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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Distrito Ñuñoa· Ñuñoa

Resultados

Flujo mensual, año 1

−4,92 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (16,9 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (22,2 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 160 avisos de 2D+2B en Ñuñoa, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
19,14 UF
Capital inicial requerido
990 UF
Cap Rate
3,8 %

4.500 UF · pie 900 UF · crédito 3.600 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
400 %
Cash-on-Cash (año 1)
−6,0 %
VAN
680 UF
TIR
7,3 %
DSCR
0,74

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Distrito Ñuñoa no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
19,14 UF
Flujo mensual
−4,92 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
3.030 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
91,4Sobre superficie útil: entre 91,4 y 125,7 UF/m² en sus 3 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

2D+2B frente a la mediana de Ñuñoa: −7%

Mediana de 2D+2B en Ñuñoa: 4.852 UF, sobre 33 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 15 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Ñuñoa

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto16,9 UF
− Vacancia−0,85 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,34 UF
− Dividendo−19,14 UF
Flujo neto−4,92 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −59 UF−59Año 1Año 5: −263 UF−263Año 5Año 10: −438 UF−438Año 10Año 15: −519 UF−519Año 15Año 20: −495 UF−495Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie900 UF
Gastos de compra90 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido990 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
22,2 UF

Tu estimación (16,9 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
3.412 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 4.500 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)15,216,918,6
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−8686802.377
TIR (%)1,47,311,5
Flujo mensual (UF)−9,31−4,92−1,81

