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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Distrito Grajales· Santiago

Resultados

Flujo mensual, año 1

−5,35 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (8 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (13,8 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 287 avisos de 1D+1B en Santiago, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
11,29 UF
Capital inicial requerido
584 UF
Cap Rate
2,7 %

2.655 UF · pie 531 UF · crédito 2.124 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
275 %
Cash-on-Cash (año 1)
−11,0 %
VAN
−39 UF
TIR
4,8 %
DSCR
0,53

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Distrito Grajales no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
11,29 UF
Flujo mensual
−5,35 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.845 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
74,0Sobre una superficie que el sitio no dice si es útil o total: entre 74,0 y 83,7 UF/m² en sus 7 modelos con superficie.
Tipologías con precio
2

1D+1B frente a la mediana de Santiago: −6%

Mediana de 1D+1B en Santiago: 2.827 UF, sobre 50 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Santiago

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto8 UF
− Vacancia−0,4 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,16 UF
− Dividendo−11,29 UF
Flujo neto−5,35 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −64 UF−64Año 1Año 5: −309 UF−309Año 5Año 10: −584 UF−584Año 10Año 15: −824 UF−824Año 15Año 20: −1.025 UF−1.025Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie531 UF
Gastos de compra53 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido584 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
13,8 UF

Tu estimación (8 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
1.426 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.655 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)7,288,8
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−905−39918
TIR (%)−1,24,89,0
Flujo mensual (UF)−7,67−5,35−3,77

