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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Edificio Zorzal· Estación Central

Resultados

Flujo mensual, año 1

−5,41 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (8,2 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (14 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 106 avisos de 2D+1B en Estación Central, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
11,54 UF
Capital inicial requerido
597 UF
Cap Rate
2,7 %

2.713 UF · pie 543 UF · crédito 2.170 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
278 %
Cash-on-Cash (año 1)
−10,9 %
VAN
−30 UF
TIR
4,8 %
DSCR
0,53

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Edificio Zorzal no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
11,54 UF
Flujo mensual
−5,41 UF
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Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
1.828 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
61,1Sobre superficie útil: entre 61,1 y 76,7 UF/m² en sus 3 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

No hay mediana de 2D+1B en Estación Central: hacen falta 5 proyectos que publiquen esa tipología.

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto8,2 UF
− Vacancia−0,41 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,16 UF
− Dividendo−11,54 UF
Flujo neto−5,41 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −65 UF−65Año 1Año 5: −312 UF−312Año 5Año 10: −589 UF−589Año 10Año 15: −829 UF−829Año 15Año 20: −1.030 UF−1.030Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie543 UF
Gastos de compra54 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido597 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
14 UF

Tu estimación (8,2 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.470 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.713 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)7,48,29
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−915−30950
TIR (%)−1,14,89,1
Flujo mensual (UF)−7,78−5,41−3,79

