Saltar al contenido
ICARIA
Agenda una reunión

Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Condominio Arrayán· Talca

Resultados

Flujo mensual, año 1

−3,23 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (9,8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (13,3 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 30 avisos de 2D+1B en Talca, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
10,85 UF
Capital inicial requerido
561 UF
Cap Rate
3,6 %

2.550 UF · pie 510 UF · crédito 2.040 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
374 %
Cash-on-Cash (año 1)
−6,9 %
VAN
297 UF
TIR
6,7 %
DSCR
0,70
Dividendo
10,85 UF
Flujo mensual
−3,23 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.590 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 15 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
44,6Sobre superficie total: entre 44,6 y 45,8 UF/m² en sus 3 modelos con superficie.
Tipologías con precio
2

No hay mediana de 2D+1B en Talca: hacen falta 5 proyectos que publiquen esa tipología.

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto9,8 UF
− Vacancia−0,49 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,2 UF
− Dividendo−10,85 UF
Flujo neto−3,23 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −39 UF−39Año 1Año 5: −177 UF−177Año 5Año 10: −310 UF−310Año 10Año 15: −396 UF−396Año 15Año 20: −430 UF−430Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie510 UF
Gastos de compra51 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido561 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
13,3 UF

Tu estimación (9,8 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.827 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.550 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)8,89,810,8
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−5862971.264
TIR (%)0,76,711,1
Flujo mensual (UF)−5,75−3,23−1,44

