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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

New Life Macul· Macul

Resultados

Flujo mensual, año 1

−9,19 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (10,9 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (20,8 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 61 avisos de 2D+1B en Macul, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
17,83 UF
Capital inicial requerido
922 UF
Cap Rate
2,5 %

4.191 UF · pie 838 UF · crédito 3.353 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
254 %
Cash-on-Cash (año 1)
−12,0 %
VAN
−179 UF
TIR
4,4 %
DSCR
0,48

Con tus supuestos, cada 100 UF de precio son 0,43 UF de dividendo al mes, sin seguros. El precio publicado de New Life Macul no dice qué unidad es ni si queda disponible: ICARIA pide en tu nombre su cotización formal, sin dar tu teléfono. Reunión de 20 minutos, gratis; si sigues, pagas al autorizar: $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido.

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Dividendo
17,83 UF
Flujo mensual
−9,19 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
3.720 UFSitio de la inmobiliaria, verificado el 2 de noviembre de 2026
2.890 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 13 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
70,9Sobre una superficie que el sitio no dice si es útil o total: entre 70,9 y 88,4 UF/m² en sus 5 modelos con superficie.
Tipologías con precio
3

No hay mediana de 2D+1B en Macul: hacen falta 5 proyectos que publiquen esa tipología.

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto10,9 UF
− Vacancia−0,55 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,22 UF
− Dividendo−17,83 UF
Flujo neto−9,19 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −110 UF−110Año 1Año 5: −532 UF−532Año 5Año 10: −1.014 UF−1.014Año 10Año 15: −1.440 UF−1.440Año 15Año 20: −1.807 UF−1.807Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie838 UF
Gastos de compra84 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido922 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
20,8 UF

Tu estimación (10,9 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.073 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 4.191 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)9,810,912
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.503−1791.294
TIR (%)−1,54,48,6
Flujo mensual (UF)−12,6−9,19−6,9

