Calculadora de inversión
¿Se paga solo ese departamento?
Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.
Portal Bosquemar· Puerto Montt
Resultados
Lo que queda cada mes después de vacancia, gastos, administración, mantención y dividendo. Puede ser negativo.
+0,21 UF
Con tus supuestos, tu arriendo (11,9 UF) queda sobre el arriendo de equilibrio (11,7 UF).
La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.
Arriendo: Mediana de 35 avisos de 2D+1B en Puerto Montt, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.
- Dividendo (mes)
- 9,36 UF
- Capital inicial requerido
- 484 UF
- Cap Rate
- 5,2 %
Dividendo (mes): Cuota mensual del crédito hipotecario (sistema francés), sin seguros.
Cap Rate: Estima la rentabilidad anual del inmueble respecto de su valor, ANTES del financiamiento. Fórmula: ingreso operativo neto (NOI) del año 1 ÷ precio. No considera si compraste con crédito o al contado.
2.200 UF · pie 440 UF · crédito 1.760 UF
Indicadores de rentabilidad
- ROI (horizonte completo)
- 553 %
- Cash-on-Cash (año 1)
- 0,5 %
- VAN
- 781 UF
- TIR
- 10,7 %
- DSCR
- 1,02
ROI (horizonte completo): Compara la ganancia TOTAL del horizonte completo (todos los flujos + capital neto de la venta) con el capital invertido. A diferencia del Cash-on-Cash, sí incluye la venta futura.
Cash-on-Cash (año 1): Mide cuánto genera anualmente tu inversión en relación con el dinero que TÚ pusiste (pie + gastos de compra) — a diferencia del ROI, no incluye la venta futura. Fórmula: flujo neto del año 1 ÷ capital inicial.
VAN: Estima cuánto valor genera la inversión hoy considerando los flujos futuros y una tasa de descuento. Si es positivo, los flujos superan esa tasa exigida.
TIR: Es la rentabilidad anual implícita del proyecto bajo los supuestos ingresados: la tasa que hace el VAN igual a cero.
DSCR: Compara los ingresos disponibles para pagar la deuda con el servicio de la deuda (NOI ÷ dividendo anual). Bajo 1.0 significa que el arriendo no alcanza a cubrir el dividendo.
- Dividendo
- 9,36 UF
- Flujo mensual
- +0,21 UF
Lo que ICARIA conoce de este proyecto
- Precio «desde» publicado
- 2.200 UFTocToc, visto por primera vez el 16 de octubre de 2026
- UF/m² más bajo publicado
- Sin superficie publicada
- Tipologías con precio
- 1
- Ficha del proyecto
- Ver precios, fuentes y fechas
2D+1B frente a la mediana de Puerto Montt: −21%
Mediana de 2D+1B en Puerto Montt: 2.796 UF, sobre 5 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Puerto Montt
Con tus supuestos
El detalle de la simulación
Flujo de caja del año 1
| Arriendo bruto | 11,9 UF |
|---|---|
| − Vacancia | −0,6 UF |
| − GGCC + contribuciones + seguros | −1,5 UF |
| − Administración | 0 UF |
| − Mantención | −0,24 UF |
| − Dividendo | −9,36 UF |
| Flujo neto | 0,21 UF |
Flujo acumulado (sin venta), en UF
¿Cuánto dinero necesito para comprar?
| Pie | 440 UF |
|---|---|
| Gastos de compra | 44 UF |
| Reserva / imprevistos | 0 UF |
| Capital inicial requerido | 484 UF |
Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.
Punto de equilibrio
Tu estimación (11,9 UF) está sobre el equilibrio.
Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.200 UF.
Escenarios
Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).
| Variable | Pesimista | Base | Optimista |
|---|---|---|---|
| Plusvalía (%) | 0,0 | 2,0 | 4,0 |
| Arriendo (UF/mes) | 10,7 | 11,9 | 13,1 |
| Vacancia (%) | 10,0 | 5,0 | 2,0 |
| Tasa (%) | 5,07 | 4,07 | 3,57 |
| VAN (UF) | −64 | 781 | 1.691 |
| TIR (%) | 4,4 | 10,7 | 15,4 |
| Flujo mensual (UF) | −2,44 | 0,21 | 2,19 |
¿Qué puede cambiar el resultado?
Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.
Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.
VAN en UF, según la plusvalía anual asumida
Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)
Endeudamiento
Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.
- LTV (Loan-to-Value)
- 80 %En rango
- Crédito 1.760 UF de un precio de 2.200 UF.
- DTI (Debt-to-Income)
- —
- Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.
LTV (Loan-to-Value): Loan-to-Value: crédito ÷ valor de la propiedad. Mide cuánto de la compra financia el banco. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia ni implica aprobación bancaria.
DTI (Debt-to-Income): Debt-to-Income: dividendo (+ seguros) ÷ tu ingreso mensual. Mide qué parte de tu ingreso compromete este crédito. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia.
Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.
Evolución del patrimonio
Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.
- Valor propiedad
- Deuda
- Patrimonio
Venta futura
Venta en el año 20 ·
- Valor proyectado
- 3.269 UF
- Saldo hipotecario
- 507 UF
- Costos de venta
- 98 UF
- Capital neto liberado
- 2.664 UF
El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.
Amortización del crédito
Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.
- Dividendo mensual
- 9,36 UF
- Total intereses
- 1.047 UF
- Total pagado
- 2.807 UF
UF por año
- Capital
- Interés
Ver tabla año por año (25 años)
| Año | Cuota del año | Interés del año | Capital del año | Saldo final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 112,3 UF | 70,9 UF | 41,4 UF | 1.719 UF |
| 2 | 112,3 UF | 69,1 UF | 43,2 UF | 1.675 UF |
| 3 | 112,3 UF | 67,4 UF | 44,9 UF | 1.630 UF |
| 4 | 112,3 UF | 65,5 UF | 46,8 UF | 1.584 UF |
| 5 | 112,3 UF | 63,6 UF | 48,7 UF | 1.535 UF |
| 6 | 112,3 UF | 61,5 UF | 50,8 UF | 1.484 UF |
| 7 | 112,3 UF | 59,4 UF | 52,9 UF | 1.431 UF |
| 8 | 112,3 UF | 57,2 UF | 55,1 UF | 1.376 UF |
| 9 | 112,3 UF | 55 UF | 57,3 UF | 1.319 UF |
| 10 | 112,3 UF | 52,6 UF | 59,7 UF | 1.259 UF |
| 11 | 112,3 UF | 50,1 UF | 62,2 UF | 1.197 UF |
| 12 | 112,3 UF | 47,5 UF | 64,8 UF | 1.132 UF |
| 13 | 112,3 UF | 44,8 UF | 67,5 UF | 1.065 UF |
| 14 | 112,3 UF | 42 UF | 70,3 UF | 994 UF |
| 15 | 112,3 UF | 39,1 UF | 73,2 UF | 921 UF |
| 16 | 112,3 UF | 36,1 UF | 76,2 UF | 845 UF |
| 17 | 112,3 UF | 32,9 UF | 79,4 UF | 766 UF |
| 18 | 112,3 UF | 29,6 UF | 82,7 UF | 683 UF |
| 19 | 112,3 UF | 26,2 UF | 86,1 UF | 597 UF |
| 20 | 112,3 UF | 22,6 UF | 89,7 UF | 507 UF |
| 21 | 112,3 UF | 18,9 UF | 93,4 UF | 414 UF |
| 22 | 112,3 UF | 15 UF | 97,3 UF | 317 UF |
| 23 | 112,3 UF | 11 UF | 101,3 UF | 215 UF |
| 24 | 112,3 UF | 6,8 UF | 105,5 UF | 110 UF |
| 25 | 112,3 UF | 2,4 UF | 109,9 UF | 0 UF |
Desliza la tabla para ver todas las columnas →
Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.
El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.
ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.
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