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−453 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−192 UF VAN
Arriendo (−10%)−160 UF VAN
Precio de compra (+10%)−97 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−86 UF VAN
Pie (−10 puntos)+25 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −466 UF−466−2 %0 %: −156 UF−1560 %2 %: 297 UF2972 %4 %: 954 UF9544 %6 %: 1.902 UF1.9026 %8 %: 3.257 UF3.2578 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 9,2 UF9,22,57Tasa 3,07 %: 9,7 UF9,73,07Tasa 3,57 %: 10,3 UF10,33,57Tasa 4,07 %: 10,8 UF10,84,07Tasa 4,57 %: 11,4 UF11,44,57Tasa 5,07 %: 12 UF125,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.040 UF de un precio de 2.550 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
01.0002.0003.000Valor propiedad — año 1: 2.601 UFValor propiedad — año 2: 2.653 UFValor propiedad — año 3: 2.706 UFValor propiedad — año 4: 2.760 UFValor propiedad — año 5: 2.815 UFValor propiedad — año 6: 2.872 UFValor propiedad — año 7: 2.929 UFValor propiedad — año 8: 2.988 UFValor propiedad — año 9: 3.047 UFValor propiedad — año 10: 3.108 UFValor propiedad — año 11: 3.171 UFValor propiedad — año 12: 3.234 UFValor propiedad — año 13: 3.299 UFValor propiedad — año 14: 3.365 UFValor propiedad — año 15: 3.432 UFValor propiedad — año 16: 3.501 UFValor propiedad — año 17: 3.571 UFValor propiedad — año 18: 3.642 UFValor propiedad — año 19: 3.715 UFValor propiedad — año 20: 3.789 UFDeuda — año 1: 1.992 UFDeuda — año 2: 1.942 UFDeuda — año 3: 1.890 UFDeuda — año 4: 1.836 UFDeuda — año 5: 1.779 UFDeuda — año 6: 1.720 UFDeuda — año 7: 1.659 UFDeuda — año 8: 1.595 UFDeuda — año 9: 1.529 UFDeuda — año 10: 1.459 UFDeuda — año 11: 1.387 UFDeuda — año 12: 1.312 UFDeuda — año 13: 1.234 UFDeuda — año 14: 1.153 UFDeuda — año 15: 1.068 UFDeuda — año 16: 979 UFDeuda — año 17: 887 UFDeuda — año 18: 792 UFDeuda — año 19: 692 UFDeuda — año 20: 588 UFPatrimonio — año 1: 609 UFPatrimonio — año 2: 711 UFPatrimonio — año 3: 816 UFPatrimonio — año 4: 925 UFPatrimonio — año 5: 1.036 UFPatrimonio — año 6: 1.151 UFPatrimonio — año 7: 1.270 UFPatrimonio — año 8: 1.393 UFPatrimonio — año 9: 1.519 UFPatrimonio — año 10: 1.649 UFPatrimonio — año 11: 1.783 UFPatrimonio — año 12: 1.922 UFPatrimonio — año 13: 2.065 UFPatrimonio — año 14: 2.212 UFPatrimonio — año 15: 2.364 UFPatrimonio — año 16: 2.521 UFPatrimonio — año 17: 2.683 UFPatrimonio — año 18: 2.850 UFPatrimonio — año 19: 3.023 UFPatrimonio — año 20: 3.201 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
3.789 UF
Saldo hipotecario
588 UF
Costos de venta
114 UF
Capital neto liberado
3.088 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
10,85 UF
Total intereses
1.214 UF
Total pagado
3.254 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100Año 1 — capital: 48 UFAño 1 — interés: 82 UF1Año 2 — capital: 50 UFAño 2 — interés: 80 UFAño 3 — capital: 52 UFAño 3 — interés: 78 UFAño 4 — capital: 54 UFAño 4 — interés: 76 UFAño 5 — capital: 56 UFAño 5 — interés: 74 UF5Año 6 — capital: 59 UFAño 6 — interés: 71 UFAño 7 — capital: 61 UFAño 7 — interés: 69 UFAño 8 — capital: 64 UFAño 8 — interés: 66 UFAño 9 — capital: 66 UFAño 9 — interés: 64 UFAño 10 — capital: 69 UFAño 10 — interés: 61 UF10Año 11 — capital: 72 UFAño 11 — interés: 58 UFAño 12 — capital: 75 UFAño 12 — interés: 55 UFAño 13 — capital: 78 UFAño 13 — interés: 52 UFAño 14 — capital: 81 UFAño 14 — interés: 49 UFAño 15 — capital: 85 UFAño 15 — interés: 45 UF15Año 16 — capital: 88 UFAño 16 — interés: 42 UFAño 17 — capital: 92 UFAño 17 — interés: 38 UFAño 18 — capital: 96 UFAño 18 — interés: 34 UFAño 19 — capital: 100 UFAño 19 — interés: 30 UFAño 20 — capital: 104 UFAño 20 — interés: 26 UF20Año 21 — capital: 108 UFAño 21 — interés: 22 UFAño 22 — capital: 113 UFAño 22 — interés: 17 UFAño 23 — capital: 117 UFAño 23 — interés: 13 UFAño 24 — capital: 122 UFAño 24 — interés: 8 UFAño 25 — capital: 127 UFAño 25 — interés: 3 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1130,2 UF82,1 UF48 UF1.992 UF
2130,2 UF80,1 UF50 UF1.942 UF
3130,2 UF78,1 UF52,1 UF1.890 UF
4130,2 UF75,9 UF54,2 UF1.836 UF
5130,2 UF73,7 UF56,5 UF1.779 UF
6130,2 UF71,3 UF58,8 UF1.720 UF
7130,2 UF68,9 UF61,3 UF1.659 UF
8130,2 UF66,3 UF63,8 UF1.595 UF
9130,2 UF63,7 UF66,5 UF1.529 UF
10130,2 UF60,9 UF69,2 UF1.459 UF
11130,2 UF58,1 UF72,1 UF1.387 UF
12130,2 UF55,1 UF75,1 UF1.312 UF
13130,2 UF52 UF78,2 UF1.234 UF
14130,2 UF48,7 UF81,4 UF1.153 UF
15130,2 UF45,3 UF84,8 UF1.068 UF
16130,2 UF41,8 UF88,3 UF979 UF
17130,2 UF38,2 UF92 UF887 UF
18130,2 UF34,3 UF95,8 UF792 UF
19130,2 UF30,4 UF99,8 UF692 UF
20130,2 UF26,2 UF103,9 UF588 UF
21130,2 UF21,9 UF108,2 UF480 UF
22130,2 UF17,4 UF112,7 UF367 UF
23130,2 UF12,8 UF117,4 UF250 UF
24130,2 UF7,9 UF122,3 UF127 UF
25130,2 UF2,8 UF127,3 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
Agenda una reunión