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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Macul Urbano· Macul

Resultados

Flujo mensual, año 1

−6,37 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (12,9 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (19,7 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 182 avisos de 2D+2B en Macul, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
16,87 UF
Capital inicial requerido
872 UF
Cap Rate
3,2 %

3.965 UF · pie 793 UF · crédito 3.172 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
332 %
Cash-on-Cash (año 1)
−8,8 %
VAN
239 UF
TIR
5,9 %
DSCR
0,62

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Macul Urbano no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
16,87 UF
Flujo mensual
−6,37 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.750 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
74,6Sobre superficie útil: entre 74,6 y 106,4 UF/m² en sus 7 modelos con superficie.
Tipologías con precio
4

2D+2B frente a la mediana de Macul: +2%

Mediana de 2D+2B en Macul: 3.906 UF, sobre 6 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 1 de septiembre de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Macul

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto12,9 UF
− Vacancia−0,65 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,26 UF
− Dividendo−16,87 UF
Flujo neto−6,37 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −76 UF−76Año 1Año 5: −358 UF−358Año 5Año 10: −654 UF−654Año 10Año 15: −881 UF−881Año 15Año 20: −1.034 UF−1.034Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie793 UF
Gastos de compra79 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido872 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
19,7 UF

Tu estimación (12,9 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.519 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.965 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)11,612,914,2
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.0772391.691
TIR (%)0,05,910,1
Flujo mensual (UF)−9,96−6,37−3,88

