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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

RAU Santa Lucía· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−9,51 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (18,2 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 287 avisos de 1D+1B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
15,45 UF
Capital inicial requerido
799 UF
Cap Rate
2,0 %

3.632 UF · pie 726 UF · crédito 2.906 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
197 %
Cash-on-Cash (año 1)
−14,3 %
VAN
−430 UF
TIR
3,3 %
DSCR
0,38

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de RAU Santa Lucía no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
15,45 UF
Flujo mensual
−9,51 UF
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Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.892 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
91,1Sobre superficie total: entre 91,1 y 117,0 UF/m² en sus 2 modelos con superficie.
Tipologías con precio
1

1D+1B frente a la mediana de Santiago: +28%

Mediana de 1D+1B en Santiago: 2.827 UF, sobre 50 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto8 UF
− Vacancia−0,4 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,16 UF
− Dividendo−15,45 UF
Flujo neto−9,51 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −114 UF−114Año 1Año 5: −558 UF−558Año 5Año 10: −1.083 UF−1.083Año 10Año 15: −1.572 UF−1.572Año 15Año 20: −2.022 UF−2.022Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie726 UF
Gastos de compra73 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido799 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
18,2 UF

Tu estimación (8 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.426 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.632 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)7,288,8
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.543−430815
TIR (%)−2,63,37,5
Flujo mensual (UF)−12,27−9,51−7,71

