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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Altavista IV· La Florida

Resultados

Flujo mensual, año 1

−8,51 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (12,6 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (21,8 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 199 avisos de 2D+2B en La Florida, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
18,73 UF
Capital inicial requerido
969 UF
Cap Rate
2,8 %

4.403 UF · pie 881 UF · crédito 3.522 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
289 %
Cash-on-Cash (año 1)
−10,5 %
VAN
15 UF
TIR
5,0 %
DSCR
0,55

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Altavista IV no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
18,73 UF
Flujo mensual
−8,51 UF
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Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
4.773 UFPortal Inmobiliario, verificado el 14 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
60,2Sobre superficie útil, del único modelo que publica superficie.
Tipologías con precio
2

2D+2B frente a la mediana de La Florida: +15%

Mediana de 2D+2B en La Florida: 3.815 UF, sobre 26 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 15 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en La Florida

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto12,6 UF
− Vacancia−0,63 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,25 UF
− Dividendo−18,73 UF
Flujo neto−8,51 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −102 UF−102Año 1Año 5: −488 UF−488Año 5Año 10: −914 UF−914Año 10Año 15: −1.274 UF−1.274Año 15Año 20: −1.562 UF−1.562Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie881 UF
Gastos de compra88 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido969 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
21,8 UF

Tu estimación (12,6 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.452 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 4.403 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)11,312,613,9
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.404151.588
TIR (%)−0,85,09,2
Flujo mensual (UF)−12,26−8,51−5,96

