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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Seminario 2· Ñuñoa

Resultados

Flujo mensual, año 1

−7,8 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (16,9 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (25,3 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 160 avisos de 2D+2B en Ñuñoa, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
22,01 UF
Capital inicial requerido
1.139 UF
Cap Rate
3,3 %

5.175 UF · pie 1.035 UF · crédito 4.140 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
346 %
Cash-on-Cash (año 1)
−8,2 %
VAN
409 UF
TIR
6,2 %
DSCR
0,65

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de Seminario 2 no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
22,01 UF
Flujo mensual
−7,8 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
3.698 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
107,2Sobre superficie útil: entre 107,2 y 125,5 UF/m² en sus 2 modelos con superficie.
Tipologías con precio
2

2D+2B frente a la mediana de Ñuñoa: +7%

Mediana de 2D+2B en Ñuñoa: 4.852 UF, sobre 33 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 15 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Ñuñoa

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto16,9 UF
− Vacancia−0,85 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,34 UF
− Dividendo−22,01 UF
Flujo neto−7,8 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −94 UF−94Año 1Año 5: −435 UF−435Año 5Año 10: −783 UF−783Año 10Año 15: −1.035 UF−1.035Año 15Año 20: −1.184 UF−1.184Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie1.035 UF
Gastos de compra104 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido1.139 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
25,3 UF

Tu estimación (16,9 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
3.412 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 5.175 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)15,216,918,6
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.3094092.305
TIR (%)0,36,210,4
Flujo mensual (UF)−12,49−7,8−4,54

