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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Distrito Centro· Chillán

Resultados

Flujo mensual, año 1

−4,21 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (9,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (14 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 10 avisos de 1D+1B en Chillán, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
11,55 UF
Capital inicial requerido
597 UF
Cap Rate
3,2 %

2.715 UF · pie 543 UF · crédito 2.172 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
337 %
Cash-on-Cash (año 1)
−8,5 %
VAN
182 UF
TIR
6,0 %
DSCR
0,64
Dividendo
11,55 UF
Flujo mensual
−4,21 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
—
UF/m² más bajo publicado
70,3Sobre superficie útil: entre 70,3 y 86,5 UF/m² en sus 4 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

No hay mediana de 1D+1B en Chillán: hacen falta 5 proyectos que publiquen esa tipología.

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto9,5 UF
− Vacancia−0,48 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,19 UF
− Dividendo−11,55 UF
Flujo neto−4,21 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −51 UF−51Año 1Año 5: −237 UF−237Año 5Año 10: −431 UF−431Año 10Año 15: −580 UF−580Año 15Año 20: −679 UF−679Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie543 UF
Gastos de compra54 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido597 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
14 UF

Tu estimación (9,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.760 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.715 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)8,69,510,5
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−7351821.191
TIR (%)0,06,010,3
Flujo mensual (UF)−6,76−4,21−2,42

