Calculadora de inversión
¿Se paga solo ese departamento?
Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.
Fuentes De Aeroparque· Concepción
Resultados
Lo que queda cada mes después de vacancia, gastos, administración, mantención y dividendo. Puede ser negativo.
−2,78 UF
Con tus supuestos, tu arriendo (15,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (18,5 UF).
La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.
Arriendo: Mediana de 26 avisos de 3D+2B en Concepción, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.
- Dividendo (mes)
- 15,69 UF
- Capital inicial requerido
- 812 UF
- Cap Rate
- 4,2 %
Dividendo (mes): Cuota mensual del crédito hipotecario (sistema francés), sin seguros.
Cap Rate: Estima la rentabilidad anual del inmueble respecto de su valor, ANTES del financiamiento. Fórmula: ingreso operativo neto (NOI) del año 1 ÷ precio. No considera si compraste con crédito o al contado.
3.689 UF · pie 738 UF · crédito 2.951 UF
Indicadores de rentabilidad
- ROI (horizonte completo)
- 444 %
- Cash-on-Cash (año 1)
- −4,1 %
- VAN
- 774 UF
- TIR
- 8,2 %
- DSCR
- 0,82
ROI (horizonte completo): Compara la ganancia TOTAL del horizonte completo (todos los flujos + capital neto de la venta) con el capital invertido. A diferencia del Cash-on-Cash, sí incluye la venta futura.
Cash-on-Cash (año 1): Mide cuánto genera anualmente tu inversión en relación con el dinero que TÚ pusiste (pie + gastos de compra) — a diferencia del ROI, no incluye la venta futura. Fórmula: flujo neto del año 1 ÷ capital inicial.
VAN: Estima cuánto valor genera la inversión hoy considerando los flujos futuros y una tasa de descuento. Si es positivo, los flujos superan esa tasa exigida.
TIR: Es la rentabilidad anual implícita del proyecto bajo los supuestos ingresados: la tasa que hace el VAN igual a cero.
DSCR: Compara los ingresos disponibles para pagar la deuda con el servicio de la deuda (NOI ÷ dividendo anual). Bajo 1.0 significa que el arriendo no alcanza a cubrir el dividendo.
- Dividendo
- 15,69 UF
- Flujo mensual
- −2,78 UF
Lo que ICARIA conoce de este proyecto
- Precio «desde» publicado
- 3.689 UFPortal Inmobiliario, visto por primera vez el 15 de octubre de 2026
- UF/m² más bajo publicado
- 50,5Sobre superficie útil, del único modelo que publica superficie.
- Tipologías con precio
- 1
- Ficha del proyecto
- Ver precios, fuentes y fechas
3D+2B frente a la mediana de Concepción: −15%
Mediana de 3D+2B en Concepción: 4.345 UF, sobre 8 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Concepción
Con tus supuestos
El detalle de la simulación
Flujo de caja del año 1
| Arriendo bruto | 15,5 UF |
|---|---|
| − Vacancia | −0,78 UF |
| − GGCC + contribuciones + seguros | −1,5 UF |
| − Administración | 0 UF |
| − Mantención | −0,31 UF |
| − Dividendo | −15,69 UF |
| Flujo neto | −2,78 UF |
Flujo acumulado (sin venta), en UF
¿Cuánto dinero necesito para comprar?
| Pie | 738 UF |
|---|---|
| Gastos de compra | 74 UF |
| Reserva / imprevistos | 0 UF |
| Capital inicial requerido | 812 UF |
Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.
Punto de equilibrio
Tu estimación (15,5 UF) está bajo el equilibrio.
Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 3.689 UF.
Escenarios
Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).
| Variable | Pesimista | Base | Optimista |
|---|---|---|---|
| Plusvalía (%) | 0,0 | 2,0 | 4,0 |
| Arriendo (UF/mes) | 14 | 15,5 | 17,1 |
| Vacancia (%) | 10,0 | 5,0 | 2,0 |
| Tasa (%) | 5,07 | 4,07 | 3,57 |
| VAN (UF) | −535 | 774 | 2.202 |
| TIR (%) | 2,3 | 8,2 | 12,6 |
| Flujo mensual (UF) | −6,6 | −2,78 | −0,02 |
¿Qué puede cambiar el resultado?
Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.
Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.
VAN en UF, según la plusvalía anual asumida
Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)
Endeudamiento
Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.
- LTV (Loan-to-Value)
- 80 %En rango
- Crédito 2.951 UF de un precio de 3.689 UF.
- DTI (Debt-to-Income)
- —
- Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.
LTV (Loan-to-Value): Loan-to-Value: crédito ÷ valor de la propiedad. Mide cuánto de la compra financia el banco. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia ni implica aprobación bancaria.
DTI (Debt-to-Income): Debt-to-Income: dividendo (+ seguros) ÷ tu ingreso mensual. Mide qué parte de tu ingreso compromete este crédito. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia.
Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.
Evolución del patrimonio
Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.
- Valor propiedad
- Deuda
- Patrimonio
Venta futura
Venta en el año 20 ·
- Valor proyectado
- 5.482 UF
- Saldo hipotecario
- 851 UF
- Costos de venta
- 164 UF
- Capital neto liberado
- 4.467 UF
El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.
Amortización del crédito
Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.
- Dividendo mensual
- 15,69 UF
- Total intereses
- 1.756 UF
- Total pagado
- 4.708 UF
UF por año
- Capital
- Interés
Ver tabla año por año (25 años)
| Año | Cuota del año | Interés del año | Capital del año | Saldo final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 188,3 UF | 118,8 UF | 69,5 UF | 2.882 UF |
| 2 | 188,3 UF | 115,9 UF | 72,4 UF | 2.809 UF |
| 3 | 188,3 UF | 112,9 UF | 75,4 UF | 2.734 UF |
| 4 | 188,3 UF | 109,8 UF | 78,5 UF | 2.656 UF |
| 5 | 188,3 UF | 106,6 UF | 81,7 UF | 2.574 UF |
| 6 | 188,3 UF | 103,2 UF | 85,1 UF | 2.489 UF |
| 7 | 188,3 UF | 99,6 UF | 88,7 UF | 2.400 UF |
| 8 | 188,3 UF | 96 UF | 92,3 UF | 2.308 UF |
| 9 | 188,3 UF | 92,1 UF | 96,2 UF | 2.212 UF |
| 10 | 188,3 UF | 88,2 UF | 100,1 UF | 2.111 UF |
| 11 | 188,3 UF | 84 UF | 104,3 UF | 2.007 UF |
| 12 | 188,3 UF | 79,7 UF | 108,6 UF | 1.898 UF |
| 13 | 188,3 UF | 75,2 UF | 113,1 UF | 1.785 UF |
| 14 | 188,3 UF | 70,5 UF | 117,8 UF | 1.668 UF |
| 15 | 188,3 UF | 65,6 UF | 122,7 UF | 1.545 UF |
| 16 | 188,3 UF | 60,5 UF | 127,8 UF | 1.417 UF |
| 17 | 188,3 UF | 55,2 UF | 133,1 UF | 1.284 UF |
| 18 | 188,3 UF | 49,7 UF | 138,6 UF | 1.145 UF |
| 19 | 188,3 UF | 43,9 UF | 144,4 UF | 1.001 UF |
| 20 | 188,3 UF | 38 UF | 150,3 UF | 851 UF |
| 21 | 188,3 UF | 31,7 UF | 156,6 UF | 694 UF |
| 22 | 188,3 UF | 25,2 UF | 163,1 UF | 531 UF |
| 23 | 188,3 UF | 18,5 UF | 169,8 UF | 361 UF |
| 24 | 188,3 UF | 11,4 UF | 176,9 UF | 184 UF |
| 25 | 188,3 UF | 4,1 UF | 184,2 UF | 0 UF |
Desliza la tabla para ver todas las columnas →
Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.
El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.
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