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−799 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−338 UF VAN
Arriendo (−10%)−277 UF VAN
Precio de compra (+10%)−171 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−149 UF VAN
Pie (−10 puntos)+43 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −667 UF−667−2 %0 %: −120 UF−1200 %2 %: 680 UF6802 %4 %: 1.840 UF1.8404 %6 %: 3.511 UF3.5116 %8 %: 5.903 UF5.9038 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 16,3 UF16,32,57Tasa 3,07 %: 17,2 UF17,23,07Tasa 3,57 %: 18,2 UF18,23,57Tasa 4,07 %: 19,1 UF19,14,07Tasa 4,57 %: 20,2 UF20,24,57Tasa 5,07 %: 21,2 UF21,25,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.600 UF de un precio de 4.500 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.0006.000Valor propiedad — año 1: 4.590 UFValor propiedad — año 2: 4.682 UFValor propiedad — año 3: 4.775 UFValor propiedad — año 4: 4.871 UFValor propiedad — año 5: 4.968 UFValor propiedad — año 6: 5.068 UFValor propiedad — año 7: 5.169 UFValor propiedad — año 8: 5.272 UFValor propiedad — año 9: 5.378 UFValor propiedad — año 10: 5.485 UFValor propiedad — año 11: 5.595 UFValor propiedad — año 12: 5.707 UFValor propiedad — año 13: 5.821 UFValor propiedad — año 14: 5.938 UFValor propiedad — año 15: 6.056 UFValor propiedad — año 16: 6.178 UFValor propiedad — año 17: 6.301 UFValor propiedad — año 18: 6.427 UFValor propiedad — año 19: 6.556 UFValor propiedad — año 20: 6.687 UFDeuda — año 1: 3.515 UFDeuda — año 2: 3.427 UFDeuda — año 3: 3.335 UFDeuda — año 4: 3.239 UFDeuda — año 5: 3.140 UFDeuda — año 6: 3.036 UFDeuda — año 7: 2.928 UFDeuda — año 8: 2.815 UFDeuda — año 9: 2.698 UFDeuda — año 10: 2.576 UFDeuda — año 11: 2.448 UFDeuda — año 12: 2.316 UFDeuda — año 13: 2.178 UFDeuda — año 14: 2.034 UFDeuda — año 15: 1.884 UFDeuda — año 16: 1.729 UFDeuda — año 17: 1.566 UFDeuda — año 18: 1.397 UFDeuda — año 19: 1.221 UFDeuda — año 20: 1.038 UFPatrimonio — año 1: 1.075 UFPatrimonio — año 2: 1.255 UFPatrimonio — año 3: 1.440 UFPatrimonio — año 4: 1.632 UFPatrimonio — año 5: 1.829 UFPatrimonio — año 6: 2.032 UFPatrimonio — año 7: 2.241 UFPatrimonio — año 8: 2.457 UFPatrimonio — año 9: 2.680 UFPatrimonio — año 10: 2.910 UFPatrimonio — año 11: 3.147 UFPatrimonio — año 12: 3.391 UFPatrimonio — año 13: 3.643 UFPatrimonio — año 14: 3.904 UFPatrimonio — año 15: 4.172 UFPatrimonio — año 16: 4.449 UFPatrimonio — año 17: 4.735 UFPatrimonio — año 18: 5.030 UFPatrimonio — año 19: 5.335 UFPatrimonio — año 20: 5.649 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
6.687 UF
Saldo hipotecario
1.038 UF
Costos de venta
201 UF
Capital neto liberado
5.449 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
19,14 UF
Total intereses
2.142 UF
Total pagado
5.742 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 85 UFAño 1 — interés: 145 UF1Año 2 — capital: 88 UFAño 2 — interés: 141 UFAño 3 — capital: 92 UFAño 3 — interés: 138 UFAño 4 — capital: 96 UFAño 4 — interés: 134 UFAño 5 — capital: 100 UFAño 5 — interés: 130 UF5Año 6 — capital: 104 UFAño 6 — interés: 126 UFAño 7 — capital: 108 UFAño 7 — interés: 122 UFAño 8 — capital: 113 UFAño 8 — interés: 117 UFAño 9 — capital: 117 UFAño 9 — interés: 112 UFAño 10 — capital: 122 UFAño 10 — interés: 108 UF10Año 11 — capital: 127 UFAño 11 — interés: 102 UFAño 12 — capital: 133 UFAño 12 — interés: 97 UFAño 13 — capital: 138 UFAño 13 — interés: 92 UFAño 14 — capital: 144 UFAño 14 — interés: 86 UFAño 15 — capital: 150 UFAño 15 — interés: 80 UF15Año 16 — capital: 156 UFAño 16 — interés: 74 UFAño 17 — capital: 162 UFAño 17 — interés: 67 UFAño 18 — capital: 169 UFAño 18 — interés: 61 UFAño 19 — capital: 176 UFAño 19 — interés: 54 UFAño 20 — capital: 183 UFAño 20 — interés: 46 UF20Año 21 — capital: 191 UFAño 21 — interés: 39 UFAño 22 — capital: 199 UFAño 22 — interés: 31 UFAño 23 — capital: 207 UFAño 23 — interés: 23 UFAño 24 — capital: 216 UFAño 24 — interés: 14 UFAño 25 — capital: 225 UFAño 25 — interés: 5 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1229,7 UF145 UF84,7 UF3.515 UF
2229,7 UF141,4 UF88,3 UF3.427 UF
3229,7 UF137,8 UF91,9 UF3.335 UF
4229,7 UF134 UF95,7 UF3.239 UF
5229,7 UF130 UF99,7 UF3.140 UF
6229,7 UF125,9 UF103,8 UF3.036 UF
7229,7 UF121,6 UF108,1 UF2.928 UF
8229,7 UF117,1 UF112,6 UF2.815 UF
9229,7 UF112,4 UF117,3 UF2.698 UF
10229,7 UF107,5 UF122,2 UF2.576 UF
11229,7 UF102,5 UF127,2 UF2.448 UF
12229,7 UF97,2 UF132,5 UF2.316 UF
13229,7 UF91,7 UF138 UF2.178 UF
14229,7 UF86 UF143,7 UF2.034 UF
15229,7 UF80 UF149,7 UF1.884 UF
16229,7 UF73,8 UF155,9 UF1.729 UF
17229,7 UF67,3 UF162,4 UF1.566 UF
18229,7 UF60,6 UF169,1 UF1.397 UF
19229,7 UF53,6 UF176,1 UF1.221 UF
20229,7 UF46,3 UF183,4 UF1.038 UF
21229,7 UF38,7 UF191 UF847 UF
22229,7 UF30,8 UF198,9 UF648 UF
23229,7 UF22,5 UF207,2 UF440 UF
24229,7 UF13,9 UF215,8 UF225 UF
25229,7 UF5 UF224,7 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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