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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Aldunate Go· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−7,51 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (11,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (19,6 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 80 avisos de 2D+2B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
16,71 UF
Capital inicial requerido
865 UF
Cap Rate
2,8 %

3.928 UF · pie 786 UF · crédito 3.142 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
291 %
Cash-on-Cash (año 1)
−10,4 %
VAN
24 UF
TIR
5,1 %
DSCR
0,55

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Aldunate Go no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
16,71 UF
Flujo mensual
−7,51 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.505 UFSitio de la inmobiliaria, verificado el 2 de noviembre de 2026
2.666 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
73,5Sobre una superficie que el sitio no dice si es útil o total: entre 73,5 y 96,7 UF/m² en sus 11 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

2D+2B frente a la mediana de Santiago: −2%

Mediana de 2D+2B en Santiago: 4.016 UF, sobre 36 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto11,5 UF
− Vacancia−0,58 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,23 UF
− Dividendo−16,71 UF
Flujo neto−7,51 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −90 UF−90Año 1Año 5: −430 UF−430Año 5Año 10: −806 UF−806Año 10Año 15: −1.123 UF−1.123Año 15Año 20: −1.375 UF−1.375Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie786 UF
Gastos de compra79 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido865 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
19,6 UF

Tu estimación (11,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.207 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.928 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)10,411,512,7
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.248241.434
TIR (%)−0,85,19,3
Flujo mensual (UF)−10,89−7,51−5,21

