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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Edificio Aysén 115· Macul

Resultados

Flujo mensual, año 1

−4,91 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (12,9 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (18,2 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 182 avisos de 2D+2B en Macul, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
15,4 UF
Capital inicial requerido
796 UF
Cap Rate
3,5 %

3.621 UF · pie 724 UF · crédito 2.897 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
365 %
Cash-on-Cash (año 1)
−7,4 %
VAN
377 UF
TIR
6,6 %
DSCR
0,68

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Edificio Aysén 115 no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
15,4 UF
Flujo mensual
−4,91 UF
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Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.711 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
61,3Sobre superficie total: entre 61,3 y 73,8 UF/m² en sus 10 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

2D+2B frente a la mediana de Macul: −7%

Mediana de 2D+2B en Macul: 3.906 UF, sobre 6 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 1 de septiembre de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Macul

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto12,9 UF
− Vacancia−0,65 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,26 UF
− Dividendo−15,4 UF
Flujo neto−4,91 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −59 UF−59Año 1Año 5: −271 UF−271Año 5Año 10: −478 UF−478Año 10Año 15: −618 UF−618Año 15Año 20: −682 UF−682Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie724 UF
Gastos de compra72 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido796 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
18,2 UF

Tu estimación (12,9 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.519 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.621 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)11,612,914,2
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−8523771.727
TIR (%)0,66,610,8
Flujo mensual (UF)−8,34−4,91−2,49

