Calculadora de inversión
¿Se paga solo ese departamento?
Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.
Serrano· Puerto Montt
Resultados
Lo que queda cada mes después de vacancia, gastos, administración, mantención y dividendo. Puede ser negativo.
−2,46 UF
Con tus supuestos, tu arriendo (13,8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (16,4 UF).
La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.
Arriendo: Mediana de 64 avisos de 2D+2B en Puerto Montt, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.
- Dividendo (mes)
- 13,79 UF
- Capital inicial requerido
- 713 UF
- Cap Rate
- 4,2 %
Dividendo (mes): Cuota mensual del crédito hipotecario (sistema francés), sin seguros.
Cap Rate: Estima la rentabilidad anual del inmueble respecto de su valor, ANTES del financiamiento. Fórmula: ingreso operativo neto (NOI) del año 1 ÷ precio. No considera si compraste con crédito o al contado.
3.242 UF · pie 648 UF · crédito 2.594 UF
Indicadores de rentabilidad
- ROI (horizonte completo)
- 443 %
- Cash-on-Cash (año 1)
- −4,1 %
- VAN
- 675 UF
- TIR
- 8,2 %
- DSCR
- 0,82
ROI (horizonte completo): Compara la ganancia TOTAL del horizonte completo (todos los flujos + capital neto de la venta) con el capital invertido. A diferencia del Cash-on-Cash, sí incluye la venta futura.
Cash-on-Cash (año 1): Mide cuánto genera anualmente tu inversión en relación con el dinero que TÚ pusiste (pie + gastos de compra) — a diferencia del ROI, no incluye la venta futura. Fórmula: flujo neto del año 1 ÷ capital inicial.
VAN: Estima cuánto valor genera la inversión hoy considerando los flujos futuros y una tasa de descuento. Si es positivo, los flujos superan esa tasa exigida.
TIR: Es la rentabilidad anual implícita del proyecto bajo los supuestos ingresados: la tasa que hace el VAN igual a cero.
DSCR: Compara los ingresos disponibles para pagar la deuda con el servicio de la deuda (NOI ÷ dividendo anual). Bajo 1.0 significa que el arriendo no alcanza a cubrir el dividendo.
- Dividendo
- 13,79 UF
- Flujo mensual
- −2,46 UF
Lo que ICARIA conoce de este proyecto
- Precio «desde» publicado
- 2.618 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 15 de octubre de 2026
- UF/m² más bajo publicado
- 69,2Sobre superficie útil: entre 69,2 y 81,8 UF/m² en sus 5 modelos con superficie.
- Tipologías con precio
- 4
- Ficha del proyecto
- Ver precios, fuentes y fechas
No hay mediana de 2D+2B en Puerto Montt: hacen falta 5 proyectos que publiquen esa tipología.
Con tus supuestos
El detalle de la simulación
Flujo de caja del año 1
| Arriendo bruto | 13,8 UF |
|---|---|
| − Vacancia | −0,69 UF |
| − GGCC + contribuciones + seguros | −1,5 UF |
| − Administración | 0 UF |
| − Mantención | −0,28 UF |
| − Dividendo | −13,79 UF |
| Flujo neto | −2,46 UF |
Flujo acumulado (sin venta), en UF
¿Cuánto dinero necesito para comprar?
| Pie | 648 UF |
|---|---|
| Gastos de compra | 65 UF |
| Reserva / imprevistos | 0 UF |
| Capital inicial requerido | 713 UF |
Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.
Punto de equilibrio
Tu estimación (13,8 UF) está bajo el equilibrio.
Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.242 UF.
Escenarios
Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).
| Variable | Pesimista | Base | Optimista |
|---|---|---|---|
| Plusvalía (%) | 0,0 | 2,0 | 4,0 |
| Arriendo (UF/mes) | 12,4 | 13,8 | 15,2 |
| Vacancia (%) | 10,0 | 5,0 | 2,0 |
| Tasa (%) | 5,07 | 4,07 | 3,57 |
| VAN (UF) | −480 | 675 | 1.934 |
| TIR (%) | 2,2 | 8,2 | 12,6 |
| Flujo mensual (UF) | −5,84 | −2,46 | −0,01 |
¿Qué puede cambiar el resultado?
Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.
Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.
VAN en UF, según la plusvalía anual asumida
Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)
Endeudamiento
Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.
- LTV (Loan-to-Value)
- 80 %En rango
- Crédito 2.594 UF de un precio de 3.242 UF.
- DTI (Debt-to-Income)
- —
- Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.
LTV (Loan-to-Value): Loan-to-Value: crédito ÷ valor de la propiedad. Mide cuánto de la compra financia el banco. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia ni implica aprobación bancaria.
DTI (Debt-to-Income): Debt-to-Income: dividendo (+ seguros) ÷ tu ingreso mensual. Mide qué parte de tu ingreso compromete este crédito. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia.
Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.
Evolución del patrimonio
Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.
- Valor propiedad
- Deuda
- Patrimonio
Venta futura
Venta en el año 20 ·
- Valor proyectado
- 4.817 UF
- Saldo hipotecario
- 748 UF
- Costos de venta
- 145 UF
- Capital neto liberado
- 3.925 UF
El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.
Amortización del crédito
Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.
- Dividendo mensual
- 13,79 UF
- Total intereses
- 1.544 UF
- Total pagado
- 4.137 UF
UF por año
- Capital
- Interés
Ver tabla año por año (25 años)
| Año | Cuota del año | Interés del año | Capital del año | Saldo final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 165,5 UF | 104,4 UF | 61,1 UF | 2.533 UF |
| 2 | 165,5 UF | 101,9 UF | 63,6 UF | 2.469 UF |
| 3 | 165,5 UF | 99,3 UF | 66,2 UF | 2.403 UF |
| 4 | 165,5 UF | 96,5 UF | 69 UF | 2.334 UF |
| 5 | 165,5 UF | 93,7 UF | 71,8 UF | 2.262 UF |
| 6 | 165,5 UF | 90,7 UF | 74,8 UF | 2.187 UF |
| 7 | 165,5 UF | 87,6 UF | 77,9 UF | 2.109 UF |
| 8 | 165,5 UF | 84,3 UF | 81,1 UF | 2.028 UF |
| 9 | 165,5 UF | 81 UF | 84,5 UF | 1.944 UF |
| 10 | 165,5 UF | 77,5 UF | 88 UF | 1.856 UF |
| 11 | 165,5 UF | 73,8 UF | 91,7 UF | 1.764 UF |
| 12 | 165,5 UF | 70 UF | 95,5 UF | 1.668 UF |
| 13 | 165,5 UF | 66,1 UF | 99,4 UF | 1.569 UF |
| 14 | 165,5 UF | 61,9 UF | 103,5 UF | 1.465 UF |
| 15 | 165,5 UF | 57,6 UF | 107,8 UF | 1.358 UF |
| 16 | 165,5 UF | 53,2 UF | 112,3 UF | 1.245 UF |
| 17 | 165,5 UF | 48,5 UF | 117 UF | 1.128 UF |
| 18 | 165,5 UF | 43,7 UF | 121,8 UF | 1.007 UF |
| 19 | 165,5 UF | 38,6 UF | 126,9 UF | 880 UF |
| 20 | 165,5 UF | 33,4 UF | 132,1 UF | 748 UF |
| 21 | 165,5 UF | 27,9 UF | 137,6 UF | 610 UF |
| 22 | 165,5 UF | 22,2 UF | 143,3 UF | 467 UF |
| 23 | 165,5 UF | 16,2 UF | 149,3 UF | 317 UF |
| 24 | 165,5 UF | 10 UF | 155,4 UF | 162 UF |
| 25 | 165,5 UF | 3,6 UF | 161,9 UF | 0 UF |
Desliza la tabla para ver todas las columnas →
Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.
El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.
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