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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Maipú 1256· Concepción

Resultados

Flujo mensual, año 1

−3,34 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (11,6 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (15,2 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 23 avisos de 2D+1B en Concepción, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
12,62 UF
Capital inicial requerido
653 UF
Cap Rate
3,8 %

2.968 UF · pie 594 UF · crédito 2.374 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
394 %
Cash-on-Cash (año 1)
−6,1 %
VAN
425 UF
TIR
7,2 %
DSCR
0,74
Dividendo
12,62 UF
Flujo mensual
−3,34 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
2.968 UFTocToc, visto por primera vez el 16 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
Sin superficie publicada
Tipologías con precio
1

No hay mediana de 2D+1B en Concepción: hacen falta 5 proyectos que publiquen esa tipología.

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto11,6 UF
− Vacancia−0,58 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,23 UF
− Dividendo−12,62 UF
Flujo neto−3,34 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −40 UF−40Año 1Año 5: −179 UF−179Año 5Año 10: −304 UF−304Año 10Año 15: −369 UF−369Año 15Año 20: −368 UF−368Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie594 UF
Gastos de compra59 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido653 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
15,2 UF

Tu estimación (11,6 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
2.229 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.968 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)10,411,612,8
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−6074251.555
TIR (%)1,27,211,5
Flujo mensual (UF)−6,29−3,34−1,23

