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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Edificio Aysén 115· Macul

Resultados

Flujo mensual, año 1

−5,46 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (10,9 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (16,8 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 61 avisos de 2D+1B en Macul, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
14,1 UF
Capital inicial requerido
729 UF
Cap Rate
3,1 %

3.315 UF · pie 663 UF · crédito 2.652 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
325 %
Cash-on-Cash (año 1)
−9,0 %
VAN
172 UF
TIR
5,8 %
DSCR
0,61

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Edificio Aysén 115 no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
14,1 UF
Flujo mensual
−5,46 UF
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Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.711 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
61,3Sobre superficie total: entre 61,3 y 73,8 UF/m² en sus 10 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

No hay mediana de 2D+1B en Macul: hacen falta 5 proyectos que publiquen esa tipología.

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto10,9 UF
− Vacancia−0,55 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,22 UF
− Dividendo−14,1 UF
Flujo neto−5,46 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −66 UF−66Año 1Año 5: −309 UF−309Año 5Año 10: −566 UF−566Año 10Año 15: −769 UF−769Año 15Año 20: −912 UF−912Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie663 UF
Gastos de compra66 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido729 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
16,8 UF

Tu estimación (10,9 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.073 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.315 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)9,810,912
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−9311721.388
TIR (%)−0,25,810,0
Flujo mensual (UF)−8,48−5,46−3,37

