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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Alto Irarrázaval· Ñuñoa

Resultados

Flujo mensual, año 1

−8,62 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (13,8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (23,1 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 54 avisos de 2D+1B en Ñuñoa, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
19,95 UF
Capital inicial requerido
1.032 UF
Cap Rate
2,9 %

4.690 UF · pie 938 UF · crédito 3.752 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
302 %
Cash-on-Cash (año 1)
−10,0 %
VAN
96 UF
TIR
5,3 %
DSCR
0,57

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Alto Irarrázaval no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
19,95 UF
Flujo mensual
−8,62 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
4.004 UFSitio de la inmobiliaria, verificado el 2 de noviembre de 2026
4.004 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
125,1Sobre superficie útil, del único modelo que publica superficie.
Tipologías con precio
3

2D+1B frente a la mediana de Ñuñoa: +8%

Mediana de 2D+1B en Ñuñoa: 4.335 UF, sobre 16 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 15 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Ñuñoa

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto13,8 UF
− Vacancia−0,69 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,28 UF
− Dividendo−19,95 UF
Flujo neto−8,62 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −103 UF−103Año 1Año 5: −491 UF−491Año 5Año 10: −914 UF−914Año 10Año 15: −1.262 UF−1.262Año 15Año 20: −1.530 UF−1.530Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie938 UF
Gastos de compra94 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido1.032 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
23,1 UF

Tu estimación (13,8 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.720 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 4.690 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)12,413,815,2
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.425961.781
TIR (%)−0,65,39,5
Flujo mensual (UF)−12,66−8,62−5,85