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−645 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−273 UF VAN
Precio de compra (+10%)−138 UF VAN
Arriendo (−10%)−131 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−70 UF VAN
Pie (−10 puntos)+35 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.517 UF−1.517−2 %0 %: −1.076 UF−1.0760 %2 %: −430 UF−4302 %4 %: 506 UF5064 %6 %: 1.855 UF1.8556 %8 %: 3.785 UF3.7858 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 13,1 UF13,12,57Tasa 3,07 %: 13,9 UF13,93,07Tasa 3,57 %: 14,7 UF14,73,57Tasa 4,07 %: 15,4 UF15,44,07Tasa 4,57 %: 16,3 UF16,34,57Tasa 5,07 %: 17,1 UF17,15,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.906 UF de un precio de 3.632 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 3.705 UFValor propiedad — año 2: 3.779 UFValor propiedad — año 3: 3.854 UFValor propiedad — año 4: 3.931 UFValor propiedad — año 5: 4.010 UFValor propiedad — año 6: 4.090 UFValor propiedad — año 7: 4.172 UFValor propiedad — año 8: 4.255 UFValor propiedad — año 9: 4.341 UFValor propiedad — año 10: 4.427 UFValor propiedad — año 11: 4.516 UFValor propiedad — año 12: 4.606 UFValor propiedad — año 13: 4.698 UFValor propiedad — año 14: 4.792 UFValor propiedad — año 15: 4.888 UFValor propiedad — año 16: 4.986 UFValor propiedad — año 17: 5.086 UFValor propiedad — año 18: 5.187 UFValor propiedad — año 19: 5.291 UFValor propiedad — año 20: 5.397 UFDeuda — año 1: 2.837 UFDeuda — año 2: 2.766 UFDeuda — año 3: 2.692 UFDeuda — año 4: 2.615 UFDeuda — año 5: 2.534 UFDeuda — año 6: 2.450 UFDeuda — año 7: 2.363 UFDeuda — año 8: 2.272 UFDeuda — año 9: 2.177 UFDeuda — año 10: 2.079 UFDeuda — año 11: 1.976 UFDeuda — año 12: 1.869 UFDeuda — año 13: 1.758 UFDeuda — año 14: 1.642 UFDeuda — año 15: 1.521 UFDeuda — año 16: 1.395 UFDeuda — año 17: 1.264 UFDeuda — año 18: 1.128 UFDeuda — año 19: 985 UFDeuda — año 20: 837 UFPatrimonio — año 1: 867 UFPatrimonio — año 2: 1.013 UFPatrimonio — año 3: 1.163 UFPatrimonio — año 4: 1.317 UFPatrimonio — año 5: 1.476 UFPatrimonio — año 6: 1.640 UFPatrimonio — año 7: 1.809 UFPatrimonio — año 8: 1.983 UFPatrimonio — año 9: 2.163 UFPatrimonio — año 10: 2.349 UFPatrimonio — año 11: 2.540 UFPatrimonio — año 12: 2.737 UFPatrimonio — año 13: 2.941 UFPatrimonio — año 14: 3.151 UFPatrimonio — año 15: 3.367 UFPatrimonio — año 16: 3.591 UFPatrimonio — año 17: 3.822 UFPatrimonio — año 18: 4.060 UFPatrimonio — año 19: 4.306 UFPatrimonio — año 20: 4.560 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
5.397 UF
Saldo hipotecario
837 UF
Costos de venta
162 UF
Capital neto liberado
4.398 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
15,45 UF
Total intereses
1.729 UF
Total pagado
4.635 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100150Año 1 — capital: 68 UFAño 1 — interés: 117 UF1Año 2 — capital: 71 UFAño 2 — interés: 114 UFAño 3 — capital: 74 UFAño 3 — interés: 111 UFAño 4 — capital: 77 UFAño 4 — interés: 108 UFAño 5 — capital: 80 UFAño 5 — interés: 105 UF5Año 6 — capital: 84 UFAño 6 — interés: 102 UFAño 7 — capital: 87 UFAño 7 — interés: 98 UFAño 8 — capital: 91 UFAño 8 — interés: 94 UFAño 9 — capital: 95 UFAño 9 — interés: 91 UFAño 10 — capital: 99 UFAño 10 — interés: 87 UF10Año 11 — capital: 103 UFAño 11 — interés: 83 UFAño 12 — capital: 107 UFAño 12 — interés: 78 UFAño 13 — capital: 111 UFAño 13 — interés: 74 UFAño 14 — capital: 116 UFAño 14 — interés: 69 UFAño 15 — capital: 121 UFAño 15 — interés: 65 UF15Año 16 — capital: 126 UFAño 16 — interés: 60 UFAño 17 — capital: 131 UFAño 17 — interés: 54 UFAño 18 — capital: 136 UFAño 18 — interés: 49 UFAño 19 — capital: 142 UFAño 19 — interés: 43 UFAño 20 — capital: 148 UFAño 20 — interés: 37 UF20Año 21 — capital: 154 UFAño 21 — interés: 31 UFAño 22 — capital: 161 UFAño 22 — interés: 25 UFAño 23 — capital: 167 UFAño 23 — interés: 18 UFAño 24 — capital: 174 UFAño 24 — interés: 11 UFAño 25 — capital: 181 UFAño 25 — interés: 4 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1185,4 UF117 UF68,4 UF2.837 UF
2185,4 UF114,2 UF71,2 UF2.766 UF
3185,4 UF111,2 UF74,2 UF2.692 UF
4185,4 UF108,1 UF77,3 UF2.615 UF
5185,4 UF104,9 UF80,5 UF2.534 UF
6185,4 UF101,6 UF83,8 UF2.450 UF
7185,4 UF98,1 UF87,3 UF2.363 UF
8185,4 UF94,5 UF90,9 UF2.272 UF
9185,4 UF90,7 UF94,7 UF2.177 UF
10185,4 UF86,8 UF98,6 UF2.079 UF
11185,4 UF82,7 UF102,7 UF1.976 UF
12185,4 UF78,4 UF106,9 UF1.869 UF
13185,4 UF74 UF111,4 UF1.758 UF
14185,4 UF69,4 UF116 UF1.642 UF
15185,4 UF64,6 UF120,8 UF1.521 UF
16185,4 UF59,6 UF125,8 UF1.395 UF
17185,4 UF54,4 UF131 UF1.264 UF
18185,4 UF48,9 UF136,5 UF1.128 UF
19185,4 UF43,3 UF142,1 UF985 UF
20185,4 UF37,4 UF148 UF837 UF
21185,4 UF31,2 UF154,2 UF683 UF
22185,4 UF24,8 UF160,6 UF523 UF
23185,4 UF18,2 UF167,2 UF356 UF
24185,4 UF11,2 UF174,1 UF181 UF
25185,4 UF4 UF181,4 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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