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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Macul Urbano· Macul

Resultados

Flujo mensual, año 1

−7,68 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (10,9 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (19,2 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 61 avisos de 2D+1B en Macul, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
16,31 UF
Capital inicial requerido
844 UF
Cap Rate
2,7 %

3.835 UF · pie 767 UF · crédito 3.068 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
279 %
Cash-on-Cash (año 1)
−10,9 %
VAN
−37 UF
TIR
4,9 %
DSCR
0,53

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Macul Urbano no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
16,31 UF
Flujo mensual
−7,68 UF
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Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.750 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
74,6Sobre superficie útil: entre 74,6 y 106,4 UF/m² en sus 7 modelos con superficie.
Tipologías con precio
4

No hay mediana de 2D+1B en Macul: hacen falta 5 proyectos que publiquen esa tipología.

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto10,9 UF
− Vacancia−0,55 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,22 UF
− Dividendo−16,31 UF
Flujo neto−7,68 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −92 UF−92Año 1Año 5: −441 UF−441Año 5Año 10: −832 UF−832Año 10Año 15: −1.167 UF−1.167Año 15Año 20: −1.443 UF−1.443Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie767 UF
Gastos de compra77 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido844 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
19,2 UF

Tu estimación (10,9 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.073 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.835 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)9,810,912
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.271−371.332
TIR (%)−1,04,99,0
Flujo mensual (UF)−10,93−7,68−5,46