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−704 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−298 UF VAN
Arriendo (−10%)−211 UF VAN
Precio de compra (+10%)−151 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−114 UF VAN
Pie (−10 puntos)+38 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −947 UF−947−2 %0 %: −465 UF−4650 %2 %: 239 UF2392 %4 %: 1.261 UF1.2614 %6 %: 2.734 UF2.7346 %8 %: 4.841 UF4.8418 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 14,3 UF14,32,57Tasa 3,07 %: 15,2 UF15,23,07Tasa 3,57 %: 16 UF163,57Tasa 4,07 %: 16,9 UF16,94,07Tasa 4,57 %: 17,8 UF17,84,57Tasa 5,07 %: 18,7 UF18,75,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.172 UF de un precio de 3.965 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 4.044 UFValor propiedad — año 2: 4.125 UFValor propiedad — año 3: 4.208 UFValor propiedad — año 4: 4.292 UFValor propiedad — año 5: 4.378 UFValor propiedad — año 6: 4.465 UFValor propiedad — año 7: 4.555 UFValor propiedad — año 8: 4.646 UFValor propiedad — año 9: 4.739 UFValor propiedad — año 10: 4.833 UFValor propiedad — año 11: 4.930 UFValor propiedad — año 12: 5.029 UFValor propiedad — año 13: 5.129 UFValor propiedad — año 14: 5.232 UFValor propiedad — año 15: 5.336 UFValor propiedad — año 16: 5.443 UFValor propiedad — año 17: 5.552 UFValor propiedad — año 18: 5.663 UFValor propiedad — año 19: 5.776 UFValor propiedad — año 20: 5.892 UFDeuda — año 1: 3.097 UFDeuda — año 2: 3.020 UFDeuda — año 3: 2.939 UFDeuda — año 4: 2.854 UFDeuda — año 5: 2.766 UFDeuda — año 6: 2.675 UFDeuda — año 7: 2.580 UFDeuda — año 8: 2.480 UFDeuda — año 9: 2.377 UFDeuda — año 10: 2.269 UFDeuda — año 11: 2.157 UFDeuda — año 12: 2.040 UFDeuda — año 13: 1.919 UFDeuda — año 14: 1.792 UFDeuda — año 15: 1.660 UFDeuda — año 16: 1.523 UFDeuda — año 17: 1.380 UFDeuda — año 18: 1.231 UFDeuda — año 19: 1.076 UFDeuda — año 20: 914 UFPatrimonio — año 1: 947 UFPatrimonio — año 2: 1.106 UFPatrimonio — año 3: 1.269 UFPatrimonio — año 4: 1.438 UFPatrimonio — año 5: 1.611 UFPatrimonio — año 6: 1.790 UFPatrimonio — año 7: 1.975 UFPatrimonio — año 8: 2.165 UFPatrimonio — año 9: 2.362 UFPatrimonio — año 10: 2.564 UFPatrimonio — año 11: 2.773 UFPatrimonio — año 12: 2.988 UFPatrimonio — año 13: 3.210 UFPatrimonio — año 14: 3.439 UFPatrimonio — año 15: 3.676 UFPatrimonio — año 16: 3.920 UFPatrimonio — año 17: 4.172 UFPatrimonio — año 18: 4.432 UFPatrimonio — año 19: 4.700 UFPatrimonio — año 20: 4.978 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
5.892 UF
Saldo hipotecario
914 UF
Costos de venta
177 UF
Capital neto liberado
4.801 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
16,87 UF
Total intereses
1.888 UF
Total pagado
5.060 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 75 UFAño 1 — interés: 128 UF1Año 2 — capital: 78 UFAño 2 — interés: 125 UFAño 3 — capital: 81 UFAño 3 — interés: 121 UFAño 4 — capital: 84 UFAño 4 — interés: 118 UFAño 5 — capital: 88 UFAño 5 — interés: 115 UF5Año 6 — capital: 91 UFAño 6 — interés: 111 UFAño 7 — capital: 95 UFAño 7 — interés: 107 UFAño 8 — capital: 99 UFAño 8 — interés: 103 UFAño 9 — capital: 103 UFAño 9 — interés: 99 UFAño 10 — capital: 108 UFAño 10 — interés: 95 UF10Año 11 — capital: 112 UFAño 11 — interés: 90 UFAño 12 — capital: 117 UFAño 12 — interés: 86 UFAño 13 — capital: 122 UFAño 13 — interés: 81 UFAño 14 — capital: 127 UFAño 14 — interés: 76 UFAño 15 — capital: 132 UFAño 15 — interés: 71 UF15Año 16 — capital: 137 UFAño 16 — interés: 65 UFAño 17 — capital: 143 UFAño 17 — interés: 59 UFAño 18 — capital: 149 UFAño 18 — interés: 53 UFAño 19 — capital: 155 UFAño 19 — interés: 47 UFAño 20 — capital: 162 UFAño 20 — interés: 41 UF20Año 21 — capital: 168 UFAño 21 — interés: 34 UFAño 22 — capital: 175 UFAño 22 — interés: 27 UFAño 23 — capital: 183 UFAño 23 — interés: 20 UFAño 24 — capital: 190 UFAño 24 — interés: 12 UFAño 25 — capital: 198 UFAño 25 — interés: 4 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1202,4 UF127,7 UF74,7 UF3.097 UF
2202,4 UF124,6 UF77,8 UF3.020 UF
3202,4 UF121,4 UF81 UF2.939 UF
4202,4 UF118 UF84,4 UF2.854 UF
5202,4 UF114,5 UF87,9 UF2.766 UF
6202,4 UF110,9 UF91,5 UF2.675 UF
7202,4 UF107,1 UF95,3 UF2.580 UF
8202,4 UF103,2 UF99,2 UF2.480 UF
9202,4 UF99 UF103,4 UF2.377 UF
10202,4 UF94,8 UF107,6 UF2.269 UF
11202,4 UF90,3 UF112,1 UF2.157 UF
12202,4 UF85,6 UF116,8 UF2.040 UF
13202,4 UF80,8 UF121,6 UF1.919 UF
14202,4 UF75,8 UF126,6 UF1.792 UF
15202,4 UF70,5 UF131,9 UF1.660 UF
16202,4 UF65 UF137,4 UF1.523 UF
17202,4 UF59,3 UF143,1 UF1.380 UF
18202,4 UF53,4 UF149 UF1.231 UF
19202,4 UF47,2 UF155,2 UF1.076 UF
20202,4 UF40,8 UF161,6 UF914 UF
21202,4 UF34,1 UF168,3 UF746 UF
22202,4 UF27,1 UF175,3 UF571 UF
23202,4 UF19,8 UF182,5 UF388 UF
24202,4 UF12,3 UF190,1 UF198 UF
25202,4 UF4,4 UF198 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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