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−527 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−223 UF VAN
Arriendo (−10%)−190 UF VAN
Precio de compra (+10%)−113 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−102 UF VAN
Pie (−10 puntos)+29 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −463 UF−463−2 %0 %: −102 UF−1020 %2 %: 425 UF4252 %4 %: 1.190 UF1.1904 %6 %: 2.293 UF2.2936 %8 %: 3.870 UF3.8708 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 10,7 UF10,72,57Tasa 3,07 %: 11,3 UF11,33,07Tasa 3,57 %: 12 UF123,57Tasa 4,07 %: 12,6 UF12,64,07Tasa 4,57 %: 13,3 UF13,34,57Tasa 5,07 %: 14 UF145,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 2.374 UF de un precio de 2.968 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.000Valor propiedad — año 1: 3.027 UFValor propiedad — año 2: 3.088 UFValor propiedad — año 3: 3.150 UFValor propiedad — año 4: 3.213 UFValor propiedad — año 5: 3.277 UFValor propiedad — año 6: 3.342 UFValor propiedad — año 7: 3.409 UFValor propiedad — año 8: 3.477 UFValor propiedad — año 9: 3.547 UFValor propiedad — año 10: 3.618 UFValor propiedad — año 11: 3.690 UFValor propiedad — año 12: 3.764 UFValor propiedad — año 13: 3.839 UFValor propiedad — año 14: 3.916 UFValor propiedad — año 15: 3.995 UFValor propiedad — año 16: 4.074 UFValor propiedad — año 17: 4.156 UFValor propiedad — año 18: 4.239 UFValor propiedad — año 19: 4.324 UFValor propiedad — año 20: 4.410 UFDeuda — año 1: 2.319 UFDeuda — año 2: 2.260 UFDeuda — año 3: 2.200 UFDeuda — año 4: 2.137 UFDeuda — año 5: 2.071 UFDeuda — año 6: 2.002 UFDeuda — año 7: 1.931 UFDeuda — año 8: 1.857 UFDeuda — año 9: 1.779 UFDeuda — año 10: 1.699 UFDeuda — año 11: 1.615 UFDeuda — año 12: 1.527 UFDeuda — año 13: 1.436 UFDeuda — año 14: 1.342 UFDeuda — año 15: 1.243 UFDeuda — año 16: 1.140 UFDeuda — año 17: 1.033 UFDeuda — año 18: 921 UFDeuda — año 19: 805 UFDeuda — año 20: 684 UFPatrimonio — año 1: 709 UFPatrimonio — año 2: 828 UFPatrimonio — año 3: 950 UFPatrimonio — año 4: 1.076 UFPatrimonio — año 5: 1.206 UFPatrimonio — año 6: 1.340 UFPatrimonio — año 7: 1.478 UFPatrimonio — año 8: 1.621 UFPatrimonio — año 9: 1.768 UFPatrimonio — año 10: 1.919 UFPatrimonio — año 11: 2.076 UFPatrimonio — año 12: 2.237 UFPatrimonio — año 13: 2.403 UFPatrimonio — año 14: 2.575 UFPatrimonio — año 15: 2.752 UFPatrimonio — año 16: 2.934 UFPatrimonio — año 17: 3.123 UFPatrimonio — año 18: 3.318 UFPatrimonio — año 19: 3.519 UFPatrimonio — año 20: 3.726 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
4.410 UF
Saldo hipotecario
684 UF
Costos de venta
132 UF
Capital neto liberado
3.594 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
12,62 UF
Total intereses
1.413 UF
Total pagado
3.787 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
050100150Año 1 — capital: 56 UFAño 1 — interés: 96 UF1Año 2 — capital: 58 UFAño 2 — interés: 93 UFAño 3 — capital: 61 UFAño 3 — interés: 91 UFAño 4 — capital: 63 UFAño 4 — interés: 88 UFAño 5 — capital: 66 UFAño 5 — interés: 86 UF5Año 6 — capital: 68 UFAño 6 — interés: 83 UFAño 7 — capital: 71 UFAño 7 — interés: 80 UFAño 8 — capital: 74 UFAño 8 — interés: 77 UFAño 9 — capital: 77 UFAño 9 — interés: 74 UFAño 10 — capital: 81 UFAño 10 — interés: 71 UF10Año 11 — capital: 84 UFAño 11 — interés: 68 UFAño 12 — capital: 87 UFAño 12 — interés: 64 UFAño 13 — capital: 91 UFAño 13 — interés: 60 UFAño 14 — capital: 95 UFAño 14 — interés: 57 UFAño 15 — capital: 99 UFAño 15 — interés: 53 UF15Año 16 — capital: 103 UFAño 16 — interés: 49 UFAño 17 — capital: 107 UFAño 17 — interés: 44 UFAño 18 — capital: 112 UFAño 18 — interés: 40 UFAño 19 — capital: 116 UFAño 19 — interés: 35 UFAño 20 — capital: 121 UFAño 20 — interés: 31 UF20Año 21 — capital: 126 UFAño 21 — interés: 26 UFAño 22 — capital: 131 UFAño 22 — interés: 20 UFAño 23 — capital: 137 UFAño 23 — interés: 15 UFAño 24 — capital: 142 UFAño 24 — interés: 9 UFAño 25 — capital: 148 UFAño 25 — interés: 3 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1151,5 UF95,6 UF55,9 UF2.319 UF
2151,5 UF93,3 UF58,2 UF2.260 UF
3151,5 UF90,9 UF60,6 UF2.200 UF
4151,5 UF88,4 UF63,1 UF2.137 UF
5151,5 UF85,7 UF65,8 UF2.071 UF
6151,5 UF83 UF68,5 UF2.002 UF
7151,5 UF80,2 UF71,3 UF1.931 UF
8151,5 UF77,2 UF74,3 UF1.857 UF
9151,5 UF74,1 UF77,4 UF1.779 UF
10151,5 UF70,9 UF80,6 UF1.699 UF
11151,5 UF67,6 UF83,9 UF1.615 UF
12151,5 UF64,1 UF87,4 UF1.527 UF
13151,5 UF60,5 UF91 UF1.436 UF
14151,5 UF56,7 UF94,8 UF1.342 UF
15151,5 UF52,8 UF98,7 UF1.243 UF
16151,5 UF48,7 UF102,8 UF1.140 UF
17151,5 UF44,4 UF107,1 UF1.033 UF
18151,5 UF40 UF111,5 UF921 UF
19151,5 UF35,4 UF116,1 UF805 UF
20151,5 UF30,5 UF121 UF684 UF
21151,5 UF25,5 UF126 UF558 UF
22151,5 UF20,3 UF131,2 UF427 UF
23151,5 UF14,9 UF136,6 UF291 UF
24151,5 UF9,2 UF142,3 UF148 UF
25151,5 UF3,3 UF148,2 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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