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−643 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−272 UF VAN
Arriendo (−10%)−211 UF VAN
Precio de compra (+10%)−138 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−114 UF VAN
Pie (−10 puntos)+35 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −707 UF−707−2 %0 %: −267 UF−2670 %2 %: 377 UF3772 %4 %: 1.310 UF1.3104 %6 %: 2.655 UF2.6556 %8 %: 4.580 UF4.5808 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 13,1 UF13,12,57Tasa 3,07 %: 13,8 UF13,83,07Tasa 3,57 %: 14,6 UF14,63,57Tasa 4,07 %: 15,4 UF15,44,07Tasa 4,57 %: 16,2 UF16,24,57Tasa 5,07 %: 17,1 UF17,15,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.897 UF de un precio de 3.621 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 3.693 UFValor propiedad — año 2: 3.767 UFValor propiedad — año 3: 3.843 UFValor propiedad — año 4: 3.919 UFValor propiedad — año 5: 3.998 UFValor propiedad — año 6: 4.078 UFValor propiedad — año 7: 4.159 UFValor propiedad — año 8: 4.243 UFValor propiedad — año 9: 4.327 UFValor propiedad — año 10: 4.414 UFValor propiedad — año 11: 4.502 UFValor propiedad — año 12: 4.592 UFValor propiedad — año 13: 4.684 UFValor propiedad — año 14: 4.778 UFValor propiedad — año 15: 4.873 UFValor propiedad — año 16: 4.971 UFValor propiedad — año 17: 5.070 UFValor propiedad — año 18: 5.172 UFValor propiedad — año 19: 5.275 UFValor propiedad — año 20: 5.381 UFDeuda — año 1: 2.829 UFDeuda — año 2: 2.758 UFDeuda — año 3: 2.684 UFDeuda — año 4: 2.607 UFDeuda — año 5: 2.526 UFDeuda — año 6: 2.443 UFDeuda — año 7: 2.356 UFDeuda — año 8: 2.265 UFDeuda — año 9: 2.171 UFDeuda — año 10: 2.072 UFDeuda — año 11: 1.970 UFDeuda — año 12: 1.863 UFDeuda — año 13: 1.752 UFDeuda — año 14: 1.637 UFDeuda — año 15: 1.516 UFDeuda — año 16: 1.391 UFDeuda — año 17: 1.260 UFDeuda — año 18: 1.124 UFDeuda — año 19: 982 UFDeuda — año 20: 835 UFPatrimonio — año 1: 865 UFPatrimonio — año 2: 1.010 UFPatrimonio — año 3: 1.159 UFPatrimonio — año 4: 1.313 UFPatrimonio — año 5: 1.472 UFPatrimonio — año 6: 1.635 UFPatrimonio — año 7: 1.804 UFPatrimonio — año 8: 1.977 UFPatrimonio — año 9: 2.157 UFPatrimonio — año 10: 2.342 UFPatrimonio — año 11: 2.532 UFPatrimonio — año 12: 2.729 UFPatrimonio — año 13: 2.932 UFPatrimonio — año 14: 3.141 UFPatrimonio — año 15: 3.357 UFPatrimonio — año 16: 3.580 UFPatrimonio — año 17: 3.810 UFPatrimonio — año 18: 4.047 UFPatrimonio — año 19: 4.293 UFPatrimonio — año 20: 4.546 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
5.381 UF
Saldo hipotecario
835 UF
Costos de venta
161 UF
Capital neto liberado
4.384 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
15,4 UF
Total intereses
1.724 UF
Total pagado
4.621 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100150Año 1 — capital: 68 UFAño 1 — interés: 117 UF1Año 2 — capital: 71 UFAño 2 — interés: 114 UFAño 3 — capital: 74 UFAño 3 — interés: 111 UFAño 4 — capital: 77 UFAño 4 — interés: 108 UFAño 5 — capital: 80 UFAño 5 — interés: 105 UF5Año 6 — capital: 84 UFAño 6 — interés: 101 UFAño 7 — capital: 87 UFAño 7 — interés: 98 UFAño 8 — capital: 91 UFAño 8 — interés: 94 UFAño 9 — capital: 94 UFAño 9 — interés: 90 UFAño 10 — capital: 98 UFAño 10 — interés: 87 UF10Año 11 — capital: 102 UFAño 11 — interés: 82 UFAño 12 — capital: 107 UFAño 12 — interés: 78 UFAño 13 — capital: 111 UFAño 13 — interés: 74 UFAño 14 — capital: 116 UFAño 14 — interés: 69 UFAño 15 — capital: 120 UFAño 15 — interés: 64 UF15Año 16 — capital: 125 UFAño 16 — interés: 59 UFAño 17 — capital: 131 UFAño 17 — interés: 54 UFAño 18 — capital: 136 UFAño 18 — interés: 49 UFAño 19 — capital: 142 UFAño 19 — interés: 43 UFAño 20 — capital: 148 UFAño 20 — interés: 37 UF20Año 21 — capital: 154 UFAño 21 — interés: 31 UFAño 22 — capital: 160 UFAño 22 — interés: 25 UFAño 23 — capital: 167 UFAño 23 — interés: 18 UFAño 24 — capital: 174 UFAño 24 — interés: 11 UFAño 25 — capital: 181 UFAño 25 — interés: 4 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1184,8 UF116,6 UF68,2 UF2.829 UF
2184,8 UF113,8 UF71 UF2.758 UF
3184,8 UF110,9 UF74 UF2.684 UF
4184,8 UF107,8 UF77 UF2.607 UF
5184,8 UF104,6 UF80,2 UF2.526 UF
6184,8 UF101,3 UF83,6 UF2.443 UF
7184,8 UF97,8 UF87 UF2.356 UF
8184,8 UF94,2 UF90,6 UF2.265 UF
9184,8 UF90,4 UF94,4 UF2.171 UF
10184,8 UF86,5 UF98,3 UF2.072 UF
11184,8 UF82,5 UF102,4 UF1.970 UF
12184,8 UF78,2 UF106,6 UF1.863 UF
13184,8 UF73,8 UF111 UF1.752 UF
14184,8 UF69,2 UF115,6 UF1.637 UF
15184,8 UF64,4 UF120,4 UF1.516 UF
16184,8 UF59,4 UF125,4 UF1.391 UF
17184,8 UF54,2 UF130,6 UF1.260 UF
18184,8 UF48,8 UF136,1 UF1.124 UF
19184,8 UF43,1 UF141,7 UF982 UF
20184,8 UF37,3 UF147,6 UF835 UF
21184,8 UF31,1 UF153,7 UF681 UF
22184,8 UF24,8 UF160,1 UF521 UF
23184,8 UF18,1 UF166,7 UF354 UF
24184,8 UF11,2 UF173,6 UF181 UF
25184,8 UF4 UF180,8 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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