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−482 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−204 UF VAN
Arriendo (−10%)−134 UF VAN
Precio de compra (+10%)−103 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−72 UF VAN
Pie (−10 puntos)+26 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −841 UF−841−2 %0 %: −512 UF−5120 %2 %: −30 UF−302 %4 %: 670 UF6704 %6 %: 1.677 UF1.6776 %8 %: 3.119 UF3.1198 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 9,8 UF9,82,57Tasa 3,07 %: 10,4 UF10,43,07Tasa 3,57 %: 10,9 UF10,93,57Tasa 4,07 %: 11,5 UF11,54,07Tasa 4,57 %: 12,2 UF12,24,57Tasa 5,07 %: 12,8 UF12,85,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.170 UF de un precio de 2.713 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 2.767 UFValor propiedad — año 2: 2.823 UFValor propiedad — año 3: 2.879 UFValor propiedad — año 4: 2.937 UFValor propiedad — año 5: 2.995 UFValor propiedad — año 6: 3.055 UFValor propiedad — año 7: 3.116 UFValor propiedad — año 8: 3.179 UFValor propiedad — año 9: 3.242 UFValor propiedad — año 10: 3.307 UFValor propiedad — año 11: 3.373 UFValor propiedad — año 12: 3.441 UFValor propiedad — año 13: 3.510 UFValor propiedad — año 14: 3.580 UFValor propiedad — año 15: 3.651 UFValor propiedad — año 16: 3.724 UFValor propiedad — año 17: 3.799 UFValor propiedad — año 18: 3.875 UFValor propiedad — año 19: 3.952 UFValor propiedad — año 20: 4.031 UFDeuda — año 1: 2.119 UFDeuda — año 2: 2.066 UFDeuda — año 3: 2.011 UFDeuda — año 4: 1.953 UFDeuda — año 5: 1.893 UFDeuda — año 6: 1.830 UFDeuda — año 7: 1.765 UFDeuda — año 8: 1.697 UFDeuda — año 9: 1.626 UFDeuda — año 10: 1.553 UFDeuda — año 11: 1.476 UFDeuda — año 12: 1.396 UFDeuda — año 13: 1.313 UFDeuda — año 14: 1.226 UFDeuda — año 15: 1.136 UFDeuda — año 16: 1.042 UFDeuda — año 17: 944 UFDeuda — año 18: 842 UFDeuda — año 19: 736 UFDeuda — año 20: 626 UFPatrimonio — año 1: 648 UFPatrimonio — año 2: 757 UFPatrimonio — año 3: 868 UFPatrimonio — año 4: 984 UFPatrimonio — año 5: 1.103 UFPatrimonio — año 6: 1.225 UFPatrimonio — año 7: 1.351 UFPatrimonio — año 8: 1.482 UFPatrimonio — año 9: 1.616 UFPatrimonio — año 10: 1.754 UFPatrimonio — año 11: 1.897 UFPatrimonio — año 12: 2.045 UFPatrimonio — año 13: 2.197 UFPatrimonio — año 14: 2.353 UFPatrimonio — año 15: 2.515 UFPatrimonio — año 16: 2.682 UFPatrimonio — año 17: 2.855 UFPatrimonio — año 18: 3.033 UFPatrimonio — año 19: 3.216 UFPatrimonio — año 20: 3.406 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
4.031 UF
Saldo hipotecario
626 UF
Costos de venta
121 UF
Capital neto liberado
3.285 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
11,54 UF
Total intereses
1.292 UF
Total pagado
3.462 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100Año 1 — capital: 51 UFAño 1 — interés: 87 UF1Año 2 — capital: 53 UFAño 2 — interés: 85 UFAño 3 — capital: 55 UFAño 3 — interés: 83 UFAño 4 — capital: 58 UFAño 4 — interés: 81 UFAño 5 — capital: 60 UFAño 5 — interés: 78 UF5Año 6 — capital: 63 UFAño 6 — interés: 76 UFAño 7 — capital: 65 UFAño 7 — interés: 73 UFAño 8 — capital: 68 UFAño 8 — interés: 71 UFAño 9 — capital: 71 UFAño 9 — interés: 68 UFAño 10 — capital: 74 UFAño 10 — interés: 65 UF10Año 11 — capital: 77 UFAño 11 — interés: 62 UFAño 12 — capital: 80 UFAño 12 — interés: 59 UFAño 13 — capital: 83 UFAño 13 — interés: 55 UFAño 14 — capital: 87 UFAño 14 — interés: 52 UFAño 15 — capital: 90 UFAño 15 — interés: 48 UF15Año 16 — capital: 94 UFAño 16 — interés: 44 UFAño 17 — capital: 98 UFAño 17 — interés: 41 UFAño 18 — capital: 102 UFAño 18 — interés: 37 UFAño 19 — capital: 106 UFAño 19 — interés: 32 UFAño 20 — capital: 111 UFAño 20 — interés: 28 UF20Año 21 — capital: 115 UFAño 21 — interés: 23 UFAño 22 — capital: 120 UFAño 22 — interés: 19 UFAño 23 — capital: 125 UFAño 23 — interés: 14 UFAño 24 — capital: 130 UFAño 24 — interés: 8 UFAño 25 — capital: 135 UFAño 25 — interés: 3 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1138,5 UF87,4 UF51,1 UF2.119 UF
2138,5 UF85,3 UF53,2 UF2.066 UF
3138,5 UF83,1 UF55,4 UF2.011 UF
4138,5 UF80,8 UF57,7 UF1.953 UF
5138,5 UF78,4 UF60,1 UF1.893 UF
6138,5 UF75,9 UF62,6 UF1.830 UF
7138,5 UF73,3 UF65,2 UF1.765 UF
8138,5 UF70,6 UF67,9 UF1.697 UF
9138,5 UF67,8 UF70,7 UF1.626 UF
10138,5 UF64,8 UF73,7 UF1.553 UF
11138,5 UF61,8 UF76,7 UF1.476 UF
12138,5 UF58,6 UF79,9 UF1.396 UF
13138,5 UF55,3 UF83,2 UF1.313 UF
14138,5 UF51,8 UF86,6 UF1.226 UF
15138,5 UF48,2 UF90,2 UF1.136 UF
16138,5 UF44,5 UF94 UF1.042 UF
17138,5 UF40,6 UF97,9 UF944 UF
18138,5 UF36,5 UF101,9 UF842 UF
19138,5 UF32,3 UF106,2 UF736 UF
20138,5 UF27,9 UF110,6 UF626 UF
21138,5 UF23,3 UF115,2 UF510 UF
22138,5 UF18,6 UF119,9 UF390 UF
23138,5 UF13,6 UF124,9 UF266 UF
24138,5 UF8,4 UF130,1 UF135 UF
25138,5 UF3 UF135,5 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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