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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Serrano· Puerto Montt

Resultados

Flujo mensual, año 1

−3,4 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (10,1 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (13,8 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 46 avisos de 1D+1B en Puerto Montt, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
11,3 UF
Capital inicial requerido
584 UF
Cap Rate
3,6 %

2.656 UF · pie 531 UF · crédito 2.125 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
372 %
Cash-on-Cash (año 1)
−7,0 %
VAN
304 UF
TIR
6,7 %
DSCR
0,70
Dividendo
11,3 UF
Flujo mensual
−3,4 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.618 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 15 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
69,2Sobre superficie útil: entre 69,2 y 81,8 UF/m² en sus 5 modelos con superficie.
Tipologías con precio
4

No hay mediana de 1D+1B en Puerto Montt: hacen falta 5 proyectos que publiquen esa tipología.

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto10,1 UF
− Vacancia−0,5 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,2 UF
− Dividendo−11,3 UF
Flujo neto−3,4 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −41 UF−41Año 1Año 5: −187 UF−187Año 5Año 10: −328 UF−328Año 10Año 15: −419 UF−419Año 15Año 20: −456 UF−456Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie531 UF
Gastos de compra53 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido584 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
13,8 UF

Tu estimación (10,1 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.894 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.656 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)9,110,111,1
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−6133041.309
TIR (%)0,76,711,0
Flujo mensual (UF)−6,01−3,4−1,55

