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Calculadora de inversión

¿Se paga solo ese departamento?

Pon el precio, el crédito y el arriendo que esperas, y mira el dividendo, el flujo de cada mes y la rentabilidad. Todo se recalcula al instante con tus supuestos: es una simulación, no asesoría financiera ni garantía de rentabilidad.

Edificio Almiral I· Concepción

Resultados

Flujo mensual, año 1

−8,35 UF

Con tus supuestos, tu arriendo (15,5 UF) queda bajo el arriendo de equilibrio (24,5 UF).

La raya marca el arriendo de equilibrio: el que deja el flujo mensual en cero.

Arriendo: Mediana de 26 avisos de 3D+2B en Concepción, Portal Inmobiliario, leídos el 1 de noviembre de 2026.

Dividendo (mes)
21,27 UF
Capital inicial requerido
1.100 UF
Cap Rate
3,1 %

5.000 UF · pie 1.000 UF · crédito 4.000 UF

Indicadores de rentabilidad

ROI (horizonte completo)
324 %
Cash-on-Cash (año 1)
−9,1 %
VAN
251 UF
TIR
5,7 %
DSCR
0,61
Dividendo
21,27 UF
Flujo mensual
−8,35 UF
Ver resultado

Lo que ICARIA conoce de este proyecto

Precio «desde» publicado
5.000 UFTocToc, visto por primera vez el 16 de octubre de 2026
UF/m² más bajo publicado
Sin superficie publicada
Tipologías con precio
1

3D+2B frente a la mediana de Concepción: +15%

Mediana de 3D+2B en Concepción: 4.345 UF, sobre 8 proyectos. Cada uno entra con el precio más bajo que publica para esa tipología (su sitio, Portal Inmobiliario o TocToc), con fechas entre el 31 de agosto de 2026 y el 2 de noviembre de 2026. Ver la tipología en Concepción

Con tus supuestos

El detalle de la simulación

Flujo de caja del año 1

Flujo de caja del año 1, por mes
Arriendo bruto15,5 UF
− Vacancia−0,78 UF
− GGCC + contribuciones + seguros−1,5 UF
− Administración0 UF
− Mantención−0,31 UF
− Dividendo−21,27 UF
Flujo neto−8,35 UF

Flujo acumulado (sin venta), en UF

Año 1: −100 UF−100Año 1Año 5: −471 UF−471Año 5Año 10: −864 UF−864Año 10Año 15: −1.172 UF−1.172Año 15Año 20: −1.385 UF−1.385Año 20

¿Cuánto dinero necesito para comprar?

Capital inicial requerido
Pie1.000 UF
Gastos de compra100 UF
Reserva / imprevistos0 UF
Capital inicial requerido1.100 UF

Ingresa el valor de la UF y tu situación («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para estimar cuánto te falta y tu carga financiera.

Punto de equilibrio

Arriendo de equilibrio (flujo mensual = 0)
24,5 UF

Tu estimación (15,5 UF) está bajo el equilibrio.

Precio máximo para un Cap Rate objetivo de%
3.100 UF

Sobre ese precio, el Cap Rate cae bajo tu objetivo. Precio simulado actual: 5.000 UF.

Escenarios

Derivados de tus supuestos base más los ajustes que definiste en «Escenarios» (editable).

Escenarios pesimista, base y optimista
VariablePesimistaBaseOptimista
Plusvalía (%)0,02,04,0
Arriendo (UF/mes)1415,517,1
Vacancia (%)10,05,02,0
Tasa (%)5,074,073,57
VAN (UF)−1.3902512.064
TIR (%)−0,15,79,9
Flujo mensual (UF)−12,77−8,35−5,31

¿Qué puede cambiar el resultado?

Impacto en el VAN de perturbaciones estándar, una a la vez, ordenadas por magnitud.

Esta inversión es especialmente sensible a: plusvalía.

Plusvalía (−2 puntos)−888 UF VAN
Tasa de interés (+1 punto)−376 UF VAN
Arriendo (−10%)−254 UF VAN
Precio de compra (+10%)−190 UF VAN
Vacancia (+5 puntos)−136 UF VAN
Pie (−10 puntos)+48 UF VAN

VAN en UF, según la plusvalía anual asumida

−2 %: −1.245 UF−1.245−2 %0 %: −638 UF−6380 %2 %: 251 UF2512 %4 %: 1.540 UF1.5404 %6 %: 3.397 UF3.3976 %8 %: 6.054 UF6.0548 %

Dividendo mensual en UF, según la tasa anual (%)

Tasa 2,57 %: 18,1 UF18,12,57Tasa 3,07 %: 19,1 UF19,13,07Tasa 3,57 %: 20,2 UF20,23,57Tasa 4,07 %: 21,3 UF21,34,07Tasa 4,57 %: 22,4 UF22,44,57Tasa 5,07 %: 23,5 UF23,55,07

Endeudamiento

Indicadores orientativos de apalancamiento y carga financiera — no son una evaluación crediticia.

