Calculadora de inversión
¿Se paga solo ese departamento?
Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.
Vista Llacolén· Antofagasta
Resultados
Lo que queda cada mes después de vacancia, gastos, administración, mantención y dividendo. Puede ser negativo.
+1,13 UF
Con tus supuestos, tu arriendo (18,2 UF) queda sobre el arriendo de equilibrio (17 UF).
La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.
Arriendo: Mediana de 25 avisos de 2D+1B en Antofagasta, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.
- Dividendo (mes)
- 14,3 UF
- Capital inicial requerido
- 739 UF
- Cap Rate
- 5,5 %
Dividendo (mes): Cuota mensual del crédito hipotecario (sistema francés), sin seguros.
Cap Rate: Estima la rentabilidad anual del inmueble respecto de su valor, ANTES del financiamiento. Fórmula: ingreso operativo neto (NOI) del año 1 ÷ precio. No considera si compraste con crédito o al contado.
3.361 UF · pie 672 UF · crédito 2.689 UF
Indicadores de rentabilidad
- ROI (horizonte completo)
- 589 %
- Cash-on-Cash (año 1)
- 1,8 %
- VAN
- 1.348 UF
- TIR
- 11,6 %
- DSCR
- 1,08
ROI (horizonte completo): Compara la ganancia TOTAL del horizonte completo (todos los flujos + capital neto de la venta) con el capital invertido. A diferencia del Cash-on-Cash, sí incluye la venta futura.
Cash-on-Cash (año 1): Mide cuánto genera anualmente tu inversión en relación con el dinero que TÚ pusiste (pie + gastos de compra) — a diferencia del ROI, no incluye la venta futura. Fórmula: flujo neto del año 1 ÷ capital inicial.
VAN: Estima cuánto valor genera la inversión hoy considerando los flujos futuros y una tasa de descuento. Si es positivo, los flujos superan esa tasa exigida.
TIR: Es la rentabilidad anual implícita del proyecto bajo los supuestos ingresados: la tasa que hace el VAN igual a cero.
DSCR: Compara los ingresos disponibles para pagar la deuda con el servicio de la deuda (NOI ÷ dividendo anual). Bajo 1.0 significa que el arriendo no alcanza a cubrir el dividendo.
- Dividendo
- 14,3 UF
- Flujo mensual
- +1,13 UF
Lo que ICARIA conoce de este proyecto
- Precio «desde» publicado
- 3.361 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 15 de octubre de 2026
- UF/m² más bajo publicado
- 64,5Sobre superficie total: entre 64,5 y 78,3 UF/m² en sus 3 modelos con superficie.
- Tipologías con precio
- 3
- Ficha del proyecto
- Ver precios, fuentes y fechas
No hay mediana de 2D+1B en Antofagasta: hacen falta 5 proyectos que publiquen esa tipología.
Con tus supuestos
El detalle de la simulación
Flujo de caja del año 1
| Arriendo bruto | 18,2 UF |
|---|---|
| − Vacancia | −0,91 UF |
| − GGCC + contribuciones + seguros | −1,5 UF |
| − Administración | 0 UF |
| − Mantención | −0,36 UF |
| − Dividendo | −14,3 UF |
| Flujo neto | 1,13 UF |
Flujo acumulado (sin venta), en UF
¿Cuánto dinero necesito para comprar?
| Pie | 672 UF |
|---|---|
| Gastos de compra | 67 UF |
| Reserva / imprevistos | 0 UF |
| Capital inicial requerido | 739 UF |
Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.
Punto de equilibrio
Tu estimación (18,2 UF) está sobre el equilibrio.
Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.361 UF.
Escenarios
Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).
| Variable | Pesimista | Base | Optimista |
|---|---|---|---|
| Plusvalía (%) | 0,0 | 2,0 | 4,0 |
| Arriendo (UF/mes) | 16,4 | 18,2 | 20 |
| Vacancia (%) | 10,0 | 5,0 | 2,0 |
| Tasa (%) | 5,07 | 4,07 | 3,57 |
| VAN (UF) | 56 | 1.348 | 2.739 |
| TIR (%) | 5,3 | 11,6 | 16,2 |
| Flujo mensual (UF) | −2,91 | 1,13 | 4,16 |
¿Qué puede cambiar el resultado?
Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.
Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.
VAN en UF, según la plusvalía anual asumida
Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)
Endeudamiento
Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.
- LTV (Loan-to-Value)
- 80 %En rango
- Crédito 2.689 UF de un precio de 3.361 UF.
- DTI (Debt-to-Income)
- —
- Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.
LTV (Loan-to-Value): Loan-to-Value: crédito ÷ valor de la propiedad. Mide cuánto de la compra financia el banco. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia ni implica aprobación bancaria.
DTI (Debt-to-Income): Debt-to-Income: dividendo (+ seguros) ÷ tu ingreso mensual. Mide qué parte de tu ingreso compromete este crédito. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia.
Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.
Evolución del patrimonio
Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.
- Valor propiedad
- Deuda
- Patrimonio
Venta futura
Venta en el año 20 ·
- Valor proyectado
- 4.994 UF
- Saldo hipotecario
- 775 UF
- Costos de venta
- 150 UF
- Capital neto liberado
- 4.069 UF
El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.
Amortización del crédito
Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.
- Dividendo mensual
- 14,3 UF
- Total intereses
- 1.600 UF
- Total pagado
- 4.289 UF
UF por año
- Capital
- Interés
Ver tabla año por año (25 años)
| Año | Cuota del año | Interés del año | Capital del año | Saldo final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 171,6 UF | 108,3 UF | 63,3 UF | 2.626 UF |
| 2 | 171,6 UF | 105,6 UF | 65,9 UF | 2.560 UF |
| 3 | 171,6 UF | 102,9 UF | 68,7 UF | 2.491 UF |
| 4 | 171,6 UF | 100,1 UF | 71,5 UF | 2.419 UF |
| 5 | 171,6 UF | 97,1 UF | 74,5 UF | 2.345 UF |
| 6 | 171,6 UF | 94 UF | 77,6 UF | 2.267 UF |
| 7 | 171,6 UF | 90,8 UF | 80,8 UF | 2.187 UF |
| 8 | 171,6 UF | 87,4 UF | 84,1 UF | 2.103 UF |
| 9 | 171,6 UF | 83,9 UF | 87,6 UF | 2.015 UF |
| 10 | 171,6 UF | 80,3 UF | 91,2 UF | 1.924 UF |
| 11 | 171,6 UF | 76,5 UF | 95 UF | 1.829 UF |
| 12 | 171,6 UF | 72,6 UF | 99 UF | 1.730 UF |
| 13 | 171,6 UF | 68,5 UF | 103,1 UF | 1.627 UF |
| 14 | 171,6 UF | 64,2 UF | 107,3 UF | 1.519 UF |
| 15 | 171,6 UF | 59,8 UF | 111,8 UF | 1.407 UF |
| 16 | 171,6 UF | 55,1 UF | 116,4 UF | 1.291 UF |
| 17 | 171,6 UF | 50,3 UF | 121,3 UF | 1.170 UF |
| 18 | 171,6 UF | 45,3 UF | 126,3 UF | 1.043 UF |
| 19 | 171,6 UF | 40 UF | 131,5 UF | 912 UF |
| 20 | 171,6 UF | 34,6 UF | 137 UF | 775 UF |
| 21 | 171,6 UF | 28,9 UF | 142,7 UF | 632 UF |
| 22 | 171,6 UF | 23 UF | 148,6 UF | 484 UF |
| 23 | 171,6 UF | 16,8 UF | 154,7 UF | 329 UF |
| 24 | 171,6 UF | 10,4 UF | 161,2 UF | 168 UF |
| 25 | 171,6 UF | 3,7 UF | 167,8 UF | 0 UF |
Desliza la tabla para ver todas las columnas →
Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.
El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.
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