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−745 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−315 UF VAN
Arriendo (−10%)−178 UF VAN
Precio de compra (+10%)−159 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−96 UF VAN
Pie (−10 puntos)+40 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.433 UF−1.433−2 %0 %: −924 UF−9240 %2 %: −179 UF−1792 %4 %: 901 UF9014 %6 %: 2.458 UF2.4586 %8 %: 4.686 UF4.6868 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 15,2 UF15,22,57Tasa 3,07 %: 16 UF163,07Tasa 3,57 %: 16,9 UF16,93,57Tasa 4,07 %: 17,8 UF17,84,07Tasa 4,57 %: 18,8 UF18,84,57Tasa 5,07 %: 19,7 UF19,75,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 3.353 UF de un precio de 4.191 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.0006.000Valor propiedad — año 1: 4.275 UFValor propiedad — año 2: 4.360 UFValor propiedad — año 3: 4.448 UFValor propiedad — año 4: 4.536 UFValor propiedad — año 5: 4.627 UFValor propiedad — año 6: 4.720 UFValor propiedad — año 7: 4.814 UFValor propiedad — año 8: 4.910 UFValor propiedad — año 9: 5.009 UFValor propiedad — año 10: 5.109 UFValor propiedad — año 11: 5.211 UFValor propiedad — año 12: 5.315 UFValor propiedad — año 13: 5.422 UFValor propiedad — año 14: 5.530 UFValor propiedad — año 15: 5.641 UFValor propiedad — año 16: 5.753 UFValor propiedad — año 17: 5.868 UFValor propiedad — año 18: 5.986 UFValor propiedad — año 19: 6.105 UFValor propiedad — año 20: 6.228 UFDeuda — año 1: 3.274 UFDeuda — año 2: 3.192 UFDeuda — año 3: 3.106 UFDeuda — año 4: 3.017 UFDeuda — año 5: 2.924 UFDeuda — año 6: 2.827 UFDeuda — año 7: 2.727 UFDeuda — año 8: 2.622 UFDeuda — año 9: 2.512 UFDeuda — año 10: 2.399 UFDeuda — año 11: 2.280 UFDeuda — año 12: 2.157 UFDeuda — año 13: 2.028 UFDeuda — año 14: 1.894 UFDeuda — año 15: 1.755 UFDeuda — año 16: 1.610 UFDeuda — año 17: 1.459 UFDeuda — año 18: 1.301 UFDeuda — año 19: 1.137 UFDeuda — año 20: 966 UFPatrimonio — año 1: 1.001 UFPatrimonio — año 2: 1.169 UFPatrimonio — año 3: 1.341 UFPatrimonio — año 4: 1.520 UFPatrimonio — año 5: 1.703 UFPatrimonio — año 6: 1.892 UFPatrimonio — año 7: 2.088 UFPatrimonio — año 8: 2.289 UFPatrimonio — año 9: 2.496 UFPatrimonio — año 10: 2.710 UFPatrimonio — año 11: 2.931 UFPatrimonio — año 12: 3.158 UFPatrimonio — año 13: 3.393 UFPatrimonio — año 14: 3.636 UFPatrimonio — año 15: 3.886 UFPatrimonio — año 16: 4.144 UFPatrimonio — año 17: 4.410 UFPatrimonio — año 18: 4.685 UFPatrimonio — año 19: 4.968 UFPatrimonio — año 20: 5.261 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
6.228 UF
Saldo hipotecario
966 UF
Costos de venta
187 UF
Capital neto liberado
5.074 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
17,83 UF
Total intereses
1.995 UF
Total pagado
5.348 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 79 UFAño 1 — interés: 135 UF1Año 2 — capital: 82 UFAño 2 — interés: 132 UFAño 3 — capital: 86 UFAño 3 — interés: 128 UFAño 4 — capital: 89 UFAño 4 — interés: 125 UFAño 5 — capital: 93 UFAño 5 — interés: 121 UF5Año 6 — capital: 97 UFAño 6 — interés: 117 UFAño 7 — capital: 101 UFAño 7 — interés: 113 UFAño 8 — capital: 105 UFAño 8 — interés: 109 UFAño 9 — capital: 109 UFAño 9 — interés: 105 UFAño 10 — capital: 114 UFAño 10 — interés: 100 UF10Año 11 — capital: 118 UFAño 11 — interés: 95 UFAño 12 — capital: 123 UFAño 12 — interés: 91 UFAño 13 — capital: 129 UFAño 13 — interés: 85 UFAño 14 — capital: 134 UFAño 14 — interés: 80 UFAño 15 — capital: 139 UFAño 15 — interés: 75 UF15Año 16 — capital: 145 UFAño 16 — interés: 69 UFAño 17 — capital: 151 UFAño 17 — interés: 63 UFAño 18 — capital: 157 UFAño 18 — interés: 56 UFAño 19 — capital: 164 UFAño 19 — interés: 50 UFAño 20 — capital: 171 UFAño 20 — interés: 43 UF20Año 21 — capital: 178 UFAño 21 — interés: 36 UFAño 22 — capital: 185 UFAño 22 — interés: 29 UFAño 23 — capital: 193 UFAño 23 — interés: 21 UFAño 24 — capital: 201 UFAño 24 — interés: 13 UFAño 25 — capital: 209 UFAño 25 — interés: 5 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1213,9 UF135 UF78,9 UF3.274 UF
2213,9 UF131,7 UF82,2 UF3.192 UF
3213,9 UF128,3 UF85,6 UF3.106 UF
4213,9 UF124,8 UF89,2 UF3.017 UF
5213,9 UF121,1 UF92,9 UF2.924 UF
6213,9 UF117,2 UF96,7 UF2.827 UF
7213,9 UF113,2 UF100,7 UF2.727 UF
8213,9 UF109 UF104,9 UF2.622 UF
9213,9 UF104,7 UF109,2 UF2.512 UF
10213,9 UF100,2 UF113,8 UF2.399 UF
11213,9 UF95,4 UF118,5 UF2.280 UF
12213,9 UF90,5 UF123,4 UF2.157 UF
13213,9 UF85,4 UF128,5 UF2.028 UF
14213,9 UF80,1 UF133,9 UF1.894 UF
15213,9 UF74,5 UF139,4 UF1.755 UF
16213,9 UF68,7 UF145,2 UF1.610 UF
17213,9 UF62,7 UF151,2 UF1.459 UF
18213,9 UF56,5 UF157,5 UF1.301 UF
19213,9 UF49,9 UF164 UF1.137 UF
20213,9 UF43,1 UF170,8 UF966 UF
21213,9 UF36 UF177,9 UF788 UF
22213,9 UF28,7 UF185,3 UF603 UF
23213,9 UF21 UF192,9 UF410 UF
24213,9 UF13 UF201 UF209 UF
25213,9 UF4,6 UF209,3 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

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  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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