LTV (Loan-to-Value)
80 %En rango
Crédito 4.000 UF de un precio de 5.000 UF.
DTI (Debt-to-Income)
—
Ingresa tu sueldo («Ingresos y capacidad», en los supuestos) para calcularlo.

Indicador orientativo, no evaluación crediticia. LTV: verde ≤80%, amarillo 80–90%, rojo >90% (convención habitual de financiamiento en Chile). DTI: verde hasta tu carga máx. referencial, amarillo hasta 1.4×, rojo sobre eso.

Evolución del patrimonio

Esta curva depende del supuesto de plusvalía ingresado. No representa una predicción.

  • Valor propiedad
  • Deuda
  • Patrimonio
02.0004.0006.000Valor propiedad — año 1: 5.100 UFValor propiedad — año 2: 5.202 UFValor propiedad — año 3: 5.306 UFValor propiedad — año 4: 5.412 UFValor propiedad — año 5: 5.520 UFValor propiedad — año 6: 5.631 UFValor propiedad — año 7: 5.743 UFValor propiedad — año 8: 5.858 UFValor propiedad — año 9: 5.975 UFValor propiedad — año 10: 6.095 UFValor propiedad — año 11: 6.217 UFValor propiedad — año 12: 6.341 UFValor propiedad — año 13: 6.468 UFValor propiedad — año 14: 6.597 UFValor propiedad — año 15: 6.729 UFValor propiedad — año 16: 6.864 UFValor propiedad — año 17: 7.001 UFValor propiedad — año 18: 7.141 UFValor propiedad — año 19: 7.284 UFValor propiedad — año 20: 7.430 UFDeuda — año 1: 3.906 UFDeuda — año 2: 3.808 UFDeuda — año 3: 3.706 UFDeuda — año 4: 3.599 UFDeuda — año 5: 3.488 UFDeuda — año 6: 3.373 UFDeuda — año 7: 3.253 UFDeuda — año 8: 3.128 UFDeuda — año 9: 2.997 UFDeuda — año 10: 2.862 UFDeuda — año 11: 2.720 UFDeuda — año 12: 2.573 UFDeuda — año 13: 2.420 UFDeuda — año 14: 2.260 UFDeuda — año 15: 2.094 UFDeuda — año 16: 1.921 UFDeuda — año 17: 1.740 UFDeuda — año 18: 1.552 UFDeuda — año 19: 1.357 UFDeuda — año 20: 1.153 UFPatrimonio — año 1: 1.194 UFPatrimonio — año 2: 1.394 UFPatrimonio — año 3: 1.600 UFPatrimonio — año 4: 1.813 UFPatrimonio — año 5: 2.032 UFPatrimonio — año 6: 2.258 UFPatrimonio — año 7: 2.490 UFPatrimonio — año 8: 2.730 UFPatrimonio — año 9: 2.978 UFPatrimonio — año 10: 3.233 UFPatrimonio — año 11: 3.497 UFPatrimonio — año 12: 3.768 UFPatrimonio — año 13: 4.048 UFPatrimonio — año 14: 4.337 UFPatrimonio — año 15: 4.636 UFPatrimonio — año 16: 4.943 UFPatrimonio — año 17: 5.261 UFPatrimonio — año 18: 5.589 UFPatrimonio — año 19: 5.927 UFPatrimonio — año 20: 6.277 UF15101520

Venta futura

Venta en el año 20 ·

Valor proyectado
7.430 UF
Saldo hipotecario
1.153 UF
Costos de venta
223 UF
Capital neto liberado
6.054 UF

El VAN, la TIR y el ROI de arriba ya incluyen esta venta en el año 20, bajo tu supuesto de plusvalía de 2 % anual.

Amortización del crédito

Cómo cambia la composición del dividendo entre interés y capital.

