 1: 2.773 UFDeuda — año 2: 2.704 UFDeuda — año 3: 2.631 UFDeuda — año 4: 2.555 UFDeuda — año 5: 2.477 UFDeuda — año 6: 2.395 UFDeuda — año 7: 2.310 UFDeuda — año 8: 2.221 UFDeuda — año 9: 2.128 UFDeuda — año 10: 2.032 UFDeuda — año 11: 1.931 UFDeuda — año 12: 1.827 UFDeuda — año 13: 1.718 UFDeuda — año 14: 1.605 UFDeuda — año 15: 1.487 UFDeuda — año 16: 1.364 UFDeuda — año 17: 1.236 UFDeuda — año 18: 1.102 UFDeuda — año 19: 963 UFDeuda — año 20: 819 UFPatrimonio — año 1: 848 UFPatrimonio — año 2: 990 UFPatrimonio — año 3: 1.136 UFPatrimonio — año 4: 1.287 UFPatrimonio — año 5: 1.443 UFPatrimonio — año 6: 1.603 UFPatrimonio — año 7: 1.768 UFPatrimonio — año 8: 1.939 UFPatrimonio — año 9: 2.114 UFPatrimonio — año 10: 2.296 UFPatrimonio — año 11: 2.483 UFPatrimonio — año 12: 2.675 UFPatrimonio — año 13: 2.874 UFPatrimonio — año 14: 3.079 UFPatrimonio — año 15: 3.291 UFPatrimonio — año 16: 3.510 UFPatrimonio — año 17: 3.735 UFPatrimonio — año 18: 3.968 UFPatrimonio — año 19: 4.208 UFPatrimonio — año 20: 4.457 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
5.275 UF
Saldo hipotecario
819 UF
Costos de venta
158 UF
Capital neto liberado
4.298 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
15,1 UF
Total intereses
1.690 UF
Total pagado
4.530 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100150Año 1 — capital: 67 UFAño 1 — interés: 114 UF1Año 2 — capital: 70 UFAño 2 — interés: 112 UFAño 3 — capital: 73 UFAño 3 — interés: 109 UFAño 4 — capital: 76 UFAño 4 — interés: 106 UFAño 5 — capital: 79 UFAño 5 — interés: 103 UF5Año 6 — capital: 82 UFAño 6 — interés: 99 UFAño 7 — capital: 85 UFAño 7 — interés: 96 UFAño 8 — capital: 89 UFAño 8 — interés: 92 UFAño 9 — capital: 93 UFAño 9 — interés: 89 UFAño 10 — capital: 96 UFAño 10 — interés: 85 UF10Año 11 — capital: 100 UFAño 11 — interés: 81 UFAño 12 — capital: 105 UFAño 12 — interés: 77 UFAño 13 — capital: 109 UFAño 13 — interés: 72 UFAño 14 — capital: 113 UFAño 14 — interés: 68 UFAño 15 — capital: 118 UFAño 15 — interés: 63 UF15Año 16 — capital: 123 UFAño 16 — interés: 58 UFAño 17 — capital: 128 UFAño 17 — interés: 53 UFAño 18 — capital: 133 UFAño 18 — interés: 48 UFAño 19 — capital: 139 UFAño 19 — interés: 42 UFAño 20 — capital: 145 UFAño 20 — interés: 37 UF20Año 21 — capital: 151 UFAño 21 — interés: 31 UFAño 22 — capital: 157 UFAño 22 — interés: 24 UFAño 23 — capital: 163 UFAño 23 — interés: 18 UFAño 24 — capital: 170 UFAño 24 — interés: 11 UFAño 25 — capital: 177 UFAño 25 — interés: 4 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1181,2 UF114,3 UF66,9 UF2.773 UF
2181,2 UF111,6 UF69,6 UF2.704 UF
3181,2 UF108,7 UF72,5 UF2.631 UF
4181,2 UF105,7 UF75,5 UF2.555 UF
5181,2 UF102,6 UF78,7 UF2.477 UF
6181,2 UF99,3 UF81,9 UF2.395 UF
7181,2 UF95,9 UF85,3 UF2.310 UF
8181,2 UF92,4 UF88,9 UF2.221 UF
9181,2 UF88,7 UF92,5 UF2.128 UF
10181,2 UF84,8 UF96,4 UF2.032 UF
11181,2 UF80,8 UF100,4 UF1.931 UF
12181,2 UF76,7 UF104,5 UF1.827 UF
13181,2 UF72,3 UF108,9 UF1.718 UF
14181,2 UF67,8 UF113,4 UF1.605 UF
15181,2 UF63,1 UF118,1 UF1.487 UF
16181,2 UF58,2 UF123 UF1.364 UF
17181,2 UF53,1 UF128,1 UF1.236 UF
18181,2 UF47,8 UF133,4 UF1.102 UF
19181,2 UF42,3 UF138,9 UF963 UF
20181,2 UF36,5 UF144,7 UF819 UF
21181,2 UF30,5 UF150,7 UF668 UF
22181,2 UF24,3 UF156,9 UF511 UF
23181,2 UF17,8 UF163,4 UF347 UF
24181,2 UF11 UF170,2 UF177 UF
25181,2 UF3,9 UF177,3 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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