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−782 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−331 UF VAN
Arriendo (−10%)−206 UF VAN
Precio de compra (+10%)−167 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−111 UF VAN
Pie (−10 puntos)+42 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.303 UF−1.303−2 %0 %: −768 UF−7680 %2 %: 15 UF152 %4 %: 1.150 UF1.1504 %6 %: 2.785 UF2.7856 %8 %: 5.125 UF5.1258 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 15,9 UF15,92,57Tasa 3,07 %: 16,8 UF16,83,07Tasa 3,57 %: 17,8 UF17,83,57Tasa 4,07 %: 18,7 UF18,74,07Tasa 4,57 %: 19,7 UF19,74,57Tasa 5,07 %: 20,7 UF20,75,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.522 UF de un precio de 4.403 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.0006.000Valor propiedad — año 1: 4.491 UFValor propiedad — año 2: 4.581 UFValor propiedad — año 3: 4.672 UFValor propiedad — año 4: 4.766 UFValor propiedad — año 5: 4.861 UFValor propiedad — año 6: 4.958 UFValor propiedad — año 7: 5.058 UFValor propiedad — año 8: 5.159 UFValor propiedad — año 9: 5.262 UFValor propiedad — año 10: 5.367 UFValor propiedad — año 11: 5.475 UFValor propiedad — año 12: 5.584 UFValor propiedad — año 13: 5.696 UFValor propiedad — año 14: 5.810 UFValor propiedad — año 15: 5.926 UFValor propiedad — año 16: 6.044 UFValor propiedad — año 17: 6.165 UFValor propiedad — año 18: 6.289 UFValor propiedad — año 19: 6.414 UFValor propiedad — año 20: 6.543 UFDeuda — año 1: 3.439 UFDeuda — año 2: 3.353 UFDeuda — año 3: 3.263 UFDeuda — año 4: 3.170 UFDeuda — año 5: 3.072 UFDeuda — año 6: 2.970 UFDeuda — año 7: 2.865 UFDeuda — año 8: 2.754 UFDeuda — año 9: 2.640 UFDeuda — año 10: 2.520 UFDeuda — año 11: 2.396 UFDeuda — año 12: 2.266 UFDeuda — año 13: 2.131 UFDeuda — año 14: 1.990 UFDeuda — año 15: 1.844 UFDeuda — año 16: 1.691 UFDeuda — año 17: 1.532 UFDeuda — año 18: 1.367 UFDeuda — año 19: 1.195 UFDeuda — año 20: 1.015 UFPatrimonio — año 1: 1.052 UFPatrimonio — año 2: 1.228 UFPatrimonio — año 3: 1.409 UFPatrimonio — año 4: 1.596 UFPatrimonio — año 5: 1.789 UFPatrimonio — año 6: 1.988 UFPatrimonio — año 7: 2.193 UFPatrimonio — año 8: 2.404 UFPatrimonio — año 9: 2.622 UFPatrimonio — año 10: 2.847 UFPatrimonio — año 11: 3.079 UFPatrimonio — año 12: 3.318 UFPatrimonio — año 13: 3.565 UFPatrimonio — año 14: 3.819 UFPatrimonio — año 15: 4.082 UFPatrimonio — año 16: 4.353 UFPatrimonio — año 17: 4.633 UFPatrimonio — año 18: 4.922 UFPatrimonio — año 19: 5.220 UFPatrimonio — año 20: 5.527 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
6.543 UF
Saldo hipotecario
1.015 UF
Costos de venta
196 UF
Capital neto liberado
5.331 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
18,73 UF
Total intereses
2.096 UF
Total pagado
5.619 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 83 UFAño 1 — interés: 142 UF1Año 2 — capital: 86 UFAño 2 — interés: 138 UFAño 3 — capital: 90 UFAño 3 — interés: 135 UFAño 4 — capital: 94 UFAño 4 — interés: 131 UFAño 5 — capital: 98 UFAño 5 — interés: 127 UF5Año 6 — capital: 102 UFAño 6 — interés: 123 UFAño 7 — capital: 106 UFAño 7 — interés: 119 UFAño 8 — capital: 110 UFAño 8 — interés: 115 UFAño 9 — capital: 115 UFAño 9 — interés: 110 UFAño 10 — capital: 120 UFAño 10 — interés: 105 UF10Año 11 — capital: 124 UFAño 11 — interés: 100 UFAño 12 — capital: 130 UFAño 12 — interés: 95 UFAño 13 — capital: 135 UFAño 13 — interés: 90 UFAño 14 — capital: 141 UFAño 14 — interés: 84 UFAño 15 — capital: 146 UFAño 15 — interés: 78 UF15Año 16 — capital: 153 UFAño 16 — interés: 72 UFAño 17 — capital: 159 UFAño 17 — interés: 66 UFAño 18 — capital: 165 UFAño 18 — interés: 59 UFAño 19 — capital: 172 UFAño 19 — interés: 52 UFAño 20 — capital: 179 UFAño 20 — interés: 45 UF20Año 21 — capital: 187 UFAño 21 — interés: 38 UFAño 22 — capital: 195 UFAño 22 — interés: 30 UFAño 23 — capital: 203 UFAño 23 — interés: 22 UFAño 24 — capital: 211 UFAño 24 — interés: 14 UFAño 25 — capital: 220 UFAño 25 — interés: 5 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1224,7 UF141,8 UF82,9 UF3.439 UF
2224,7 UF138,4 UF86,4 UF3.353 UF
3224,7 UF134,8 UF89,9 UF3.263 UF
4224,7 UF131,1 UF93,7 UF3.170 UF
5224,7 UF127,2 UF97,6 UF3.072 UF
6224,7 UF123,1 UF101,6 UF2.970 UF
7224,7 UF118,9 UF105,8 UF2.865 UF
8224,7 UF114,5 UF110,2 UF2.754 UF
9224,7 UF110 UF114,8 UF2.640 UF
10224,7 UF105,2 UF119,5 UF2.520 UF
11224,7 UF100,3 UF124,5 UF2.396 UF
12224,7 UF95,1 UF129,6 UF2.266 UF
13224,7 UF89,7 UF135 UF2.131 UF
14224,7 UF84,1 UF140,6 UF1.990 UF
15224,7 UF78,3 UF146,5 UF1.844 UF
16224,7 UF72,2 UF152,5 UF1.691 UF
17224,7 UF65,9 UF158,9 UF1.532 UF
18224,7 UF59,3 UF165,4 UF1.367 UF
19224,7 UF52,4 UF172,3 UF1.195 UF
20224,7 UF45,3 UF179,4 UF1.015 UF
21224,7 UF37,9 UF186,9 UF828 UF
22224,7 UF30,1 UF194,6 UF634 UF
23224,7 UF22 UF202,7 UF431 UF
24224,7 UF13,6 UF211,1 UF220 UF
25224,7 UF4,9 UF219,9 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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