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−919 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−389 UF VAN
Arriendo (−10%)−277 UF VAN
Precio de compra (+10%)−197 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−149 UF VAN
Pie (−10 puntos)+50 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.139 UF−1.139−2 %0 %: −510 UF−5100 %2 %: 409 UF4092 %4 %: 1.743 UF1.7434 %6 %: 3.665 UF3.6656 %8 %: 6.416 UF6.4168 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 18,7 UF18,72,57Tasa 3,07 %: 19,8 UF19,83,07Tasa 3,57 %: 20,9 UF20,93,57Tasa 4,07 %: 22 UF224,07Tasa 4,57 %: 23,2 UF23,24,57Tasa 5,07 %: 24,4 UF24,45,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 4.140 UF de un precio de 5.175 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.0006.000Valor propiedad — año 1: 5.279 UFValor propiedad — año 2: 5.384 UFValor propiedad — año 3: 5.492 UFValor propiedad — año 4: 5.602 UFValor propiedad — año 5: 5.714 UFValor propiedad — año 6: 5.828 UFValor propiedad — año 7: 5.944 UFValor propiedad — año 8: 6.063 UFValor propiedad — año 9: 6.185 UFValor propiedad — año 10: 6.308 UFValor propiedad — año 11: 6.434 UFValor propiedad — año 12: 6.563 UFValor propiedad — año 13: 6.694 UFValor propiedad — año 14: 6.828 UFValor propiedad — año 15: 6.965 UFValor propiedad — año 16: 7.104 UFValor propiedad — año 17: 7.246 UFValor propiedad — año 18: 7.391 UFValor propiedad — año 19: 7.539 UFValor propiedad — año 20: 7.690 UFDeuda — año 1: 4.043 UFDeuda — año 2: 3.941 UFDeuda — año 3: 3.835 UFDeuda — año 4: 3.725 UFDeuda — año 5: 3.611 UFDeuda — año 6: 3.491 UFDeuda — año 7: 3.367 UFDeuda — año 8: 3.237 UFDeuda — año 9: 3.102 UFDeuda — año 10: 2.962 UFDeuda — año 11: 2.816 UFDeuda — año 12: 2.663 UFDeuda — año 13: 2.504 UFDeuda — año 14: 2.339 UFDeuda — año 15: 2.167 UFDeuda — año 16: 1.988 UFDeuda — año 17: 1.801 UFDeuda — año 18: 1.607 UFDeuda — año 19: 1.404 UFDeuda — año 20: 1.193 UFPatrimonio — año 1: 1.236 UFPatrimonio — año 2: 1.443 UFPatrimonio — año 3: 1.656 UFPatrimonio — año 4: 1.876 UFPatrimonio — año 5: 2.103 UFPatrimonio — año 6: 2.337 UFPatrimonio — año 7: 2.578 UFPatrimonio — año 8: 2.826 UFPatrimonio — año 9: 3.082 UFPatrimonio — año 10: 3.346 UFPatrimonio — año 11: 3.619 UFPatrimonio — año 12: 3.900 UFPatrimonio — año 13: 4.190 UFPatrimonio — año 14: 4.489 UFPatrimonio — año 15: 4.798 UFPatrimonio — año 16: 5.116 UFPatrimonio — año 17: 5.445 UFPatrimonio — año 18: 5.785 UFPatrimonio — año 19: 6.135 UFPatrimonio — año 20: 6.497 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
7.690 UF
Saldo hipotecario
1.193 UF
Costos de venta
231 UF
Capital neto liberado
6.266 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
22,01 UF
Total intereses
2.464 UF
Total pagado
6.604 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 97 UFAño 1 — interés: 167 UF1Año 2 — capital: 102 UFAño 2 — interés: 163 UFAño 3 — capital: 106 UFAño 3 — interés: 158 UFAño 4 — capital: 110 UFAño 4 — interés: 154 UFAño 5 — capital: 115 UFAño 5 — interés: 149 UF5Año 6 — capital: 119 UFAño 6 — interés: 145 UFAño 7 — capital: 124 UFAño 7 — interés: 140 UFAño 8 — capital: 130 UFAño 8 — interés: 135 UFAño 9 — capital: 135 UFAño 9 — interés: 129 UFAño 10 — capital: 140 UFAño 10 — interés: 124 UF10Año 11 — capital: 146 UFAño 11 — interés: 118 UFAño 12 — capital: 152 UFAño 12 — interés: 112 UFAño 13 — capital: 159 UFAño 13 — interés: 105 UFAño 14 — capital: 165 UFAño 14 — interés: 99 UFAño 15 — capital: 172 UFAño 15 — interés: 92 UF15Año 16 — capital: 179 UFAño 16 — interés: 85 UFAño 17 — capital: 187 UFAño 17 — interés: 77 UFAño 18 — capital: 194 UFAño 18 — interés: 70 UFAño 19 — capital: 203 UFAño 19 — interés: 62 UFAño 20 — capital: 211 UFAño 20 — interés: 53 UF20Año 21 — capital: 220 UFAño 21 — interés: 44 UFAño 22 — capital: 229 UFAño 22 — interés: 35 UFAño 23 — capital: 238 UFAño 23 — interés: 26 UFAño 24 — capital: 248 UFAño 24 — interés: 16 UFAño 25 — capital: 258 UFAño 25 — interés: 6 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1264,2 UF166,7 UF97,5 UF4.043 UF
2264,2 UF162,7 UF101,5 UF3.941 UF
3264,2 UF158,4 UF105,7 UF3.835 UF
4264,2 UF154,1 UF110,1 UF3.725 UF
5264,2 UF149,5 UF114,7 UF3.611 UF
6264,2 UF144,7 UF119,4 UF3.491 UF
7264,2 UF139,8 UF124,4 UF3.367 UF
8264,2 UF134,6 UF129,5 UF3.237 UF
9264,2 UF129,3 UF134,9 UF3.102 UF
10264,2 UF123,7 UF140,5 UF2.962 UF
11264,2 UF117,8 UF146,3 UF2.816 UF
12264,2 UF111,8 UF152,4 UF2.663 UF
13264,2 UF105,5 UF158,7 UF2.504 UF
14264,2 UF98,9 UF165,3 UF2.339 UF
15264,2 UF92 UF172,1 UF2.167 UF
16264,2 UF84,9 UF179,3 UF1.988 UF
17264,2 UF77,4 UF186,7 UF1.801 UF
18264,2 UF69,7 UF194,4 UF1.607 UF
19264,2 UF61,6 UF202,5 UF1.404 UF
20264,2 UF53,2 UF210,9 UF1.193 UF
21264,2 UF44,5 UF219,7 UF974 UF
22264,2 UF35,4 UF228,8 UF745 UF
23264,2 UF25,9 UF238,3 UF507 UF
24264,2 UF16 UF248,1 UF258 UF
25264,2 UF5,7 UF258,4 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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