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−681 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−288 UF VAN
Arriendo (−10%)−178 UF VAN
Precio de compra (+10%)−146 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−96 UF VAN
Pie (−10 puntos)+37 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.184 UF−1.184−2 %0 %: −718 UF−7180 %2 %: −37 UF−372 %4 %: 952 UF9524 %6 %: 2.376 UF2.3766 %8 %: 4.415 UF4.4158 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 13,9 UF13,92,57Tasa 3,07 %: 14,7 UF14,73,07Tasa 3,57 %: 15,5 UF15,53,57Tasa 4,07 %: 16,3 UF16,34,07Tasa 4,57 %: 17,2 UF17,24,57Tasa 5,07 %: 18,1 UF18,15,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.068 UF de un precio de 3.835 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 3.912 UFValor propiedad — año 2: 3.990 UFValor propiedad — año 3: 4.070 UFValor propiedad — año 4: 4.151 UFValor propiedad — año 5: 4.234 UFValor propiedad — año 6: 4.319 UFValor propiedad — año 7: 4.405 UFValor propiedad — año 8: 4.493 UFValor propiedad — año 9: 4.583 UFValor propiedad — año 10: 4.675 UFValor propiedad — año 11: 4.768 UFValor propiedad — año 12: 4.864 UFValor propiedad — año 13: 4.961 UFValor propiedad — año 14: 5.060 UFValor propiedad — año 15: 5.161 UFValor propiedad — año 16: 5.265 UFValor propiedad — año 17: 5.370 UFValor propiedad — año 18: 5.477 UFValor propiedad — año 19: 5.587 UFValor propiedad — año 20: 5.699 UFDeuda — año 1: 2.996 UFDeuda — año 2: 2.921 UFDeuda — año 3: 2.842 UFDeuda — año 4: 2.761 UFDeuda — año 5: 2.676 UFDeuda — año 6: 2.587 UFDeuda — año 7: 2.495 UFDeuda — año 8: 2.399 UFDeuda — año 9: 2.299 UFDeuda — año 10: 2.195 UFDeuda — año 11: 2.087 UFDeuda — año 12: 1.974 UFDeuda — año 13: 1.856 UFDeuda — año 14: 1.734 UFDeuda — año 15: 1.606 UFDeuda — año 16: 1.473 UFDeuda — año 17: 1.335 UFDeuda — año 18: 1.191 UFDeuda — año 19: 1.041 UFDeuda — año 20: 884 UFPatrimonio — año 1: 916 UFPatrimonio — año 2: 1.069 UFPatrimonio — año 3: 1.228 UFPatrimonio — año 4: 1.390 UFPatrimonio — año 5: 1.558 UFPatrimonio — año 6: 1.732 UFPatrimonio — año 7: 1.910 UFPatrimonio — año 8: 2.094 UFPatrimonio — año 9: 2.284 UFPatrimonio — año 10: 2.480 UFPatrimonio — año 11: 2.682 UFPatrimonio — año 12: 2.890 UFPatrimonio — año 13: 3.105 UFPatrimonio — año 14: 3.327 UFPatrimonio — año 15: 3.555 UFPatrimonio — año 16: 3.792 UFPatrimonio — año 17: 4.035 UFPatrimonio — año 18: 4.287 UFPatrimonio — año 19: 4.546 UFPatrimonio — año 20: 4.814 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
5.699 UF
Saldo hipotecario
884 UF
Costos de venta
171 UF
Capital neto liberado
4.643 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
16,31 UF
Total intereses
1.826 UF
Total pagado
4.894 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100150Año 1 — capital: 72 UFAño 1 — interés: 124 UF1Año 2 — capital: 75 UFAño 2 — interés: 121 UFAño 3 — capital: 78 UFAño 3 — interés: 117 UFAño 4 — capital: 82 UFAño 4 — interés: 114 UFAño 5 — capital: 85 UFAño 5 — interés: 111 UF5Año 6 — capital: 88 UFAño 6 — interés: 107 UFAño 7 — capital: 92 UFAño 7 — interés: 104 UFAño 8 — capital: 96 UFAño 8 — interés: 100 UFAño 9 — capital: 100 UFAño 9 — interés: 96 UFAño 10 — capital: 104 UFAño 10 — interés: 92 UF10Año 11 — capital: 108 UFAño 11 — interés: 87 UFAño 12 — capital: 113 UFAño 12 — interés: 83 UFAño 13 — capital: 118 UFAño 13 — interés: 78 UFAño 14 — capital: 122 UFAño 14 — interés: 73 UFAño 15 — capital: 128 UFAño 15 — interés: 68 UF15Año 16 — capital: 133 UFAño 16 — interés: 63 UFAño 17 — capital: 138 UFAño 17 — interés: 57 UFAño 18 — capital: 144 UFAño 18 — interés: 52 UFAño 19 — capital: 150 UFAño 19 — interés: 46 UFAño 20 — capital: 156 UFAño 20 — interés: 39 UF20Año 21 — capital: 163 UFAño 21 — interés: 33 UFAño 22 — capital: 170 UFAño 22 — interés: 26 UFAño 23 — capital: 177 UFAño 23 — interés: 19 UFAño 24 — capital: 184 UFAño 24 — interés: 12 UFAño 25 — capital: 192 UFAño 25 — interés: 4 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1195,8 UF123,5 UF72,2 UF2.996 UF
2195,8 UF120,5 UF75,2 UF2.921 UF
3195,8 UF117,4 UF78,3 UF2.842 UF
4195,8 UF114,2 UF81,6 UF2.761 UF
5195,8 UF110,8 UF85 UF2.676 UF
6195,8 UF107,3 UF88,5 UF2.587 UF
7195,8 UF103,6 UF92,2 UF2.495 UF
8195,8 UF99,8 UF96 UF2.399 UF
9195,8 UF95,8 UF100 UF2.299 UF
10195,8 UF91,6 UF104,1 UF2.195 UF
11195,8 UF87,3 UF108,4 UF2.087 UF
12195,8 UF82,8 UF112,9 UF1.974 UF
13195,8 UF78,1 UF117,6 UF1.856 UF
14195,8 UF73,3 UF122,5 UF1.734 UF
15195,8 UF68,2 UF127,6 UF1.606 UF
16195,8 UF62,9 UF132,9 UF1.473 UF
17195,8 UF57,4 UF138,4 UF1.335 UF
18195,8 UF51,7 UF144,1 UF1.191 UF
19195,8 UF45,7 UF150,1 UF1.041 UF
20195,8 UF39,5 UF156,3 UF884 UF
21195,8 UF33 UF162,8 UF721 UF
22195,8 UF26,2 UF169,5 UF552 UF
23195,8 UF19,2 UF176,6 UF375 UF
24195,8 UF11,9 UF183,9 UF192 UF
25195,8 UF4,2 UF191,5 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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