Calculadora de inversión
¿Se paga solo ese departamento?
Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.
Edificio Terrazas 1248· Concepción
Resultados
Lo que queda cada mes después de vacancia, gastos, administración, mantención y dividendo. Puede ser negativo.
−1,01 UF
Con tus supuestos, tu arriendo (14,2 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (15,3 UF).
La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.
Arriendo: Mediana de 80 avisos de 2D+2B en Concepción, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.
- Dividendo (mes)
- 12,72 UF
- Capital inicial requerido
- 658 UF
- Cap Rate
- 4,7 %
Dividendo (mes): Cuota mensual del crédito hipotecario (sistema francés), sin seguros.
Cap Rate: Estima la rentabilidad anual del inmueble respecto de su valor, ANTES del financiamiento. Fórmula: ingreso operativo neto (NOI) del año 1 ÷ precio. No considera si compraste con crédito o al contado.
2.990 UF · pie 598 UF · crédito 2.392 UF
Indicadores de rentabilidad
- ROI (horizonte completo)
- 498 %
- Cash-on-Cash (año 1)
- −1,8 %
- VAN
- 841 UF
- TIR
- 9,4 %
- DSCR
- 0,92
ROI (horizonte completo): Compara la ganancia TOTAL del horizonte completo (todos los flujos + capital neto de la venta) con el capital invertido. A diferencia del Cash-on-Cash, sí incluye la venta futura.
Cash-on-Cash (año 1): Mide cuánto genera anualmente tu inversión en relación con el dinero que TÚ pusiste (pie + gastos de compra) — a diferencia del ROI, no incluye la venta futura. Fórmula: flujo neto del año 1 ÷ capital inicial.
VAN: Estima cuánto valor genera la inversión hoy considerando los flujos futuros y una tasa de descuento. Si es positivo, los flujos superan esa tasa exigida.
TIR: Es la rentabilidad anual implícita del proyecto bajo los supuestos ingresados: la tasa que hace el VAN igual a cero.
DSCR: Compara los ingresos disponibles para pagar la deuda con el servicio de la deuda (NOI ÷ dividendo anual). Bajo 1.0 significa que el arriendo no alcanza a cubrir el dividendo.
- Dividendo
- 12,72 UF
- Flujo mensual
- −1,01 UF
Lo que ICARIA conoce de este proyecto
- Precio «desde» publicado
- 2.990 UFTocToc, visto por primera vez el 16 de octubre de 2026
- UF/m² más bajo publicado
- Sin superficie publicada
- Tipologías con precio
- 1
- Ficha del proyecto
- Ver precios, fuentes y fechas
2D+2B frente a la mediana de Concepción: −23%
Mediana de 2D+2B en Concepción: 3.902 UF, sobre 8 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Concepción
Con tus supuestos
El detalle de la simulación
Flujo de caja del año 1
| Arriendo bruto | 14,2 UF |
|---|---|
| − Vacancia | −0,71 UF |
| − GGCC + contribuciones + seguros | −1,5 UF |
| − Administración | 0 UF |
| − Mantención | −0,28 UF |
| − Dividendo | −12,72 UF |
| Flujo neto | −1,01 UF |
Flujo acumulado (sin venta), en UF
¿Cuánto dinero necesito para comprar?
| Pie | 598 UF |
|---|---|
| Gastos de compra | 60 UF |
| Reserva / imprevistos | 0 UF |
| Capital inicial requerido | 658 UF |
Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.
Punto de equilibrio
Tu estimación (14,2 UF) está bajo el equilibrio.
Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 2.990 UF.
Escenarios
Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).
| Variable | Pesimista | Base | Optimista |
|---|---|---|---|
| Plusvalía (%) | 0,0 | 2,0 | 4,0 |
| Arriendo (UF/mes) | 12,8 | 14,2 | 15,6 |
| Vacancia (%) | 10,0 | 5,0 | 2,0 |
| Tasa (%) | 5,07 | 4,07 | 3,57 |
| VAN (UF) | −260 | 841 | 2.035 |
| TIR (%) | 3,3 | 9,4 | 13,9 |
| Flujo mensual (UF) | −4,33 | −1,01 | 1,43 |
¿Qué puede cambiar el resultado?
Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.
Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.
VAN en UF, según la plusvalía anual asumida
Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)
Endeudamiento
Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.
- LTV (Loan-to-Value)
- 80 %En rango
- Crédito 2.392 UF de un precio de 2.990 UF.
- DTI (Debt-to-Income)
- —
- Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.
LTV (Loan-to-Value): Loan-to-Value: crédito ÷ valor de la propiedad. Mide cuánto de la compra financia el banco. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia ni implica aprobación bancaria.
DTI (Debt-to-Income): Debt-to-Income: dividendo (+ seguros) ÷ tu ingreso mensual. Mide qué parte de tu ingreso compromete este crédito. Indicador orientativo — no es una evaluación crediticia.
Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.
Evolución del patrimonio
Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.
- Valor propiedad
- Deuda
- Patrimonio
Venta futura
Venta en el año 20 ·
- Valor proyectado
- 4.443 UF
- Saldo hipotecario
- 689 UF
- Costos de venta
- 133 UF
- Capital neto liberado
- 3.620 UF
El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.
Amortización del crédito
Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.
- Dividendo mensual
- 12,72 UF
- Total intereses
- 1.424 UF
- Total pagado
- 3.816 UF
UF por año
- Capital
- Interés
Ver tabla año por año (25 años)
| Año | Cuota del año | Interés del año | Capital del año | Saldo final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 152,6 UF | 96,3 UF | 56,3 UF | 2.336 UF |
| 2 | 152,6 UF | 94 UF | 58,6 UF | 2.277 UF |
| 3 | 152,6 UF | 91,5 UF | 61,1 UF | 2.216 UF |
| 4 | 152,6 UF | 89 UF | 63,6 UF | 2.152 UF |
| 5 | 152,6 UF | 86,4 UF | 66,2 UF | 2.086 UF |
| 6 | 152,6 UF | 83,6 UF | 69 UF | 2.017 UF |
| 7 | 152,6 UF | 80,8 UF | 71,9 UF | 1.945 UF |
| 8 | 152,6 UF | 77,8 UF | 74,8 UF | 1.870 UF |
| 9 | 152,6 UF | 74,7 UF | 77,9 UF | 1.792 UF |
| 10 | 152,6 UF | 71,5 UF | 81,2 UF | 1.711 UF |
| 11 | 152,6 UF | 68,1 UF | 84,5 UF | 1.627 UF |
| 12 | 152,6 UF | 64,6 UF | 88 UF | 1.539 UF |
| 13 | 152,6 UF | 60,9 UF | 91,7 UF | 1.447 UF |
| 14 | 152,6 UF | 57,1 UF | 95,5 UF | 1.352 UF |
| 15 | 152,6 UF | 53,2 UF | 99,5 UF | 1.252 UF |
| 16 | 152,6 UF | 49 UF | 103,6 UF | 1.149 UF |
| 17 | 152,6 UF | 44,7 UF | 107,9 UF | 1.041 UF |
| 18 | 152,6 UF | 40,3 UF | 112,3 UF | 928 UF |
| 19 | 152,6 UF | 35,6 UF | 117 UF | 811 UF |
| 20 | 152,6 UF | 30,8 UF | 121,9 UF | 689 UF |
| 21 | 152,6 UF | 25,7 UF | 126,9 UF | 563 UF |
| 22 | 152,6 UF | 20,4 UF | 132,2 UF | 430 UF |
| 23 | 152,6 UF | 15 UF | 137,7 UF | 293 UF |
| 24 | 152,6 UF | 9,3 UF | 143,4 UF | 149 UF |
| 25 | 152,6 UF | 3,3 UF | 149,3 UF | 0 UF |
Desliza la tabla para ver todas las columnas →
Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.
El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.
ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.
- Reunión de 20 minutos, gratis
- $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
- Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.