Calculadora de inversión
¿Se paga solo ese departamento?
Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.
Edificio Mirador· Temuco
Resultados
Lo que queda cada mes después de vacancia, gastos, administración, mantención y dividendo. Puede ser negativo.
−4,07 UF
Con tus supuestos, tu arriendo (14,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (18,9 UF).
La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.
Arriendo: Mediana de 92 avisos de 2D+2B en Temuco, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.
- Dividendo (mes)
- 16,06 UF
- Capital inicial requerido
- 831 UF
- Cap Rate
- 3,8 %
Dividendo (mes): Cuota mensual del crédito hipotecario (sistema francés), sin seguros.
Cap Rate: Estima la rentabilidad anual del inmueble respecto de su valor, ANTES del financiamiento. Fórmula: ingreso operativo neto (NOI) del año 1 ÷ precio. No considera si compraste con crédito o al contado.
3.775 UF · pie 755 UF · crédito 3.020 UF
Indicadores de rentabilidad
- ROI (horizonte completo)
- 401 %
- Cash-on-Cash (año 1)
- −5,9 %
- VAN
- 576 UF
- TIR
- 7,3 %
- DSCR
- 0,75
ROI (horizonte completo): Compara la ganancia TOTAL del horizonte completo (todos los flujos + capital neto de la venta) con el capital invertido. A diferencia del Cash-on-Cash, sí incluye la venta futura.
Cash-on-Cash (año 1): Mide cuánto genera anualmente tu inversión en relación con el dinero que TÚ pusiste (pie + gastos de compra) — a diferencia del ROI, no incluye la venta futura. Fórmula: flujo neto del año 1 ÷ capital inicial.
VAN: Estima cuánto valor genera la inversión hoy considerando los flujos futuros y una tasa de descuento. Si es positivo, los flujos superan esa tasa exigida.
TIR: Es la rentabilidad anual implícita del proyecto bajo los supuestos ingresados: la tasa que hace el VAN igual a cero.
DSCR: Compara los ingresos disponibles para pagar la deuda con el servicio de la deuda (NOI ÷ dividendo anual). Bajo 1.0 significa que el arriendo no alcanza a cubrir el dividendo.
- Dividendo
- 16,06 UF
- Flujo mensual
- −4,07 UF
Lo que ICARIA conoce de este proyecto
- Precio «desde» publicado
- 2.575 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 15 de octubre de 2026
- UF/m² más bajo publicado
- 59,0Sobre superficie total: entre 59,0 y 68,1 UF/m² en sus 3 modelos con superficie.
- Tipologías con precio
- 3
- Ficha del proyecto
- Ver precios, fuentes y fechas
2D+2B frente a la mediana de Temuco: −10%
Mediana de 2D+2B en Temuco: 4.190 UF, sobre 5 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 15 de octubre de 2026. Ver la tipología en Temuco
Con tus supuestos
El detalle de la simulación
Flujo de caja del año 1
| Arriendo bruto | 14,5 UF |
|---|---|
| − Vacancia | −0,73 UF |
| − GGCC + contribuciones + seguros | −1,5 UF |
| − Administración | 0 UF |
| − Mantención | −0,29 UF |
| − Dividendo | −16,06 UF |
| Flujo neto | −4,07 UF |
Flujo acumulado (sin venta), en UF
¿Cuánto dinero necesito para comprar?
| Pie | 755 UF |
|---|---|
| Gastos de compra | 76 UF |
| Reserva / imprevistos | 0 UF |
| Capital inicial requerido | 831 UF |
Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.
Punto de equilibrio
Tu estimación (14,5 UF) está bajo el equilibrio.
Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.775 UF.
Escenarios
Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).
| Variable | Pesimista | Base | Optimista |
|---|---|---|---|
| Plusvalía (%) | 0,0 | 2,0 | 4,0 |
| Arriendo (UF/mes) | 13,1 | 14,5 | 16 |
| Vacancia (%) | 10,0 | 5,0 | 2,0 |
| Tasa (%) | 5,07 | 4,07 | 3,57 |
| VAN (UF) | −730 | 576 | 2.007 |
| TIR (%) | 1,4 | 7,3 | 11,6 |
| Flujo mensual (UF) | −7,79 | −4,07 | −1,42 |
¿Qué puede cambiar el resultado?
Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.
Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.
VAN en UF, según la plusvalía anual asumida
Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)
Endeudamiento
Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.
- LTV (Loan-to-Value)
- 80 %En rango
- Crédito 3.020 UF de un precio de 3.775 UF.
- DTI (Debt-to-Income)
- —
- Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.
LTV (Loan-to-Value): Loan-to-Value: crédito ÷ valor de la propiedad. Mide cuánto de la compra financia el banco. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia ni implica aprobación bancaria.
DTI (Debt-to-Income): Debt-to-Income: dividendo (+ seguros) ÷ tu ingreso mensual. Mide qué parte de tu ingreso compromete este crédito. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia.
Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.
Evolución del patrimonio
Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.
- Valor propiedad
- Deuda
- Patrimonio
Venta futura
Venta en el año 20 ·
- Valor proyectado
- 5.609 UF
- Saldo hipotecario
- 870 UF
- Costos de venta
- 168 UF
- Capital neto liberado
- 4.571 UF
El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.
Amortización del crédito
Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.
- Dividendo mensual
- 16,06 UF
- Total intereses
- 1.797 UF
- Total pagado
- 4.817 UF
UF por año
- Capital
- Interés
Ver tabla año por año (25 años)
| Año | Cuota del año | Interés del año | Capital del año | Saldo final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 192,7 UF | 121,6 UF | 71,1 UF | 2.949 UF |
| 2 | 192,7 UF | 118,6 UF | 74 UF | 2.875 UF |
| 3 | 192,7 UF | 115,6 UF | 77,1 UF | 2.798 UF |
| 4 | 192,7 UF | 112,4 UF | 80,3 UF | 2.717 UF |
| 5 | 192,7 UF | 109,1 UF | 83,6 UF | 2.634 UF |
| 6 | 192,7 UF | 105,6 UF | 87,1 UF | 2.547 UF |
| 7 | 192,7 UF | 102 UF | 90,7 UF | 2.456 UF |
| 8 | 192,7 UF | 98,2 UF | 94,5 UF | 2.361 UF |
| 9 | 192,7 UF | 94,3 UF | 98,4 UF | 2.263 UF |
| 10 | 192,7 UF | 90,2 UF | 102,5 UF | 2.161 UF |
| 11 | 192,7 UF | 86 UF | 106,7 UF | 2.054 UF |
| 12 | 192,7 UF | 81,5 UF | 111,2 UF | 1.943 UF |
| 13 | 192,7 UF | 76,9 UF | 115,8 UF | 1.827 UF |
| 14 | 192,7 UF | 72,1 UF | 120,6 UF | 1.706 UF |
| 15 | 192,7 UF | 67,1 UF | 125,6 UF | 1.581 UF |
| 16 | 192,7 UF | 61,9 UF | 130,8 UF | 1.450 UF |
| 17 | 192,7 UF | 56,5 UF | 136,2 UF | 1.314 UF |
| 18 | 192,7 UF | 50,8 UF | 141,8 UF | 1.172 UF |
| 19 | 192,7 UF | 45 UF | 147,7 UF | 1.024 UF |
| 20 | 192,7 UF | 38,8 UF | 153,9 UF | 870 UF |
| 21 | 192,7 UF | 32,5 UF | 160,2 UF | 710 UF |
| 22 | 192,7 UF | 25,8 UF | 166,9 UF | 543 UF |
| 23 | 192,7 UF | 18,9 UF | 173,8 UF | 370 UF |
| 24 | 192,7 UF | 11,7 UF | 181 UF | 189 UF |
| 25 | 192,7 UF | 4,2 UF | 188,5 UF | 0 UF |
Desliza la tabla para ver todas las columnas →
Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.
El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.
ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.
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