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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Edificio Agustinas 2420· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−3,38 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (11,6 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 287 avisos de 1D+1B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
9,32 UF
Capital inicial requerido
482 UF
Cap Rate
3,3 %

2.190 UF · pie 438 UF · crédito 1.752 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
336 %
Cash-on-Cash (año 1)
−8,4 %
VAN
146 UF
TIR
6,0 %
DSCR
0,64

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Edificio Agustinas 2420 no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
9,32 UF
Flujo mensual
−3,38 UF
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Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.190 UFTocToc, visto por primera vez el 16 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
Sin superficie publicada
Tipologías con precio
1

1D+1B frente a la mediana de Santiago: −23%

Mediana de 1D+1B en Santiago: 2.827 UF, sobre 50 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto8 UF
− Vacancia−0,4 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,16 UF
− Dividendo−9,32 UF
Flujo neto−3,38 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −41 UF−41Año 1Año 5: −190 UF−190Año 5Año 10: −347 UF−347Año 10Año 15: −468 UF−468Año 15Año 20: −550 UF−550Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie438 UF
Gastos de compra44 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido482 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
11,6 UF

Tu estimación (8 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.426 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.190 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)7,288,8
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−602146967
TIR (%)−0,16,010,3
Flujo mensual (UF)−5,48−3,38−1,89