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−472 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−200 UF VAN
Arriendo (−10%)−165 UF VAN
Precio de compra (+10%)−101 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−89 UF VAN
Pie (−10 puntos)+26 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −491 UF−491−2 %0 %: −168 UF−1680 %2 %: 304 UF3042 %4 %: 989 UF9894 %6 %: 1.975 UF1.9756 %8 %: 3.387 UF3.3878 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 9,6 UF9,62,57Tasa 3,07 %: 10,2 UF10,23,07Tasa 3,57 %: 10,7 UF10,73,57Tasa 4,07 %: 11,3 UF11,34,07Tasa 4,57 %: 11,9 UF11,94,57Tasa 5,07 %: 12,5 UF12,55,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.125 UF de un precio de 2.656 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
01.0002.0003.000Valor propiedad — año 1: 2.709 UFValor propiedad — año 2: 2.763 UFValor propiedad — año 3: 2.819 UFValor propiedad — año 4: 2.875 UFValor propiedad — año 5: 2.932 UFValor propiedad — año 6: 2.991 UFValor propiedad — año 7: 3.051 UFValor propiedad — año 8: 3.112 UFValor propiedad — año 9: 3.174 UFValor propiedad — año 10: 3.238 UFValor propiedad — año 11: 3.302 UFValor propiedad — año 12: 3.368 UFValor propiedad — año 13: 3.436 UFValor propiedad — año 14: 3.505 UFValor propiedad — año 15: 3.575 UFValor propiedad — año 16: 3.646 UFValor propiedad — año 17: 3.719 UFValor propiedad — año 18: 3.793 UFValor propiedad — año 19: 3.869 UFValor propiedad — año 20: 3.947 UFDeuda — año 1: 2.075 UFDeuda — año 2: 2.023 UFDeuda — año 3: 1.968 UFDeuda — año 4: 1.912 UFDeuda — año 5: 1.853 UFDeuda — año 6: 1.792 UFDeuda — año 7: 1.728 UFDeuda — año 8: 1.661 UFDeuda — año 9: 1.592 UFDeuda — año 10: 1.520 UFDeuda — año 11: 1.445 UFDeuda — año 12: 1.367 UFDeuda — año 13: 1.285 UFDeuda — año 14: 1.201 UFDeuda — año 15: 1.112 UFDeuda — año 16: 1.020 UFDeuda — año 17: 924 UFDeuda — año 18: 825 UFDeuda — año 19: 721 UFDeuda — año 20: 612 UFPatrimonio — año 1: 634 UFPatrimonio — año 2: 741 UFPatrimonio — año 3: 850 UFPatrimonio — año 4: 963 UFPatrimonio — año 5: 1.079 UFPatrimonio — año 6: 1.199 UFPatrimonio — año 7: 1.323 UFPatrimonio — año 8: 1.450 UFPatrimonio — año 9: 1.582 UFPatrimonio — año 10: 1.717 UFPatrimonio — año 11: 1.857 UFPatrimonio — año 12: 2.002 UFPatrimonio — año 13: 2.150 UFPatrimonio — año 14: 2.304 UFPatrimonio — año 15: 2.462 UFPatrimonio — año 16: 2.626 UFPatrimonio — año 17: 2.795 UFPatrimonio — año 18: 2.969 UFPatrimonio — año 19: 3.149 UFPatrimonio — año 20: 3.334 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
3.947 UF
Saldo hipotecario
612 UF
Costos de venta
118 UF
Capital neto liberado
3.216 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
11,3 UF
Total intereses
1.265 UF
Total pagado
3.389 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100Año 1 — capital: 50 UFAño 1 — interés: 86 UF1Año 2 — capital: 52 UFAño 2 — interés: 83 UFAño 3 — capital: 54 UFAño 3 — interés: 81 UFAño 4 — capital: 57 UFAño 4 — interés: 79 UFAño 5 — capital: 59 UFAño 5 — interés: 77 UF5Año 6 — capital: 61 UFAño 6 — interés: 74 UFAño 7 — capital: 64 UFAño 7 — interés: 72 UFAño 8 — capital: 66 UFAño 8 — interés: 69 UFAño 9 — capital: 69 UFAño 9 — interés: 66 UFAño 10 — capital: 72 UFAño 10 — interés: 63 UF10Año 11 — capital: 75 UFAño 11 — interés: 60 UFAño 12 — capital: 78 UFAño 12 — interés: 57 UFAño 13 — capital: 81 UFAño 13 — interés: 54 UFAño 14 — capital: 85 UFAño 14 — interés: 51 UFAño 15 — capital: 88 UFAño 15 — interés: 47 UF15Año 16 — capital: 92 UFAño 16 — interés: 44 UFAño 17 — capital: 96 UFAño 17 — interés: 40 UFAño 18 — capital: 100 UFAño 18 — interés: 36 UFAño 19 — capital: 104 UFAño 19 — interés: 32 UFAño 20 — capital: 108 UFAño 20 — interés: 27 UF20Año 21 — capital: 113 UFAño 21 — interés: 23 UFAño 22 — capital: 117 UFAño 22 — interés: 18 UFAño 23 — capital: 122 UFAño 23 — interés: 13 UFAño 24 — capital: 127 UFAño 24 — interés: 8 UFAño 25 — capital: 133 UFAño 25 — interés: 3 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1135,6 UF85,6 UF50 UF2.075 UF
2135,6 UF83,5 UF52,1 UF2.023 UF
3135,6 UF81,3 UF54,3 UF1.968 UF
4135,6 UF79,1 UF56,5 UF1.912 UF
5135,6 UF76,7 UF58,8 UF1.853 UF
6135,6 UF74,3 UF61,3 UF1.792 UF
7135,6 UF71,7 UF63,8 UF1.728 UF
8135,6 UF69,1 UF66,5 UF1.661 UF
9135,6 UF66,3 UF69,2 UF1.592 UF
10135,6 UF63,5 UF72,1 UF1.520 UF
11135,6 UF60,5 UF75,1 UF1.445 UF
12135,6 UF57,4 UF78,2 UF1.367 UF
13135,6 UF54,1 UF81,5 UF1.285 UF
14135,6 UF50,7 UF84,8 UF1.201 UF
15135,6 UF47,2 UF88,3 UF1.112 UF
16135,6 UF43,6 UF92 UF1.020 UF
17135,6 UF39,7 UF95,8 UF924 UF
18135,6 UF35,8 UF99,8 UF825 UF
19135,6 UF31,6 UF103,9 UF721 UF
20135,6 UF27,3 UF108,2 UF612 UF
21135,6 UF22,8 UF112,7 UF500 UF
22135,6 UF18,2 UF117,4 UF382 UF
23135,6 UF13,3 UF122,3 UF260 UF
24135,6 UF8,2 UF127,4 UF133 UF
25135,6 UF2,9 UF132,6 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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