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−698 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−295 UF VAN
Arriendo (−10%)−188 UF VAN
Precio de compra (+10%)−149 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−101 UF VAN
Pie (−10 puntos)+38 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.151 UF−1.151−2 %0 %: −674 UF−6740 %2 %: 24 UF242 %4 %: 1.037 UF1.0374 %6 %: 2.496 UF2.4966 %8 %: 4.583 UF4.5838 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 14,2 UF14,22,57Tasa 3,07 %: 15 UF153,07Tasa 3,57 %: 15,8 UF15,83,57Tasa 4,07 %: 16,7 UF16,74,07Tasa 4,57 %: 17,6 UF17,64,57Tasa 5,07 %: 18,5 UF18,55,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.142 UF de un precio de 3.928 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 4.007 UFValor propiedad — año 2: 4.087 UFValor propiedad — año 3: 4.168 UFValor propiedad — año 4: 4.252 UFValor propiedad — año 5: 4.337 UFValor propiedad — año 6: 4.424 UFValor propiedad — año 7: 4.512 UFValor propiedad — año 8: 4.602 UFValor propiedad — año 9: 4.694 UFValor propiedad — año 10: 4.788 UFValor propiedad — año 11: 4.884 UFValor propiedad — año 12: 4.982 UFValor propiedad — año 13: 5.081 UFValor propiedad — año 14: 5.183 UFValor propiedad — año 15: 5.287 UFValor propiedad — año 16: 5.392 UFValor propiedad — año 17: 5.500 UFValor propiedad — año 18: 5.610 UFValor propiedad — año 19: 5.722 UFValor propiedad — año 20: 5.837 UFDeuda — año 1: 3.068 UFDeuda — año 2: 2.991 UFDeuda — año 3: 2.911 UFDeuda — año 4: 2.828 UFDeuda — año 5: 2.741 UFDeuda — año 6: 2.650 UFDeuda — año 7: 2.556 UFDeuda — año 8: 2.457 UFDeuda — año 9: 2.355 UFDeuda — año 10: 2.248 UFDeuda — año 11: 2.137 UFDeuda — año 12: 2.021 UFDeuda — año 13: 1.901 UFDeuda — año 14: 1.776 UFDeuda — año 15: 1.645 UFDeuda — año 16: 1.509 UFDeuda — año 17: 1.367 UFDeuda — año 18: 1.220 UFDeuda — año 19: 1.066 UFDeuda — año 20: 906 UFPatrimonio — año 1: 938 UFPatrimonio — año 2: 1.095 UFPatrimonio — año 3: 1.257 UFPatrimonio — año 4: 1.424 UFPatrimonio — año 5: 1.596 UFPatrimonio — año 6: 1.774 UFPatrimonio — año 7: 1.957 UFPatrimonio — año 8: 2.145 UFPatrimonio — año 9: 2.340 UFPatrimonio — año 10: 2.540 UFPatrimonio — año 11: 2.747 UFPatrimonio — año 12: 2.960 UFPatrimonio — año 13: 3.180 UFPatrimonio — año 14: 3.407 UFPatrimonio — año 15: 3.642 UFPatrimonio — año 16: 3.883 UFPatrimonio — año 17: 4.133 UFPatrimonio — año 18: 4.391 UFPatrimonio — año 19: 4.657 UFPatrimonio — año 20: 4.931 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
5.837 UF
Saldo hipotecario
906 UF
Costos de venta
175 UF
Capital neto liberado
4.756 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
16,71 UF
Total intereses
1.870 UF
Total pagado
5.013 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 74 UFAño 1 — interés: 127 UF1Año 2 — capital: 77 UFAño 2 — interés: 123 UFAño 3 — capital: 80 UFAño 3 — interés: 120 UFAño 4 — capital: 84 UFAño 4 — interés: 117 UFAño 5 — capital: 87 UFAño 5 — interés: 113 UF5Año 6 — capital: 91 UFAño 6 — interés: 110 UFAño 7 — capital: 94 UFAño 7 — interés: 106 UFAño 8 — capital: 98 UFAño 8 — interés: 102 UFAño 9 — capital: 102 UFAño 9 — interés: 98 UFAño 10 — capital: 107 UFAño 10 — interés: 94 UF10Año 11 — capital: 111 UFAño 11 — interés: 89 UFAño 12 — capital: 116 UFAño 12 — interés: 85 UFAño 13 — capital: 120 UFAño 13 — interés: 80 UFAño 14 — capital: 125 UFAño 14 — interés: 75 UFAño 15 — capital: 131 UFAño 15 — interés: 70 UF15Año 16 — capital: 136 UFAño 16 — interés: 64 UFAño 17 — capital: 142 UFAño 17 — interés: 59 UFAño 18 — capital: 148 UFAño 18 — interés: 53 UFAño 19 — capital: 154 UFAño 19 — interés: 47 UFAño 20 — capital: 160 UFAño 20 — interés: 40 UF20Año 21 — capital: 167 UFAño 21 — interés: 34 UFAño 22 — capital: 174 UFAño 22 — interés: 27 UFAño 23 — capital: 181 UFAño 23 — interés: 20 UFAño 24 — capital: 188 UFAño 24 — interés: 12 UFAño 25 — capital: 196 UFAño 25 — interés: 4 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1200,5 UF126,5 UF74 UF3.068 UF
2200,5 UF123,5 UF77 UF2.991 UF
3200,5 UF120,3 UF80,2 UF2.911 UF
4200,5 UF116,9 UF83,6 UF2.828 UF
5200,5 UF113,5 UF87 UF2.741 UF
6200,5 UF109,9 UF90,6 UF2.650 UF
7200,5 UF106,1 UF94,4 UF2.556 UF
8200,5 UF102,2 UF98,3 UF2.457 UF
9200,5 UF98,1 UF102,4 UF2.355 UF
10200,5 UF93,9 UF106,6 UF2.248 UF
11200,5 UF89,4 UF111,1 UF2.137 UF
12200,5 UF84,8 UF115,7 UF2.021 UF
13200,5 UF80 UF120,5 UF1.901 UF
14200,5 UF75 UF125,5 UF1.776 UF
15200,5 UF69,8 UF130,7 UF1.645 UF
16200,5 UF64,4 UF136,1 UF1.509 UF
17200,5 UF58,8 UF141,7 UF1.367 UF
18200,5 UF52,9 UF147,6 UF1.220 UF
19200,5 UF46,8 UF153,7 UF1.066 UF
20200,5 UF40,4 UF160,1 UF906 UF
21200,5 UF33,8 UF166,7 UF739 UF
22200,5 UF26,9 UF173,6 UF565 UF
23200,5 UF19,7 UF180,8 UF384 UF
24200,5 UF12,2 UF188,3 UF196 UF
25200,5 UF4,4 UF196,2 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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