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−389 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−165 UF VAN
Arriendo (−10%)−131 UF VAN
Precio de compra (+10%)−83 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−70 UF VAN
Pie (−10 puntos)+21 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −509 UF−509−2 %0 %: −243 UF−2430 %2 %: 146 UF1462 %4 %: 711 UF7114 %6 %: 1.524 UF1.5246 %8 %: 2.688 UF2.6888 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 7,9 UF7,92,57Tasa 3,07 %: 8,4 UF8,43,07Tasa 3,57 %: 8,8 UF8,83,57Tasa 4,07 %: 9,3 UF9,34,07Tasa 4,57 %: 9,8 UF9,84,57Tasa 5,07 %: 10,3 UF10,35,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 1.752 UF de un precio de 2.190 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
01.0002.0003.000Valor propiedad — año 1: 2.234 UFValor propiedad — año 2: 2.278 UFValor propiedad — año 3: 2.324 UFValor propiedad — año 4: 2.371 UFValor propiedad — año 5: 2.418 UFValor propiedad — año 6: 2.466 UFValor propiedad — año 7: 2.516 UFValor propiedad — año 8: 2.566 UFValor propiedad — año 9: 2.617 UFValor propiedad — año 10: 2.670 UFValor propiedad — año 11: 2.723 UFValor propiedad — año 12: 2.777 UFValor propiedad — año 13: 2.833 UFValor propiedad — año 14: 2.890 UFValor propiedad — año 15: 2.947 UFValor propiedad — año 16: 3.006 UFValor propiedad — año 17: 3.067 UFValor propiedad — año 18: 3.128 UFValor propiedad — año 19: 3.190 UFValor propiedad — año 20: 3.254 UFDeuda — año 1: 1.711 UFDeuda — año 2: 1.668 UFDeuda — año 3: 1.623 UFDeuda — año 4: 1.576 UFDeuda — año 5: 1.528 UFDeuda — año 6: 1.477 UFDeuda — año 7: 1.425 UFDeuda — año 8: 1.370 UFDeuda — año 9: 1.313 UFDeuda — año 10: 1.253 UFDeuda — año 11: 1.192 UFDeuda — año 12: 1.127 UFDeuda — año 13: 1.060 UFDeuda — año 14: 990 UFDeuda — año 15: 917 UFDeuda — año 16: 841 UFDeuda — año 17: 762 UFDeuda — año 18: 680 UFDeuda — año 19: 594 UFDeuda — año 20: 505 UFPatrimonio — año 1: 523 UFPatrimonio — año 2: 611 UFPatrimonio — año 3: 701 UFPatrimonio — año 4: 794 UFPatrimonio — año 5: 890 UFPatrimonio — año 6: 989 UFPatrimonio — año 7: 1.091 UFPatrimonio — año 8: 1.196 UFPatrimonio — año 9: 1.304 UFPatrimonio — año 10: 1.416 UFPatrimonio — año 11: 1.531 UFPatrimonio — año 12: 1.650 UFPatrimonio — año 13: 1.773 UFPatrimonio — año 14: 1.900 UFPatrimonio — año 15: 2.030 UFPatrimonio — año 16: 2.165 UFPatrimonio — año 17: 2.304 UFPatrimonio — año 18: 2.448 UFPatrimonio — año 19: 2.596 UFPatrimonio — año 20: 2.749 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
3.254 UF
Saldo hipotecario
505 UF
Costos de venta
98 UF
Capital neto liberado
2.652 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
9,32 UF
Total intereses
1.043 UF
Total pagado
2.795 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100Año 1 — capital: 41 UFAño 1 — interés: 71 UF1Año 2 — capital: 43 UFAño 2 — interés: 69 UFAño 3 — capital: 45 UFAño 3 — interés: 67 UFAño 4 — capital: 47 UFAño 4 — interés: 65 UFAño 5 — capital: 49 UFAño 5 — interés: 63 UF5Año 6 — capital: 51 UFAño 6 — interés: 61 UFAño 7 — capital: 53 UFAño 7 — interés: 59 UFAño 8 — capital: 55 UFAño 8 — interés: 57 UFAño 9 — capital: 57 UFAño 9 — interés: 55 UFAño 10 — capital: 59 UFAño 10 — interés: 52 UF10Año 11 — capital: 62 UFAño 11 — interés: 50 UFAño 12 — capital: 64 UFAño 12 — interés: 47 UFAño 13 — capital: 67 UFAño 13 — interés: 45 UFAño 14 — capital: 70 UFAño 14 — interés: 42 UFAño 15 — capital: 73 UFAño 15 — interés: 39 UF15Año 16 — capital: 76 UFAño 16 — interés: 36 UFAño 17 — capital: 79 UFAño 17 — interés: 33 UFAño 18 — capital: 82 UFAño 18 — interés: 29 UFAño 19 — capital: 86 UFAño 19 — interés: 26 UFAño 20 — capital: 89 UFAño 20 — interés: 23 UF20Año 21 — capital: 93 UFAño 21 — interés: 19 UFAño 22 — capital: 97 UFAño 22 — interés: 15 UFAño 23 — capital: 101 UFAño 23 — interés: 11 UFAño 24 — capital: 105 UFAño 24 — interés: 7 UFAño 25 — capital: 109 UFAño 25 — interés: 2 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1111,8 UF70,5 UF41,2 UF1.711 UF
2111,8 UF68,8 UF43 UF1.668 UF
3111,8 UF67,1 UF44,7 UF1.623 UF
4111,8 UF65,2 UF46,6 UF1.576 UF
5111,8 UF63,3 UF48,5 UF1.528 UF
6111,8 UF61,3 UF50,5 UF1.477 UF
7111,8 UF59,2 UF52,6 UF1.425 UF
8111,8 UF57 UF54,8 UF1.370 UF
9111,8 UF54,7 UF57,1 UF1.313 UF
10111,8 UF52,3 UF59,5 UF1.253 UF
11111,8 UF49,9 UF61,9 UF1.192 UF
12111,8 UF47,3 UF64,5 UF1.127 UF
13111,8 UF44,6 UF67,2 UF1.060 UF
14111,8 UF41,8 UF69,9 UF990 UF
15111,8 UF38,9 UF72,8 UF917 UF
16111,8 UF35,9 UF75,9 UF841 UF
17111,8 UF32,8 UF79 UF762 UF
18111,8 UF29,5 UF82,3 UF680 UF
19111,8 UF26,1 UF85,7 UF594 UF
20111,8 UF22,5 UF89,3 UF505 UF
21111,8 UF18,8 UF93 UF412 UF
22111,8 UF15 UF96,8 UF315 UF
23111,8 UF11 UF100,8 UF214 UF
24111,8 UF6,8 UF105 UF109 UF
25111,8 UF2,4 UF109,4 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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