Calculadora de inversión
¿Se paga solo ese departamento?
Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.
Costa Serena· La Serena
Resultados
Lo que queda cada mes después de vacancia, gastos, administración, mantención y dividendo. Puede ser negativo.
−1,97 UF
Con tus supuestos, tu arriendo (11,7 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (13,8 UF).
La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.
Arriendo: Mediana de 16 avisos de 1D+1B en La Serena, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.
- Dividendo (mes)
- 11,35 UF
- Capital inicial requerido
- 587 UF
- Cap Rate
- 4,2 %
Dividendo (mes): Cuota mensual del crédito hipotecario (sistema francés), sin seguros.
Cap Rate: Estima la rentabilidad anual del inmueble respecto de su valor, ANTES del financiamiento. Fórmula: ingreso operativo neto (NOI) del año 1 ÷ precio. No considera si compraste con crédito o al contado.
2.669 UF · pie 534 UF · crédito 2.135 UF
Indicadores de rentabilidad
- ROI (horizonte completo)
- 445 %
- Cash-on-Cash (año 1)
- −4,0 %
- VAN
- 561 UF
- TIR
- 8,2 %
- DSCR
- 0,83
ROI (horizonte completo): Compara la ganancia TOTAL del horizonte completo (todos los flujos + capital neto de la venta) con el capital invertido. A diferencia del Cash-on-Cash, sí incluye la venta futura.
Cash-on-Cash (año 1): Mide cuánto genera anualmente tu inversión en relación con el dinero que TÚ pusiste (pie + gastos de compra) — a diferencia del ROI, no incluye la venta futura. Fórmula: flujo neto del año 1 ÷ capital inicial.
VAN: Estima cuánto valor genera la inversión hoy considerando los flujos futuros y una tasa de descuento. Si es positivo, los flujos superan esa tasa exigida.
TIR: Es la rentabilidad anual implícita del proyecto bajo los supuestos ingresados: la tasa que hace el VAN igual a cero.
DSCR: Compara los ingresos disponibles para pagar la deuda con el servicio de la deuda (NOI ÷ dividendo anual). Bajo 1.0 significa que el arriendo no alcanza a cubrir el dividendo.
- Dividendo
- 11,35 UF
- Flujo mensual
- −1,97 UF
Lo que ICARIA conoce de este proyecto
- Precio «desde» publicado
- 4.017 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 15 de octubre de 2026
- UF/m² más bajo publicado
- 57,0Sobre superficie total: entre 57,0 y 65,2 UF/m² en sus 6 modelos con superficie.
- Tipologías con precio
- 4
- Ficha del proyecto
- Ver precios, fuentes y fechas
No hay mediana de 1D+1B en La Serena: hacen falta 5 proyectos que publiquen esa tipología.
Con tus supuestos
El detalle de la simulación
Flujo de caja del año 1
| Arriendo bruto | 11,7 UF |
|---|---|
| − Vacancia | −0,59 UF |
| − GGCC + contribuciones + seguros | −1,5 UF |
| − Administración | 0 UF |
| − Mantención | −0,23 UF |
| − Dividendo | −11,35 UF |
| Flujo neto | −1,97 UF |
Flujo acumulado (sin venta), en UF
¿Cuánto dinero necesito para comprar?
| Pie | 534 UF |
|---|---|
| Gastos de compra | 53 UF |
| Reserva / imprevistos | 0 UF |
| Capital inicial requerido | 587 UF |
Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.
Punto de equilibrio
Tu estimación (11,7 UF) está bajo el equilibrio.
Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.669 UF.
Escenarios
Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).
| Variable | Pesimista | Base | Optimista |
|---|---|---|---|
| Plusvalía (%) | 0,0 | 2,0 | 4,0 |
| Arriendo (UF/mes) | 10,5 | 11,7 | 12,9 |
| Vacancia (%) | 10,0 | 5,0 | 2,0 |
| Tasa (%) | 5,07 | 4,07 | 3,57 |
| VAN (UF) | −398 | 561 | 1.605 |
| TIR (%) | 2,2 | 8,2 | 12,7 |
| Flujo mensual (UF) | −4,8 | −1,97 | 0,09 |
¿Qué puede cambiar el resultado?
Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.
Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.
VAN en UF, según la plusvalía anual asumida
Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)
Endeudamiento
Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.
- LTV (Loan-to-Value)
- 80 %En rango
- Crédito 2.135 UF de un precio de 2.669 UF.
- DTI (Debt-to-Income)
- —
- Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.
LTV (Loan-to-Value): Loan-to-Value: crédito ÷ valor de la propiedad. Mide cuánto de la compra financia el banco. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia ni implica aprobación bancaria.
DTI (Debt-to-Income): Debt-to-Income: dividendo (+ seguros) ÷ tu ingreso mensual. Mide qué parte de tu ingreso compromete este crédito. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia.
Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.
Evolución del patrimonio
Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.
- Valor propiedad
- Deuda
- Patrimonio
Venta futura
Venta en el año 20 ·
- Valor proyectado
- 3.966 UF
- Saldo hipotecario
- 615 UF
- Costos de venta
- 119 UF
- Capital neto liberado
- 3.232 UF
El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.
Amortización del crédito
Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.
- Dividendo mensual
- 11,35 UF
- Total intereses
- 1.271 UF
- Total pagado
- 3.406 UF
UF por año
- Capital
- Interés
Ver tabla año por año (25 años)
| Año | Cuota del año | Interés del año | Capital del año | Saldo final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 136,2 UF | 86 UF | 50,3 UF | 2.085 UF |
| 2 | 136,2 UF | 83,9 UF | 52,3 UF | 2.033 UF |
| 3 | 136,2 UF | 81,7 UF | 54,5 UF | 1.978 UF |
| 4 | 136,2 UF | 79,5 UF | 56,8 UF | 1.921 UF |
| 5 | 136,2 UF | 77,1 UF | 59,1 UF | 1.862 UF |
| 6 | 136,2 UF | 74,6 UF | 61,6 UF | 1.801 UF |
| 7 | 136,2 UF | 72,1 UF | 64,1 UF | 1.736 UF |
| 8 | 136,2 UF | 69,4 UF | 66,8 UF | 1.670 UF |
| 9 | 136,2 UF | 66,7 UF | 69,6 UF | 1.600 UF |
| 10 | 136,2 UF | 63,8 UF | 72,5 UF | 1.528 UF |
| 11 | 136,2 UF | 60,8 UF | 75,5 UF | 1.452 UF |
| 12 | 136,2 UF | 57,6 UF | 78,6 UF | 1.374 UF |
| 13 | 136,2 UF | 54,4 UF | 81,8 UF | 1.292 UF |
| 14 | 136,2 UF | 51 UF | 85,2 UF | 1.206 UF |
| 15 | 136,2 UF | 47,5 UF | 88,8 UF | 1.118 UF |
| 16 | 136,2 UF | 43,8 UF | 92,5 UF | 1.025 UF |
| 17 | 136,2 UF | 39,9 UF | 96,3 UF | 929 UF |
| 18 | 136,2 UF | 35,9 UF | 100,3 UF | 829 UF |
| 19 | 136,2 UF | 31,8 UF | 104,4 UF | 724 UF |
| 20 | 136,2 UF | 27,5 UF | 108,8 UF | 615 UF |
| 21 | 136,2 UF | 22,9 UF | 113,3 UF | 502 UF |
| 22 | 136,2 UF | 18,3 UF | 118 UF | 384 UF |
| 23 | 136,2 UF | 13,4 UF | 122,9 UF | 261 UF |
| 24 | 136,2 UF | 8,3 UF | 128 UF | 133 UF |
| 25 | 136,2 UF | 3 UF | 133,3 UF | 0 UF |
Desliza la tabla para ver todas las columnas →
Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.
El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.
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