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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Edificio Carmen 72· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−8,01 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (16,6 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 287 avisos de 1D+1B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
13,95 UF
Capital inicial requerido
722 UF
Cap Rate
2,2 %

3.280 UF · pie 656 UF · crédito 2.624 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
220 %
Cash-on-Cash (año 1)
−13,3 %
VAN
−290 UF
TIR
3,8 %
DSCR
0,43

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Edificio Carmen 72 no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
13,95 UF
Flujo mensual
−8,01 UF
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Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.419 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
100,4Sobre superficie útil: entre 100,4 y 121,9 UF/m² en sus 2 modelos con superficie.
Tipologías con precio
2

1D+1B frente a la mediana de Santiago: +16%

Mediana de 1D+1B en Santiago: 2.827 UF, sobre 50 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto8 UF
− Vacancia−0,4 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,16 UF
− Dividendo−13,95 UF
Flujo neto−8,01 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −96 UF−96Año 1Año 5: −468 UF−468Año 5Año 10: −903 UF−903Año 10Año 15: −1.302 UF−1.302Año 15Año 20: −1.663 UF−1.663Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie656 UF
Gastos de compra66 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido722 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
16,6 UF

Tu estimación (8 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.426 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.280 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)7,288,8
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.313−290852
TIR (%)−2,23,87,9
Flujo mensual (UF)−10,61−8,01−6,29