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−482 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−204 UF VAN
Arriendo (−10%)−155 UF VAN
Precio de compra (+10%)−103 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−84 UF VAN
Pie (−10 puntos)+26 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −630 UF−630−2 %0 %: −300 UF−3000 %2 %: 182 UF1822 %4 %: 882 UF8824 %6 %: 1.891 UF1.8916 %8 %: 3.334 UF3.3348 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 9,8 UF9,82,57Tasa 3,07 %: 10,4 UF10,43,07Tasa 3,57 %: 11 UF113,57Tasa 4,07 %: 11,5 UF11,54,07Tasa 4,57 %: 12,2 UF12,24,57Tasa 5,07 %: 12,8 UF12,85,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.172 UF de un precio de 2.715 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 2.769 UFValor propiedad — año 2: 2.825 UFValor propiedad — año 3: 2.881 UFValor propiedad — año 4: 2.939 UFValor propiedad — año 5: 2.998 UFValor propiedad — año 6: 3.058 UFValor propiedad — año 7: 3.119 UFValor propiedad — año 8: 3.181 UFValor propiedad — año 9: 3.245 UFValor propiedad — año 10: 3.310 UFValor propiedad — año 11: 3.376 UFValor propiedad — año 12: 3.443 UFValor propiedad — año 13: 3.512 UFValor propiedad — año 14: 3.582 UFValor propiedad — año 15: 3.654 UFValor propiedad — año 16: 3.727 UFValor propiedad — año 17: 3.802 UFValor propiedad — año 18: 3.878 UFValor propiedad — año 19: 3.955 UFValor propiedad — año 20: 4.034 UFDeuda — año 1: 2.121 UFDeuda — año 2: 2.068 UFDeuda — año 3: 2.012 UFDeuda — año 4: 1.954 UFDeuda — año 5: 1.894 UFDeuda — año 6: 1.832 UFDeuda — año 7: 1.766 UFDeuda — año 8: 1.698 UFDeuda — año 9: 1.628 UFDeuda — año 10: 1.554 UFDeuda — año 11: 1.477 UFDeuda — año 12: 1.397 UFDeuda — año 13: 1.314 UFDeuda — año 14: 1.227 UFDeuda — año 15: 1.137 UFDeuda — año 16: 1.043 UFDeuda — año 17: 945 UFDeuda — año 18: 843 UFDeuda — año 19: 737 UFDeuda — año 20: 626 UFPatrimonio — año 1: 648 UFPatrimonio — año 2: 757 UFPatrimonio — año 3: 869 UFPatrimonio — año 4: 984 UFPatrimonio — año 5: 1.103 UFPatrimonio — año 6: 1.226 UFPatrimonio — año 7: 1.352 UFPatrimonio — año 8: 1.483 UFPatrimonio — año 9: 1.617 UFPatrimonio — año 10: 1.756 UFPatrimonio — año 11: 1.899 UFPatrimonio — año 12: 2.046 UFPatrimonio — año 13: 2.198 UFPatrimonio — año 14: 2.355 UFPatrimonio — año 15: 2.517 UFPatrimonio — año 16: 2.684 UFPatrimonio — año 17: 2.857 UFPatrimonio — año 18: 3.035 UFPatrimonio — año 19: 3.219 UFPatrimonio — año 20: 3.408 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
4.034 UF
Saldo hipotecario
626 UF
Costos de venta
121 UF
Capital neto liberado
3.287 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
11,55 UF
Total intereses
1.293 UF
Total pagado
3.465 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100Año 1 — capital: 51 UFAño 1 — interés: 87 UF1Año 2 — capital: 53 UFAño 2 — interés: 85 UFAño 3 — capital: 55 UFAño 3 — interés: 83 UFAño 4 — capital: 58 UFAño 4 — interés: 81 UFAño 5 — capital: 60 UFAño 5 — interés: 78 UF5Año 6 — capital: 63 UFAño 6 — interés: 76 UFAño 7 — capital: 65 UFAño 7 — interés: 73 UFAño 8 — capital: 68 UFAño 8 — interés: 71 UFAño 9 — capital: 71 UFAño 9 — interés: 68 UFAño 10 — capital: 74 UFAño 10 — interés: 65 UF10Año 11 — capital: 77 UFAño 11 — interés: 62 UFAño 12 — capital: 80 UFAño 12 — interés: 59 UFAño 13 — capital: 83 UFAño 13 — interés: 55 UFAño 14 — capital: 87 UFAño 14 — interés: 52 UFAño 15 — capital: 90 UFAño 15 — interés: 48 UF15Año 16 — capital: 94 UFAño 16 — interés: 45 UFAño 17 — capital: 98 UFAño 17 — interés: 41 UFAño 18 — capital: 102 UFAño 18 — interés: 37 UFAño 19 — capital: 106 UFAño 19 — interés: 32 UFAño 20 — capital: 111 UFAño 20 — interés: 28 UF20Año 21 — capital: 115 UFAño 21 — interés: 23 UFAño 22 — capital: 120 UFAño 22 — interés: 19 UFAño 23 — capital: 125 UFAño 23 — interés: 14 UFAño 24 — capital: 130 UFAño 24 — interés: 8 UFAño 25 — capital: 136 UFAño 25 — interés: 3 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1138,6 UF87,5 UF51,1 UF2.121 UF
2138,6 UF85,3 UF53,3 UF2.068 UF
3138,6 UF83,1 UF55,5 UF2.012 UF
4138,6 UF80,8 UF57,8 UF1.954 UF
5138,6 UF78,4 UF60,2 UF1.894 UF
6138,6 UF75,9 UF62,6 UF1.832 UF
7138,6 UF73,3 UF65,2 UF1.766 UF
8138,6 UF70,6 UF68 UF1.698 UF
9138,6 UF67,8 UF70,8 UF1.628 UF
10138,6 UF64,9 UF73,7 UF1.554 UF
11138,6 UF61,8 UF76,8 UF1.477 UF
12138,6 UF58,6 UF79,9 UF1.397 UF
13138,6 UF55,3 UF83,3 UF1.314 UF
14138,6 UF51,9 UF86,7 UF1.227 UF
15138,6 UF48,3 UF90,3 UF1.137 UF
16138,6 UF44,5 UF94,1 UF1.043 UF
17138,6 UF40,6 UF98 UF945 UF
18138,6 UF36,6 UF102 UF843 UF
19138,6 UF32,3 UF106,2 UF737 UF
20138,6 UF27,9 UF110,7 UF626 UF
21138,6 UF23,3 UF115,2 UF511 UF
22138,6 UF18,6 UF120 UF391 UF
23138,6 UF13,6 UF125 UF266 UF
24138,6 UF8,4 UF130,2 UF136 UF
25138,6 UF3 UF135,6 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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