Calculadora de inversión
¿Se paga solo ese departamento?
Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.
Espacio Heras· Concepción
Resultados
Lo que queda cada mes después de vacancia, gastos, administración, mantención y dividendo. Puede ser negativo.
−1,93 UF
Con tus supuestos, tu arriendo (14,2 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (16,3 UF).
La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.
Arriendo: Mediana de 80 avisos de 2D+2B en Concepción, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.
- Dividendo (mes)
- 13,63 UF
- Capital inicial requerido
- 705 UF
- Cap Rate
- 4,4 %
Dividendo (mes): Cuota mensual del crédito hipotecario (sistema francés), sin seguros.
Cap Rate: Estima la rentabilidad anual del inmueble respecto de su valor, ANTES del financiamiento. Fórmula: ingreso operativo neto (NOI) del año 1 ÷ precio. No considera si compraste con crédito o al contado.
3.205 UF · pie 641 UF · crédito 2.564 UF
Indicadores de rentabilidad
- ROI (horizonte completo)
- 464 %
- Cash-on-Cash (año 1)
- −3,3 %
- VAN
- 755 UF
- TIR
- 8,7 %
- DSCR
- 0,86
ROI (horizonte completo): Compara la ganancia TOTAL del horizonte completo (todos los flujos + capital neto de la venta) con el capital invertido. A diferencia del Cash-on-Cash, sí incluye la venta futura.
Cash-on-Cash (año 1): Mide cuánto genera anualmente tu inversión en relación con el dinero que TÚ pusiste (pie + gastos de compra) — a diferencia del ROI, no incluye la venta futura. Fórmula: flujo neto del año 1 ÷ capital inicial.
VAN: Estima cuánto valor genera la inversión hoy considerando los flujos futuros y una tasa de descuento. Si es positivo, los flujos superan esa tasa exigida.
TIR: Es la rentabilidad anual implícita del proyecto bajo los supuestos ingresados: la tasa que hace el VAN igual a cero.
DSCR: Compara los ingresos disponibles para pagar la deuda con el servicio de la deuda (NOI ÷ dividendo anual). Bajo 1.0 significa que el arriendo no alcanza a cubrir el dividendo.
- Dividendo
- 13,63 UF
- Flujo mensual
- −1,93 UF
Lo que ICARIA conoce de este proyecto
- Precio «desde» publicado
- 3.205 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 15 de octubre de 2026
- UF/m² más bajo publicado
- 74,5Sobre superficie útil, del único modelo que publica superficie.
- Tipologías con precio
- 1
- Ficha del proyecto
- Ver precios, fuentes y fechas
2D+2B frente a la mediana de Concepción: −18%
Mediana de 2D+2B en Concepción: 3.902 UF, sobre 8 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Concepción
Con tus supuestos
El detalle de la simulación
Flujo de caja del año 1
| Arriendo bruto | 14,2 UF |
|---|---|
| − Vacancia | −0,71 UF |
| − GGCC + contribuciones + seguros | −1,5 UF |
| − Administración | 0 UF |
| − Mantención | −0,28 UF |
| − Dividendo | −13,63 UF |
| Flujo neto | −1,93 UF |
Flujo acumulado (sin venta), en UF
¿Cuánto dinero necesito para comprar?
| Pie | 641 UF |
|---|---|
| Gastos de compra | 64 UF |
| Reserva / imprevistos | 0 UF |
| Capital inicial requerido | 705 UF |
Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.
Punto de equilibrio
Tu estimación (14,2 UF) está bajo el equilibrio.
Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.205 UF.
Escenarios
Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).
| Variable | Pesimista | Base | Optimista |
|---|---|---|---|
| Plusvalía (%) | 0,0 | 2,0 | 4,0 |
| Arriendo (UF/mes) | 12,8 | 14,2 | 15,6 |
| Vacancia (%) | 10,0 | 5,0 | 2,0 |
| Tasa (%) | 5,07 | 4,07 | 3,57 |
| VAN (UF) | −400 | 755 | 2.012 |
| TIR (%) | 2,6 | 8,7 | 13,1 |
| Flujo mensual (UF) | −5,35 | −1,93 | 0,56 |
¿Qué puede cambiar el resultado?
Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.
Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.
VAN en UF, según la plusvalía anual asumida
Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)
Endeudamiento
Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.
- LTV (Loan-to-Value)
- 80 %En rango
- Crédito 2.564 UF de un precio de 3.205 UF.
- DTI (Debt-to-Income)
- —
- Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.
LTV (Loan-to-Value): Loan-to-Value: crédito ÷ valor de la propiedad. Mide cuánto de la compra financia el banco. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia ni implica aprobación bancaria.
DTI (Debt-to-Income): Debt-to-Income: dividendo (+ seguros) ÷ tu ingreso mensual. Mide qué parte de tu ingreso compromete este crédito. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia.
Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.
Evolución del patrimonio
Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.
- Valor propiedad
- Deuda
- Patrimonio
Venta futura
Venta en el año 20 ·
- Valor proyectado
- 4.762 UF
- Saldo hipotecario
- 739 UF
- Costos de venta
- 143 UF
- Capital neto liberado
- 3.881 UF
El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.
Amortización del crédito
Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.
- Dividendo mensual
- 13,63 UF
- Total intereses
- 1.526 UF
- Total pagado
- 4.090 UF
UF por año
- Capital
- Interés
Ver tabla año por año (25 años)
| Año | Cuota del año | Interés del año | Capital del año | Saldo final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 163,6 UF | 103,2 UF | 60,4 UF | 2.504 UF |
| 2 | 163,6 UF | 100,7 UF | 62,9 UF | 2.441 UF |
| 3 | 163,6 UF | 98,1 UF | 65,5 UF | 2.375 UF |
| 4 | 163,6 UF | 95,4 UF | 68,2 UF | 2.307 UF |
| 5 | 163,6 UF | 92,6 UF | 71 UF | 2.236 UF |
| 6 | 163,6 UF | 89,6 UF | 74 UF | 2.162 UF |
| 7 | 163,6 UF | 86,6 UF | 77 UF | 2.085 UF |
| 8 | 163,6 UF | 83,4 UF | 80,2 UF | 2.005 UF |
| 9 | 163,6 UF | 80,1 UF | 83,5 UF | 1.921 UF |
| 10 | 163,6 UF | 76,6 UF | 87 UF | 1.834 UF |
| 11 | 163,6 UF | 73 UF | 90,6 UF | 1.744 UF |
| 12 | 163,6 UF | 69,2 UF | 94,4 UF | 1.649 UF |
| 13 | 163,6 UF | 65,3 UF | 98,3 UF | 1.551 UF |
| 14 | 163,6 UF | 61,2 UF | 102,4 UF | 1.449 UF |
| 15 | 163,6 UF | 57 UF | 106,6 UF | 1.342 UF |
| 16 | 163,6 UF | 52,6 UF | 111 UF | 1.231 UF |
| 17 | 163,6 UF | 48 UF | 115,6 UF | 1.115 UF |
| 18 | 163,6 UF | 43,2 UF | 120,4 UF | 995 UF |
| 19 | 163,6 UF | 38,2 UF | 125,4 UF | 870 UF |
| 20 | 163,6 UF | 33 UF | 130,6 UF | 739 UF |
| 21 | 163,6 UF | 27,6 UF | 136 UF | 603 UF |
| 22 | 163,6 UF | 21,9 UF | 141,7 UF | 461 UF |
| 23 | 163,6 UF | 16 UF | 147,6 UF | 314 UF |
| 24 | 163,6 UF | 9,9 UF | 153,7 UF | 160 UF |
| 25 | 163,6 UF | 3,6 UF | 160 UF | 0 UF |
Desliza la tabla para ver todas las columnas →
Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.
El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.
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