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−589 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−249 UF VAN
Arriendo (−10%)−178 UF VAN
Precio de compra (+10%)−126 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−96 UF VAN
Pie (−10 puntos)+32 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −820 UF−820−2 %0 %: −417 UF−4170 %2 %: 172 UF1722 %4 %: 1.026 UF1.0264 %6 %: 2.258 UF2.2586 %8 %: 4.019 UF4.0198 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 12 UF122,57Tasa 3,07 %: 12,7 UF12,73,07Tasa 3,57 %: 13,4 UF13,43,57Tasa 4,07 %: 14,1 UF14,14,07Tasa 4,57 %: 14,8 UF14,84,57Tasa 5,07 %: 15,6 UF15,65,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.652 UF de un precio de 3.315 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 3.381 UFValor propiedad — año 2: 3.449 UFValor propiedad — año 3: 3.518 UFValor propiedad — año 4: 3.588 UFValor propiedad — año 5: 3.660 UFValor propiedad — año 6: 3.733 UFValor propiedad — año 7: 3.808 UFValor propiedad — año 8: 3.884 UFValor propiedad — año 9: 3.962 UFValor propiedad — año 10: 4.041 UFValor propiedad — año 11: 4.122 UFValor propiedad — año 12: 4.204 UFValor propiedad — año 13: 4.288 UFValor propiedad — año 14: 4.374 UFValor propiedad — año 15: 4.462 UFValor propiedad — año 16: 4.551 UFValor propiedad — año 17: 4.642 UFValor propiedad — año 18: 4.735 UFValor propiedad — año 19: 4.829 UFValor propiedad — año 20: 4.926 UFDeuda — año 1: 2.590 UFDeuda — año 2: 2.525 UFDeuda — año 3: 2.457 UFDeuda — año 4: 2.386 UFDeuda — año 5: 2.313 UFDeuda — año 6: 2.236 UFDeuda — año 7: 2.157 UFDeuda — año 8: 2.074 UFDeuda — año 9: 1.987 UFDeuda — año 10: 1.897 UFDeuda — año 11: 1.804 UFDeuda — año 12: 1.706 UFDeuda — año 13: 1.604 UFDeuda — año 14: 1.498 UFDeuda — año 15: 1.388 UFDeuda — año 16: 1.273 UFDeuda — año 17: 1.154 UFDeuda — año 18: 1.029 UFDeuda — año 19: 899 UFDeuda — año 20: 764 UFPatrimonio — año 1: 792 UFPatrimonio — año 2: 924 UFPatrimonio — año 3: 1.061 UFPatrimonio — año 4: 1.202 UFPatrimonio — año 5: 1.347 UFPatrimonio — año 6: 1.497 UFPatrimonio — año 7: 1.651 UFPatrimonio — año 8: 1.810 UFPatrimonio — año 9: 1.974 UFPatrimonio — año 10: 2.144 UFPatrimonio — año 11: 2.318 UFPatrimonio — año 12: 2.498 UFPatrimonio — año 13: 2.684 UFPatrimonio — año 14: 2.876 UFPatrimonio — año 15: 3.073 UFPatrimonio — año 16: 3.277 UFPatrimonio — año 17: 3.488 UFPatrimonio — año 18: 3.705 UFPatrimonio — año 19: 3.930 UFPatrimonio — año 20: 4.162 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
4.926 UF
Saldo hipotecario
764 UF
Costos de venta
148 UF
Capital neto liberado
4.014 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
14,1 UF
Total intereses
1.578 UF
Total pagado
4.230 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100150Año 1 — capital: 62 UFAño 1 — interés: 107 UF1Año 2 — capital: 65 UFAño 2 — interés: 104 UFAño 3 — capital: 68 UFAño 3 — interés: 101 UFAño 4 — capital: 71 UFAño 4 — interés: 99 UFAño 5 — capital: 73 UFAño 5 — interés: 96 UF5Año 6 — capital: 76 UFAño 6 — interés: 93 UFAño 7 — capital: 80 UFAño 7 — interés: 90 UFAño 8 — capital: 83 UFAño 8 — interés: 86 UFAño 9 — capital: 86 UFAño 9 — interés: 83 UFAño 10 — capital: 90 UFAño 10 — interés: 79 UF10Año 11 — capital: 94 UFAño 11 — interés: 75 UFAño 12 — capital: 98 UFAño 12 — interés: 72 UFAño 13 — capital: 102 UFAño 13 — interés: 68 UFAño 14 — capital: 106 UFAño 14 — interés: 63 UFAño 15 — capital: 110 UFAño 15 — interés: 59 UF15Año 16 — capital: 115 UFAño 16 — interés: 54 UFAño 17 — capital: 120 UFAño 17 — interés: 50 UFAño 18 — capital: 125 UFAño 18 — interés: 45 UFAño 19 — capital: 130 UFAño 19 — interés: 39 UFAño 20 — capital: 135 UFAño 20 — interés: 34 UF20Año 21 — capital: 141 UFAño 21 — interés: 29 UFAño 22 — capital: 147 UFAño 22 — interés: 23 UFAño 23 — capital: 153 UFAño 23 — interés: 17 UFAño 24 — capital: 159 UFAño 24 — interés: 10 UFAño 25 — capital: 166 UFAño 25 — interés: 4 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1169,2 UF106,8 UF62,4 UF2.590 UF
2169,2 UF104,2 UF65 UF2.525 UF
3169,2 UF101,5 UF67,7 UF2.457 UF
4169,2 UF98,7 UF70,5 UF2.386 UF
5169,2 UF95,8 UF73,4 UF2.313 UF
6169,2 UF92,7 UF76,5 UF2.236 UF
7169,2 UF89,5 UF79,7 UF2.157 UF
8169,2 UF86,2 UF83 UF2.074 UF
9169,2 UF82,8 UF86,4 UF1.987 UF
10169,2 UF79,2 UF90 UF1.897 UF
11169,2 UF75,5 UF93,7 UF1.804 UF
12169,2 UF71,6 UF97,6 UF1.706 UF
13169,2 UF67,6 UF101,7 UF1.604 UF
14169,2 UF63,3 UF105,9 UF1.498 UF
15169,2 UF58,9 UF110,3 UF1.388 UF
16169,2 UF54,4 UF114,8 UF1.273 UF
17169,2 UF49,6 UF119,6 UF1.154 UF
18169,2 UF44,7 UF124,6 UF1.029 UF
19169,2 UF39,5 UF129,7 UF899 UF
20169,2 UF34,1 UF135,1 UF764 UF
21169,2 UF28,5 UF140,7 UF624 UF
22169,2 UF22,7 UF146,5 UF477 UF
23169,2 UF16,6 UF152,6 UF324 UF
24169,2 UF10,3 UF158,9 UF166 UF
25169,2 UF3,7 UF165,5 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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