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−833 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−352 UF VAN
Arriendo (−10%)−226 UF VAN
Precio de compra (+10%)−178 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−121 UF VAN
Pie (−10 puntos)+45 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.307 UF−1.307−2 %0 %: −737 UF−7370 %2 %: 96 UF962 %4 %: 1.305 UF1.3054 %6 %: 3.047 UF3.0476 %8 %: 5.540 UF5.5408 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 17 UF172,57Tasa 3,07 %: 17,9 UF17,93,07Tasa 3,57 %: 18,9 UF18,93,57Tasa 4,07 %: 19,9 UF19,94,07Tasa 4,57 %: 21 UF214,57Tasa 5,07 %: 22,1 UF22,15,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.752 UF de un precio de 4.690 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.0006.000Valor propiedad — año 1: 4.784 UFValor propiedad — año 2: 4.879 UFValor propiedad — año 3: 4.977 UFValor propiedad — año 4: 5.077 UFValor propiedad — año 5: 5.178 UFValor propiedad — año 6: 5.282 UFValor propiedad — año 7: 5.387 UFValor propiedad — año 8: 5.495 UFValor propiedad — año 9: 5.605 UFValor propiedad — año 10: 5.717 UFValor propiedad — año 11: 5.831 UFValor propiedad — año 12: 5.948 UFValor propiedad — año 13: 6.067 UFValor propiedad — año 14: 6.188 UFValor propiedad — año 15: 6.312 UFValor propiedad — año 16: 6.438 UFValor propiedad — año 17: 6.567 UFValor propiedad — año 18: 6.698 UFValor propiedad — año 19: 6.832 UFValor propiedad — año 20: 6.969 UFDeuda — año 1: 3.664 UFDeuda — año 2: 3.572 UFDeuda — año 3: 3.476 UFDeuda — año 4: 3.376 UFDeuda — año 5: 3.272 UFDeuda — año 6: 3.164 UFDeuda — año 7: 3.051 UFDeuda — año 8: 2.934 UFDeuda — año 9: 2.812 UFDeuda — año 10: 2.684 UFDeuda — año 11: 2.552 UFDeuda — año 12: 2.414 UFDeuda — año 13: 2.270 UFDeuda — año 14: 2.120 UFDeuda — año 15: 1.964 UFDeuda — año 16: 1.802 UFDeuda — año 17: 1.632 UFDeuda — año 18: 1.456 UFDeuda — año 19: 1.273 UFDeuda — año 20: 1.081 UFPatrimonio — año 1: 1.120 UFPatrimonio — año 2: 1.308 UFPatrimonio — año 3: 1.501 UFPatrimonio — año 4: 1.701 UFPatrimonio — año 5: 1.906 UFPatrimonio — año 6: 2.118 UFPatrimonio — año 7: 2.336 UFPatrimonio — año 8: 2.561 UFPatrimonio — año 9: 2.793 UFPatrimonio — año 10: 3.033 UFPatrimonio — año 11: 3.280 UFPatrimonio — año 12: 3.534 UFPatrimonio — año 13: 3.797 UFPatrimonio — año 14: 4.068 UFPatrimonio — año 15: 4.348 UFPatrimonio — año 16: 4.637 UFPatrimonio — año 17: 4.935 UFPatrimonio — año 18: 5.242 UFPatrimonio — año 19: 5.560 UFPatrimonio — año 20: 5.888 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
6.969 UF
Saldo hipotecario
1.081 UF
Costos de venta
209 UF
Capital neto liberado
5.679 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
19,95 UF
Total intereses
2.233 UF
Total pagado
5.985 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 88 UFAño 1 — interés: 151 UF1Año 2 — capital: 92 UFAño 2 — interés: 147 UFAño 3 — capital: 96 UFAño 3 — interés: 144 UFAño 4 — capital: 100 UFAño 4 — interés: 140 UFAño 5 — capital: 104 UFAño 5 — interés: 135 UF5Año 6 — capital: 108 UFAño 6 — interés: 131 UFAño 7 — capital: 113 UFAño 7 — interés: 127 UFAño 8 — capital: 117 UFAño 8 — interés: 122 UFAño 9 — capital: 122 UFAño 9 — interés: 117 UFAño 10 — capital: 127 UFAño 10 — interés: 112 UF10Año 11 — capital: 133 UFAño 11 — interés: 107 UFAño 12 — capital: 138 UFAño 12 — interés: 101 UFAño 13 — capital: 144 UFAño 13 — interés: 96 UFAño 14 — capital: 150 UFAño 14 — interés: 90 UFAño 15 — capital: 156 UFAño 15 — interés: 83 UF15Año 16 — capital: 162 UFAño 16 — interés: 77 UFAño 17 — capital: 169 UFAño 17 — interés: 70 UFAño 18 — capital: 176 UFAño 18 — interés: 63 UFAño 19 — capital: 184 UFAño 19 — interés: 56 UFAño 20 — capital: 191 UFAño 20 — interés: 48 UF20Año 21 — capital: 199 UFAño 21 — interés: 40 UFAño 22 — capital: 207 UFAño 22 — interés: 32 UFAño 23 — capital: 216 UFAño 23 — interés: 23 UFAño 24 — capital: 225 UFAño 24 — interés: 15 UFAño 25 — capital: 234 UFAño 25 — interés: 5 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1239,4 UF151,1 UF88,3 UF3.664 UF
2239,4 UF147,4 UF92 UF3.572 UF
3239,4 UF143,6 UF95,8 UF3.476 UF
4239,4 UF139,6 UF99,8 UF3.376 UF
5239,4 UF135,5 UF103,9 UF3.272 UF
6239,4 UF131,2 UF108,2 UF3.164 UF
7239,4 UF126,7 UF112,7 UF3.051 UF
8239,4 UF122 UF117,4 UF2.934 UF
9239,4 UF117,1 UF122,3 UF2.812 UF
10239,4 UF112,1 UF127,3 UF2.684 UF
11239,4 UF106,8 UF132,6 UF2.552 UF
12239,4 UF101,3 UF138,1 UF2.414 UF
13239,4 UF95,6 UF143,8 UF2.270 UF
14239,4 UF89,6 UF149,8 UF2.120 UF
15239,4 UF83,4 UF156 UF1.964 UF
16239,4 UF76,9 UF162,5 UF1.802 UF
17239,4 UF70,2 UF169,2 UF1.632 UF
18239,4 UF63,2 UF176,2 UF1.456 UF
19239,4 UF55,9 UF183,5 UF1.273 UF
20239,4 UF48,3 UF191,1 UF1.081 UF
21239,4 UF40,3 UF199,1 UF882 UF
22239,4 UF32,1 UF207,3 UF675 UF
23239,4 UF23,5 UF215,9 UF459 UF
24239,4 UF14,5 UF224,9 UF234 UF
25239,4 UF5,2 UF234,2 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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