Dividendo mensual
21,27 UF
Total intereses
2.381 UF
Total pagado
6.381 UF

UF por año

  • Capital
  • Interés
0100200Año 1 — capital: 94 UFAño 1 — interés: 161 UF1Año 2 — capital: 98 UFAño 2 — interés: 157 UFAño 3 — capital: 102 UFAño 3 — interés: 153 UFAño 4 — capital: 106 UFAño 4 — interés: 149 UFAño 5 — capital: 111 UFAño 5 — interés: 144 UF5Año 6 — capital: 115 UFAño 6 — interés: 140 UFAño 7 — capital: 120 UFAño 7 — interés: 135 UFAño 8 — capital: 125 UFAño 8 — interés: 130 UFAño 9 — capital: 130 UFAño 9 — interés: 125 UFAño 10 — capital: 136 UFAño 10 — interés: 119 UF10Año 11 — capital: 141 UFAño 11 — interés: 114 UFAño 12 — capital: 147 UFAño 12 — interés: 108 UFAño 13 — capital: 153 UFAño 13 — interés: 102 UFAño 14 — capital: 160 UFAño 14 — interés: 96 UFAño 15 — capital: 166 UFAño 15 — interés: 89 UF15Año 16 — capital: 173 UFAño 16 — interés: 82 UFAño 17 — capital: 180 UFAño 17 — interés: 75 UFAño 18 — capital: 188 UFAño 18 — interés: 67 UFAño 19 — capital: 196 UFAño 19 — interés: 60 UFAño 20 — capital: 204 UFAño 20 — interés: 51 UF20Año 21 — capital: 212 UFAño 21 — interés: 43 UFAño 22 — capital: 221 UFAño 22 — interés: 34 UFAño 23 — capital: 230 UFAño 23 — interés: 25 UFAño 24 — capital: 240 UFAño 24 — interés: 15 UFAño 25 — capital: 250 UFAño 25 — interés: 6 UF25
Ver tabla año por año (25 años)
Amortización del crédito, año por año
AñoCuota del añoInterés del añoCapital del añoSaldo final
1255,2 UF161,1 UF94,2 UF3.906 UF
2255,2 UF157,2 UF98,1 UF3.808 UF
3255,2 UF153,1 UF102,1 UF3.706 UF
4255,2 UF148,8 UF106,4 UF3.599 UF
5255,2 UF144,4 UF110,8 UF3.488 UF
6255,2 UF139,8 UF115,4 UF3.373 UF
7255,2 UF135,1 UF120,2 UF3.253 UF
8255,2 UF130,1 UF125,1 UF3.128 UF
9255,2 UF124,9 UF130,3 UF2.997 UF
10255,2 UF119,5 UF135,7 UF2.862 UF
11255,2 UF113,9 UF141,4 UF2.720 UF
12255,2 UF108 UF147,2 UF2.573 UF
13255,2 UF101,9 UF153,3 UF2.420 UF
14255,2 UF95,5 UF159,7 UF2.260 UF
15255,2 UF88,9 UF166,3 UF2.094 UF
16255,2 UF82 UF173,2 UF1.921 UF
17255,2 UF74,8 UF180,4 UF1.740 UF
18255,2 UF67,3 UF187,9 UF1.552 UF
19255,2 UF59,6 UF195,7 UF1.357 UF
20255,2 UF51,4 UF203,8 UF1.153 UF
21255,2 UF43 UF212,2 UF941 UF
22255,2 UF34,2 UF221 UF720 UF
23255,2 UF25 UF230,2 UF489 UF
24255,2 UF15,5 UF239,7 UF250 UF
25255,2 UF5,5 UF249,7 UF0 UF

Desliza la tabla para ver todas las columnas →

Esta herramienta es una simulación basada en los supuestos ingresados. No constituye asesoría financiera ni garantía de rentabilidad. La plusvalía, arriendo, vacancia, tasas y gastos futuros pueden diferir de los supuestos. Los escenarios no son predicciones: son variaciones de tus propios supuestos. LTV y DTI son indicadores orientativos, no una evaluación crediticia ni aprobación bancaria.

El «desde» no dice qué unidad es. Una cotización formal, sí.

ICARIA cotiza por ti. Recibes todo comparado. Tu número y tu correo nunca se entregan a una inmobiliaria.

  • Reunión de 20 minutos, gratis
  • $59.990 por hasta 20 proyectos consultados · IVA incluido
  • Pagas al autorizar. Si en 15 días hábiles desde entonces no hay cotizaciones formales de al menos 3 proyectos, te devolvemos todo.
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