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−472 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−200 UF VAN
Arriendo (−10%)−131 UF VAN
Precio de compra (+10%)−101 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−70 UF VAN
Pie (−10 puntos)+26 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −834 UF−834−2 %0 %: −511 UF−5110 %2 %: −39 UF−392 %4 %: 645 UF6454 %6 %: 1.631 UF1.6316 %8 %: 3.042 UF3.0428 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 9,6 UF9,62,57Tasa 3,07 %: 10,1 UF10,13,07Tasa 3,57 %: 10,7 UF10,73,57Tasa 4,07 %: 11,3 UF11,34,07Tasa 4,57 %: 11,9 UF11,94,57Tasa 5,07 %: 12,5 UF12,55,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.124 UF de un precio de 2.655 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
01.0002.0003.000Valor propiedad — año 1: 2.708 UFValor propiedad — año 2: 2.762 UFValor propiedad — año 3: 2.818 UFValor propiedad — año 4: 2.874 UFValor propiedad — año 5: 2.931 UFValor propiedad — año 6: 2.990 UFValor propiedad — año 7: 3.050 UFValor propiedad — año 8: 3.111 UFValor propiedad — año 9: 3.173 UFValor propiedad — año 10: 3.236 UFValor propiedad — año 11: 3.301 UFValor propiedad — año 12: 3.367 UFValor propiedad — año 13: 3.435 UFValor propiedad — año 14: 3.503 UFValor propiedad — año 15: 3.573 UFValor propiedad — año 16: 3.645 UFValor propiedad — año 17: 3.718 UFValor propiedad — año 18: 3.792 UFValor propiedad — año 19: 3.868 UFValor propiedad — año 20: 3.945 UFDeuda — año 1: 2.074 UFDeuda — año 2: 2.022 UFDeuda — año 3: 1.968 UFDeuda — año 4: 1.911 UFDeuda — año 5: 1.852 UFDeuda — año 6: 1.791 UFDeuda — año 7: 1.727 UFDeuda — año 8: 1.661 UFDeuda — año 9: 1.592 UFDeuda — año 10: 1.520 UFDeuda — año 11: 1.445 UFDeuda — año 12: 1.366 UFDeuda — año 13: 1.285 UFDeuda — año 14: 1.200 UFDeuda — año 15: 1.112 UFDeuda — año 16: 1.020 UFDeuda — año 17: 924 UFDeuda — año 18: 824 UFDeuda — año 19: 720 UFDeuda — año 20: 612 UFPatrimonio — año 1: 634 UFPatrimonio — año 2: 740 UFPatrimonio — año 3: 850 UFPatrimonio — año 4: 963 UFPatrimonio — año 5: 1.079 UFPatrimonio — año 6: 1.199 UFPatrimonio — año 7: 1.322 UFPatrimonio — año 8: 1.450 UFPatrimonio — año 9: 1.581 UFPatrimonio — año 10: 1.717 UFPatrimonio — año 11: 1.857 UFPatrimonio — año 12: 2.001 UFPatrimonio — año 13: 2.150 UFPatrimonio — año 14: 2.303 UFPatrimonio — año 15: 2.461 UFPatrimonio — año 16: 2.625 UFPatrimonio — año 17: 2.794 UFPatrimonio — año 18: 2.968 UFPatrimonio — año 19: 3.147 UFPatrimonio — año 20: 3.333 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
3.945 UF
Saldo hipotecario
612 UF
Costos de venta
118 UF
Capital neto liberado
3.215 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
11,29 UF
Total intereses
1.264 UF
Total pagado
3.388 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100Año 1 — capital: 50 UFAño 1 — interés: 86 UF1Año 2 — capital: 52 UFAño 2 — interés: 83 UFAño 3 — capital: 54 UFAño 3 — interés: 81 UFAño 4 — capital: 56 UFAño 4 — interés: 79 UFAño 5 — capital: 59 UFAño 5 — interés: 77 UF5Año 6 — capital: 61 UFAño 6 — interés: 74 UFAño 7 — capital: 64 UFAño 7 — interés: 72 UFAño 8 — capital: 66 UFAño 8 — interés: 69 UFAño 9 — capital: 69 UFAño 9 — interés: 66 UFAño 10 — capital: 72 UFAño 10 — interés: 63 UF10Año 11 — capital: 75 UFAño 11 — interés: 60 UFAño 12 — capital: 78 UFAño 12 — interés: 57 UFAño 13 — capital: 81 UFAño 13 — interés: 54 UFAño 14 — capital: 85 UFAño 14 — interés: 51 UFAño 15 — capital: 88 UFAño 15 — interés: 47 UF15Año 16 — capital: 92 UFAño 16 — interés: 44 UFAño 17 — capital: 96 UFAño 17 — interés: 40 UFAño 18 — capital: 100 UFAño 18 — interés: 36 UFAño 19 — capital: 104 UFAño 19 — interés: 32 UFAño 20 — capital: 108 UFAño 20 — interés: 27 UF20Año 21 — capital: 113 UFAño 21 — interés: 23 UFAño 22 — capital: 117 UFAño 22 — interés: 18 UFAño 23 — capital: 122 UFAño 23 — interés: 13 UFAño 24 — capital: 127 UFAño 24 — interés: 8 UFAño 25 — capital: 133 UFAño 25 — interés: 3 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1135,5 UF85,5 UF50 UF2.074 UF
2135,5 UF83,4 UF52,1 UF2.022 UF
3135,5 UF81,3 UF54,2 UF1.968 UF
4135,5 UF79 UF56,5 UF1.911 UF
5135,5 UF76,7 UF58,8 UF1.852 UF
6135,5 UF74,3 UF61,3 UF1.791 UF
7135,5 UF71,7 UF63,8 UF1.727 UF
8135,5 UF69,1 UF66,5 UF1.661 UF
9135,5 UF66,3 UF69,2 UF1.592 UF
10135,5 UF63,4 UF72,1 UF1.520 UF
11135,5 UF60,5 UF75,1 UF1.445 UF
12135,5 UF57,3 UF78,2 UF1.366 UF
13135,5 UF54,1 UF81,4 UF1.285 UF
14135,5 UF50,7 UF84,8 UF1.200 UF
15135,5 UF47,2 UF88,3 UF1.112 UF
16135,5 UF43,5 UF92 UF1.020 UF
17135,5 UF39,7 UF95,8 UF924 UF
18135,5 UF35,8 UF99,8 UF824 UF
19135,5 UF31,6 UF103,9 UF720 UF
20135,5 UF27,3 UF108,2 UF612 UF
21135,5 UF22,8 UF112,7 UF499 UF
22135,5 UF18,2 UF117,4 UF382 UF
23135,5 UF13,3 UF122,2 UF260 UF
24135,5 UF8,2 UF127,3 UF133 UF
25135,5 UF2,9 UF132,6 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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