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−583 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−246 UF VAN
Arriendo (−10%)−131 UF VAN
Precio de compra (+10%)−125 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−70 UF VAN
Pie (−10 puntos)+32 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.271 UF−1.271−2 %0 %: −872 UF−8720 %2 %: −290 UF−2902 %4 %: 556 UF5564 %6 %: 1.774 UF1.7746 %8 %: 3.517 UF3.5178 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 11,9 UF11,92,57Tasa 3,07 %: 12,5 UF12,53,07Tasa 3,57 %: 13,2 UF13,23,57Tasa 4,07 %: 14 UF144,07Tasa 4,57 %: 14,7 UF14,74,57Tasa 5,07 %: 15,4 UF15,45,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.624 UF de un precio de 3.280 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 3.346 UFValor propiedad — año 2: 3.413 UFValor propiedad — año 3: 3.481 UFValor propiedad — año 4: 3.550 UFValor propiedad — año 5: 3.621 UFValor propiedad — año 6: 3.694 UFValor propiedad — año 7: 3.768 UFValor propiedad — año 8: 3.843 UFValor propiedad — año 9: 3.920 UFValor propiedad — año 10: 3.998 UFValor propiedad — año 11: 4.078 UFValor propiedad — año 12: 4.160 UFValor propiedad — año 13: 4.243 UFValor propiedad — año 14: 4.328 UFValor propiedad — año 15: 4.414 UFValor propiedad — año 16: 4.503 UFValor propiedad — año 17: 4.593 UFValor propiedad — año 18: 4.685 UFValor propiedad — año 19: 4.778 UFValor propiedad — año 20: 4.874 UFDeuda — año 1: 2.562 UFDeuda — año 2: 2.498 UFDeuda — año 3: 2.431 UFDeuda — año 4: 2.361 UFDeuda — año 5: 2.288 UFDeuda — año 6: 2.213 UFDeuda — año 7: 2.134 UFDeuda — año 8: 2.052 UFDeuda — año 9: 1.966 UFDeuda — año 10: 1.877 UFDeuda — año 11: 1.785 UFDeuda — año 12: 1.688 UFDeuda — año 13: 1.587 UFDeuda — año 14: 1.483 UFDeuda — año 15: 1.374 UFDeuda — año 16: 1.260 UFDeuda — año 17: 1.142 UFDeuda — año 18: 1.018 UFDeuda — año 19: 890 UFDeuda — año 20: 756 UFPatrimonio — año 1: 783 UFPatrimonio — año 2: 915 UFPatrimonio — año 3: 1.050 UFPatrimonio — año 4: 1.189 UFPatrimonio — año 5: 1.333 UFPatrimonio — año 6: 1.481 UFPatrimonio — año 7: 1.634 UFPatrimonio — año 8: 1.791 UFPatrimonio — año 9: 1.954 UFPatrimonio — año 10: 2.121 UFPatrimonio — año 11: 2.294 UFPatrimonio — año 12: 2.472 UFPatrimonio — año 13: 2.656 UFPatrimonio — año 14: 2.845 UFPatrimonio — año 15: 3.041 UFPatrimonio — año 16: 3.243 UFPatrimonio — año 17: 3.451 UFPatrimonio — año 18: 3.666 UFPatrimonio — año 19: 3.888 UFPatrimonio — año 20: 4.118 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
4.874 UF
Saldo hipotecario
756 UF
Costos de venta
146 UF
Capital neto liberado
3.971 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
13,95 UF
Total intereses
1.562 UF
Total pagado
4.186 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100150Año 1 — capital: 62 UFAño 1 — interés: 106 UF1Año 2 — capital: 64 UFAño 2 — interés: 103 UFAño 3 — capital: 67 UFAño 3 — interés: 100 UFAño 4 — capital: 70 UFAño 4 — interés: 98 UFAño 5 — capital: 73 UFAño 5 — interés: 95 UF5Año 6 — capital: 76 UFAño 6 — interés: 92 UFAño 7 — capital: 79 UFAño 7 — interés: 89 UFAño 8 — capital: 82 UFAño 8 — interés: 85 UFAño 9 — capital: 85 UFAño 9 — interés: 82 UFAño 10 — capital: 89 UFAño 10 — interés: 78 UF10Año 11 — capital: 93 UFAño 11 — interés: 75 UFAño 12 — capital: 97 UFAño 12 — interés: 71 UFAño 13 — capital: 101 UFAño 13 — interés: 67 UFAño 14 — capital: 105 UFAño 14 — interés: 63 UFAño 15 — capital: 109 UFAño 15 — interés: 58 UF15Año 16 — capital: 114 UFAño 16 — interés: 54 UFAño 17 — capital: 118 UFAño 17 — interés: 49 UFAño 18 — capital: 123 UFAño 18 — interés: 44 UFAño 19 — capital: 128 UFAño 19 — interés: 39 UFAño 20 — capital: 134 UFAño 20 — interés: 34 UF20Año 21 — capital: 139 UFAño 21 — interés: 28 UFAño 22 — capital: 145 UFAño 22 — interés: 22 UFAño 23 — capital: 151 UFAño 23 — interés: 16 UFAño 24 — capital: 157 UFAño 24 — interés: 10 UFAño 25 — capital: 164 UFAño 25 — interés: 4 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1167,4 UF105,7 UF61,8 UF2.562 UF
2167,4 UF103,1 UF64,3 UF2.498 UF
3167,4 UF100,4 UF67 UF2.431 UF
4167,4 UF97,6 UF69,8 UF2.361 UF
5167,4 UF94,8 UF72,7 UF2.288 UF
6167,4 UF91,7 UF75,7 UF2.213 UF
7167,4 UF88,6 UF78,8 UF2.134 UF
8167,4 UF85,3 UF82,1 UF2.052 UF
9167,4 UF81,9 UF85,5 UF1.966 UF
10167,4 UF78,4 UF89 UF1.877 UF
11167,4 UF74,7 UF92,7 UF1.785 UF
12167,4 UF70,8 UF96,6 UF1.688 UF
13167,4 UF66,8 UF100,6 UF1.587 UF
14167,4 UF62,7 UF104,8 UF1.483 UF
15167,4 UF58,3 UF109,1 UF1.374 UF
16167,4 UF53,8 UF113,6 UF1.260 UF
17167,4 UF49,1 UF118,3 UF1.142 UF
18167,4 UF44,2 UF123,2 UF1.018 UF
19167,4 UF39,1 UF128,4 UF890 UF
20167,4 UF33,7 UF133,7 UF756 UF
21167,4 UF28,2 UF139,2 UF617 UF
22167,4 UF22,4 UF145 UF472 UF
23167,4 UF16,4 UF151 UF321 UF
24167,4 UF10,2 UF157,3 UF164 UF
25167,4 UF3,6 UF163,8 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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